賃貸の解約

質問

最初にもらった賃貸借契約書による契約期間は平成17年8月1日～平成18年7月31日まででした。

その後、家主が家賃を上げたいということで賃料改訂書をもってきました。これによる新契約期間が平成18年9月1日～平成19年8月31日でした。賃料改訂書による家賃を新契約期間以降ずっと今まで払い続けています。

賃料改訂書にある新契約期間以降は書面による契約継続の同意はありません。口頭による契約継続の同意もありません。ずっと普通に住み続けてきました。家主からは契約について何の連絡もありません。

来年の1月末に退居したいのですが、最初にもらった賃貸借契約書を見ると契約の解約は2ヶ月以前に通知しなければならないと書いています。もう2ヶ月を過ぎてしまいました。

こういった場合、2月の家賃も払わなければいけないのでしょうか？

回答No.1

ken200707 · ベストアンサー

“契約継続の同意はありません”、“何の連絡もありません”における契約の継続について、借地借家法には、以下の規定があります。

第二十六条 （建物賃貸借契約の更新等）　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

よって、“平成19年8月31日”の一年前から六月前の間に“更新をしない旨の通知”が無いのであれば、“同一の条件で契約を更新”となります（但し期限の定めはなくなります）。
仮に、賃借人に不利な契約になっていたとしても、（建物賃貸借契約の更新等）にかんしては、
第三十条 （強行規定）　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
と定められています。

次に、賃貸人側からの契約解除に関しては借地借家法に定められていますが、賃借人側からの契約解除については規定されていません。
この場合特別法の借地借家法ではなく、一般法の民法に従うことになります（前提として質問者が商人、業者でないとしています）。

第六百十七条 （期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
二 　建物の賃貸借　三箇月
本建物賃貸借契約は既に“期限の定めの無い”契約になっているので、当事者（但し第六百十七条が有効になるのは賃借人側のみ）、は“いつでも”解約の申し込みができます。しかし、“契約の終了”は“三箇月”となっています。
この条文は第二十六条と違い強行規定ではないので、当事者双方の合意で変更できます、そして、本契約では“2ヶ月以前に通知”で合意しています（新契約でも“同一の条件で契約を更新”されています）。

よって、質問者は契約解除の“2ヶ月以前に通知”を行う義務があり、また契約終了まで“家賃”を支払う義務が存在します。そして、その期間が第六百十七条 （期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）で定められている期間より短いことから、公序良俗や社会通念に照らして不当とはいえないと思われます。

また、当然ながら当事者双方の合意により契約条項の一部（但し強行規定とされていない部分）を公序良俗や社会通念及び第三者に被害を与えない限り任意に変更することは可能ですし、そうするよう交渉することは禁じられていません。

よって、質問者側であれこれ考えているよりはまず、賃貸人（家主）に相談するのがよいでしょう。仲介業者をはさんでいない場合、賃貸契約書は一般化されたものを利用するので、個々の条項にこだわっていない場合も考えられます。

お礼

返事が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

立会いのときに家主からは何も言われませんでした。2月の支払期限も過ぎていますが何も連絡はありません。払わなくてすんだみたいです。もし連絡があって払わざるを得なくなったら素直に払うことにします。

ありがとうございました。