住宅ローンについて。

質問

住宅ローンを決める時期になり、どの銀行にするか、など
悩んでいますので、みなさんなら、どんな選択をするか教えてください。
借入先は、３つの都市銀行。どの銀行も優遇金利があり。
(1)Ａ銀行　フラット３５以外、店頭金利から１％引き。フラット３５使用時、つなぎ融資がかからない。フラット３５以外、保障料？が０です。
(2)Ｂ銀行　フラット３５以外、店頭金利から１．２％引き。フラット３５使用時は、手数料を借入額の１．８％払うと、金利がとても安い。（今月だと、２．７８１％とのこと）つなぎ融資はかからないらしい。
(3)Ｃ銀行。　フラット３５以外、店頭金利から１．２％引き。フラットの場合、つなぎ融資がかかる。フラットに対抗した、３５年固定ローンもあり。

当初は、Ｃ銀行で、３５年固定と短期固定を組み合わせて、
借り入れる予定だったものの、Ａ、Ｂのフラットの金利がこれより
低いため、そちらに迷い始めました。
ただ、フラットに関して・・・。ちょっとわからないことありで。

フラットとは、そもそも、団信を、毎年自分で払いますよね？
銀行は、初期に一括払いですよね？
フラットの団信が、大体毎年どのくらいなのか？
同じ額を、フラットとそうでないので借りたとき、
金利が同じ場合、フラットの団信の総額と、銀行に支払う、
保障料の総額、どちらのが得なのか・・・・。
など、悩んでしまいました。
ちなみに、借りる額を２５００万、
大体、１０００万円強を、長期固定、１５００万円ほどを、短期、で。
フラットを使用する場合は、借りられる限度が１０００万円強くらい
だと仮定して。
みなさんなら、こんな選択肢がある場合、どうやって
借り入れようと思いますか？
どれが、一番お得になると思いますか？

回答No.2

noname#25310 · ベストアンサー

フラットの団信は金利にして約0.28％です。
毎年残高分に対して払いますから、更新時の直前に繰り上げ返済をすれば得になります。
またフラットの団信は途中で脱退もできます。
プロパーローンと併用されるならば、フラットの分だけ保険を無くしてしまうのも一つの方法です。
フラットの借りられる上限が1000万強というのは、どういう意味でしょうか？
フラット適合物件ならば購入額の８割まで融資は受けられますが。
フラットの借入額を増やした方が得になるかと思います。
というのは、フラットは繰り上げ返済が無料です。
短期固定の方を多く借りてしまうと金利上昇が心配ですし、そちらを優先的に繰上げしなければならなくなります。
フラットの割合を高くしておけば、こちらを優先して繰上げすれば手数料もかからず、高い金利の方がどんどん減るので、結果的に金利低減効果が高くなります。

回答No.1

noname#39684

細かい利率計算は具体的に計算ができませんので述べませんが、原則はあります。

・長期固定の金利が安いものにする。
・団信は一括払いとする。

です。つまり家購入で最もお金がかかるのは購入時点ですが、逆を言えばその時を乗り越えられる資金計画であれば、その後は大丈夫、ということになるのです。返済や保険料を「後回し」にするのはよくありません。つまり目先の優遇金利や当面の出費を抑えるプランなどは私は邪道と考えます。

先々出費が増えるような計画に対応できるくらいなら、その分を繰り上げ返済にまわすのです。

「お得」という言葉に振り回されないことです。住宅ローンで苦しんでいる人のほとんどは「お得」だと思ってはじめた方がほとんどなわけですから。

最初にできるだけ大きな出費をしておいて、楽になった分は繰り上げ返済へ、です。