店舗賃貸借契約解除に伴う内装の明け渡し

質問

テナント経営をしています。
借主が半年以上滞納して、どこかに雲隠れして連絡が取れない状態です。
契約書には2か月以上滞納した場合、契約解除できるとあるので、借主の自宅に契約解除書の内容証明郵便を送り(借主の家族が見る)、契約は解除しようと思っているのですが、借主が直接お金をかけた内装のことについて教えてください。

店舗を貸す前に取り交わした契約書に…
「明け渡しするときは、室内の内装及び備品等を現状に復したうえで引き渡しする」とあります。

ということは契約解除して、そのままの状態の内装で次に借りたいと言っている人に店舗を貸しても問題ないのでしょうか？
もし、問題があればどのようにしたらよいか教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.1

mu128 · ベストアンサー

正式な手順をというと、契約解除・家賃支払い・明け渡し請求の裁判をしなければなりません。契約書に「２ヵ月以上滞納した場合は契約解除できる」と記載してあっても、それが確実に有効であるとは言えません。有効に契約解除させるためには、合意により解除するか、裁判によるものでなければなりません。

まずは、連帯保証人に滞納していることと、本人と連絡を取れないかを確認してみて下さい。そして、本人と連絡がとれるようであれば、早急に退去するように説得してもらってください。
内容証明郵便の内容としては、滞納している金額を提示しその支払い要求と、書面到達から○日以内に未納分の支払いがない場合は、契約解除をするという意思表示をしておいて下さい。そうすれば、質問者さんの方から契約解除の意思表示をしたということが証明されます。
その店舗の職種にもよりますが、借主がしていった内装が今後のためにもなるようでしたら、内装や残していった備品などは所有権を放棄したものとみなし処分します、と記載しておけばいかがでしょうか？

これで相手方から何も連絡がなければ、訴訟をすることになります。

質問者さんの質問に直接回答することにはなっていませんが、質問の内容のことを心配するよりは、正式に契約解除をし物件を明け渡しさせることが重要です。借主と連絡がとれるようになれば、その時に内装や備品のことをお話しされればいいし、借主と連絡がとれなければ、裁判中でその内装等について主張をすることになります。
何となく、質問者さんは契約解除の通知だけ出せば、あとは勝手にできると思ってしまっているかもしれませんが、そうではありません。

滞納をし、連絡が取れなくなった借主と、どのような手順で契約解除と明け渡しをさせるか？ということが、それほど難しい問題だということです。
ただ、２ヵ月滞納であれば無理だと思いますが、６ヵ月分以上滞納しているのであれば、契約解除は裁判所でも判断してくれるでしょう。（というより、被告は欠席するだろう）
まぁ、判決が出ても、最も厄介な問題点は、その後のことですが。

ただ、あくまで裁判は他に手段がない場合のことです。借主の家族と会うことができれば、その方を味方に引き込んで交渉するのも方法であり、その方が損失は少ないでしょう。
敷金は何ヵ月分くらいあるのでしょうか？
それによっても違いますが、滞納分と相殺しても滞納分の方が多いということでしたら、それを免除するかわりに内装や備品をそのままにするということで交渉するのもいいと思います。（内装や備品が次の人にも利用できそうなものであれば・・・ですが）
敷金の方が滞納分より多くても、早めに対処するようにしましょう。裁判なんてやっていると何ヵ月もかかってしまいますので。
質問者さんには、借主に滞納分を請求できる権利や原状に戻して返却するように要求する権利がありますが、その全てを実現させることは無理なことが多いです。それができれば、滞納なんてしないです。ある程度、質問者さんの方が妥協することで交渉をスムーズにさせて、合意によって退去させるということが最善であることが現実的で、損失も少ないです。

お礼

ありがとうございました。
なんとか本人を見つけ出したいと思いました。