賃貸契約を解除する場合、（貸主です）解約書のようなものは通常作成するのでしょうか？

質問

店舗を貸しております。

借主は家賃が滞りがちで、今までに何度も内容証明にて

支払いを催促してる状況が続いており、契約解除したいと

考えております。

そこで質問なのですが、

１、内容証明にて賃料支払請求して、

２、支払がなく契約解除になり、

３、明け渡し請求して、

４、借主も了解してくれた場合、

その時点でどうような内容の書面を作成すれば良いのでしょうか？

解約書みたいな感じの書面です。

通常はどうされているのでしょうか？

回答No.2

mu128 · ベストアンサー

当事者間での書面でしたら、特に雛形はありません。交渉して決定していった事項をまとめればいいだけですので、難しく考える必要はありません。
要は、そのような書面にどうやって署名捺印をさせるか？ということです。

２年くらい前から、２・３ヵ月滞納を続けているわけですよね？　そうすると、本人は契約解除をする意思がないと判断できますから、訴訟を起こしても確実に勝てるという保証はありません。毎月、１ヵ月分は払っているのでしょうから、４・５ヵ月分滞納になった時点で訴訟を申し立てるくらいがいいかもしれません。

質問者さんが、契約解除をしたいというお気持ちは十分わかりますが、まずは、契約継続を考慮して対応するように心がけてみて下さい。契約を継続することを前提にして話し合い、そして、「毎月１ヵ月分の家賃とプラス○○円を支払う」というような約束をしてみてはいかがでしょうか？　
店舗ですから家賃もそれなりの金額だと思います。１ヵ月の間に２ヵ月分の金額を支払うのは困難でしょう。１ヵ月単位で考えると、「２ヵ月分の家賃なんて払えないよ」と借主は考えてしまいますが、「１ヵ月分の家賃にプラス○○円だったら毎月払っていけそうだ」と思い込むものです。質問者さんは、計算は面倒になってしまいますが、私はこのような方法で滞納分をつめていったことは何回もあり、ほとんど解決することができています。結局、お金にルーズな人（その借主）は、余分にお金があっても、２ヵ月分の金額に不足していると、「まぁ、家賃は１ヵ月分払って、あとは、他に何かあった時に使うか」となってしまうものです。その余分のお金を、１ヵ月分になるまで保管しておく、ということは、そのような人にはできません。

そして、書面には、
以下の約束を守らなかった時は、貸主から催告がなくても契約解除とし、違反日より１０日以内に明け渡すこと。明け渡さない場合は、当方で入口ドアの鍵交換を行い、残っている荷物は所有権を放棄したものとみなし撤去する。これに対し、借主及び保証人は、貸主に異議を申し立てたり、金銭的要求をしないこととする。
１．毎月、月末までに、１ヵ月分の家賃＋○○円（計□□万円）を支払う。
２．最低でも、毎月１ヵ月分の家賃（△△円）支払う。この分の支払いができない場合は、即刻契約解除とみなす。
３．追加分の○○円を支払えない場合は、事前に貸主に連絡をすること。事前連絡を怠った場合は即刻契約解除とみなす。
４．追加分○○円の支払いを、１年間に３回払えないことがあった場合は、即刻契約解除とみなす。
５．１の支払いを滞納が解消するまで行うこと。

といった、書面を交わせばいかがでしょうか？
追加分は、借主の経済的状況をみて判断するようにして下さい。あまり、非現実的な金額にしてしまうと、いきなり契約解除になってしまい、借主を追い詰めてしまい、逆効果になってしまうかもしれません。保証金があるということですので、その点も考慮しながら、余裕のある金額にして下さい。

その店舗の人の親族が契約者なのですか？　その親族の方も店舗の人ですか？
契約者には、家賃支払い義務がありますので、契約書上の契約者と、連帯保証人にも署名捺印をしてもらうことが良いでしょう。

お礼

お返事遅くなり、すみません。
とても丁寧なアドバイス、ありがとうございます。

私も是まで、借主に対して色々やってきました。
分割にしたり、毎日お店に行って少しずつ集金したり・・

先日、もう契約解除しようと内容証明を作成していたところ、
４日前にやっと連絡があり、「毎日少しづつ入金していきます。」
との事だったのですが、今日まで入金一切なしです。

もう、明け渡し訴訟だ・・なんて考えていたのですが、
貴方からの文面を読んで、もう少し考えてみようという気に
なりました。
訴訟を起こすなら、確実に勝てる見込みがないと
時間もお金も精神も無駄になりますものね・・・

親身なご意見に励まされました。
本当にありがとうございます。
個人的にずっと相談したいくらいです・・（笑）
今後も、この場で相談させていただく事もあろうかと思いますが、
もし又、ご縁がありましたら宜しくお願いします。

貴方からの文面を参考に、色々練ってみますね。
ありがとうございました。

回答No.1

mu128

不動産会社には管理等は依頼されていないのでしょうか？

最良なのは、借主と相談して、合意による契約解除をすることです。その際に「合意解約届」みたいな感じで、契約解除日（明け渡し日）と立会日時等も記載してもらいます。本当に明け渡すかどうか不安でしたら、「明け渡し日以降に荷物が残っていた場合は所有権を放棄したものとみなし処分する（費用は借主負担）」といった文面をいれておけば良いかと思います。
通常は、このようにお互いが納得して契約解除します。

ただ、質問者さんの場合には、内容証明を何回も出していることから、相手方からは入金もなければ、連絡もないということでしょうか？
また、敷金は何ヵ月分くらいあって、滞納分はどのくらいあるのでしょうか？
直接、店舗まで行って契約者とお話はできないのでしょうか？

質問者さんの方から、連絡を取ろうとしているのに、相手からは何も反応がないのであれば、内容証明で契約解除することを通知し、期限までに明け渡すよう要求し、その期限がきても明け渡さないのでしたら、訴訟によって解決することがいいでしょう。
しかし、訴訟はあくまで最悪の場合です。
できれば、契約者本人と交渉して合意によってやった方が、早く終わるし、費用も少なくてすみます。敷金や滞納分の額によっては相殺して、原状回復費用は負担しなくてもいいよ、と借主に好条件を与えることによって合意解除を引き受けてくれるかもしれません。

保証人には請求されていないのですか？
経営状況等の悪化によって今後の支払いが不可能に近いのでしたら、保証人から契約者本人に契約解除するように伝えてもらってはいかがでしょうか？

補足

丁寧な回答、ありがとうございます。

店舗は小規模で、契約時には知り合いの不動産会社を通して

契約しておりますが、現在はその不動産会社の方とは付き合いはなく、

直接やり取りしております。

お店には契約者はおらず、アルバイトの方しかおられません。

賃料の滞納は2年程前からで、常時2か月分から3か月分の滞納です。

連絡してもいつも留守電でしたのでその度に内容証明で催促しました。

保証金はある程度預かっておりますのでその点は大丈夫です。

先方の事情で、契約者は契約上は保証人になっており、その親族が契約者になっております。

私としては契約解除したいのですが、先方にはその気がないので、

最悪の場合は訴訟を起こすつもりで、現在本を片手に訴状を作成する

準備もしております。

でも、やはり合意の上で行いたいので、今、どうしようか考えて

いるのです。

ある程度は譲歩するつもりです。

その際、確実に明け渡して頂くために書面を作成しておきたいので

何か、その様なひな形はないのかなと。。。。

ご存じないでしょうか・・・・