こんにちは 不動産関係で 店舗賃貸に関して詳しい方教えて下さい。

質問

こんにちは 不動産関係で 店舗賃貸に関して詳しい方教えて下さい。
まもなく家賃の更新になるのですが、適正な価格で交渉をしたいと思っています。
一般的な考えで店舗家賃の坪単価に関して幾つかご質問させて頂きます。
お知恵を宜しくお願い致します。

１. 鉄筋・木造・築年数に関して
鉄筋ビルと木造では人気も違い 坪単価も違うと思われますが 違う場合はどの位の比率になるのでしょうか？
私は１０:８位が妥当かと思いますが……！？

また、築年数でも新築と築３０年以上では違いが有ると思いますが如何でしょうか？

２. 複合ビル・単独店舗に関して
飲食店ビルや隣接した単独店舗でも 多少は飲食店ビルが坪単価が高いと思いますが どの位の違いが有るのでしょうか？

３. 店舗の状況に関して
２階立てになってる店舗で１階にしかトイレが無く２階は客席のみで借りる際は、１階と２階の坪単価の比率は どのように考えたら良いのでしょうか？

私なりの考えでは２階がトイレなどの設備も全く無く客席スペースだけなので、２階は１階の半分の坪単価が適正な価格では無いかと考えます。

以上 長くなりましたが 詳しい方からの ご回答を お待ちしています。
宜しくお願い致します。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

店舗の賃貸価格は立地が第一で、集客率がいかに良いかがポイントですので、鉄筋だから高く、木造だから安いとは言い切れません。
スケルトンから内装の建て込みに入るので築年数も関係無いという事になります。
あるとしたら、水回りの設備と天井高と開口部の大きさでしょうか。それらの条件がいいと、一般的には2割増しと言われていますが、経験則なだけで提示できるデータはありません。

複合ビルは確かに集客力があるので、他店で引いたお客が回送する事から、価格は高めですが、これもどの程度という詳細なデータを提示するのは難しいかと。
私の関連では独立店舗型よりも10割増しもあります。ようは1階にどのような店舗が入っているか、アプローチ部分の設計と施工によって変わるものです。
もっともそういう店舗は家賃だけで借りれる訳でもありませんが。

2階でトイレなしの場合は、ご存知のように一般には単独店舗としては賃貸できません。そのため、1階、2階で1店舗設定の家賃なので、一般的な路面店舗が高く、2階が安いという計算がなかなかできません。
ただし両方を借りる事が前提であり、消防法的には内階段の必要性が出てくるので、その床面積の減少(実際には倉庫の場合もありますが)分を考えると、坪単価は2割程度安くなると思います。

全てが経験則だけの話なので、お役に立つかどうか…。

お礼

詳細を頂き 有難う御座いました。
不動産関係については全く知らなかったので大変 参考になりました。
近隣の貸出物件の家賃なども参考にしながら大家さんと更新家賃について折衝したいと思います。

回答No.2

noname#203300

私自身もマンションの大家していますが、義父の持つ物件の管理も任されてやっております。

　ひとつ気になったのですが、『家賃の更新になるのですが、適正な価格で交渉をしたい』というこの言葉には相手はカチンとくるかも知れません。

　私のところにもそんなことを言ってきた店子さんがおりましたが、私の返答は、『入居の際には適正な家賃と思って入居されたんですよね。その時からこれまでにこの辺の地価が非常に下落したと言う話も聞いてはいません。適正じゃなかったと言われるなら入居時の状態にして返してくださって結構です。保証金はいつでもお返しいたします。』でした。
　要は、大家だって各店舗のお客の入りに無関心ではないのです。その方には家賃の負担が重荷になっていたのです。そんなことは私の方では承知していて、危険を感じていたのです。

　質問者様の場合は、極端に高い家賃で契約されたのかも知れませんが、ご参考にされて、交渉してください。

お礼

ご回答 有難う御座いました。

参考に させて頂きます。

補足

コメントを頂き有難う御座います。
大家さん側からすると『適正』の言葉が カチンなどと感情的な書き込みをされのかもしれませんが、借りる側からしますと現状の近隣の他の貸出物件状況などと比較をして公正性を持たれる事を望むのが普通ではないかと思います。
やたらと値下を期待をしている訳ではない事をご理解下さい。
また立地・時代の流れなどの変化が有れば当初の契約のままでは無く、更新時に話し合うのが普通ではないでしょうか？
現状の賃貸物件は近隣の状況の変化などでマイナス要因が有るためと賃貸関係を知りたく詳しい方に質問させて頂いています。
現在は不況も有り空き物件よりも値下して貸出す傾向も見受けられますし。
私も個人貸しをしていますが大家として上記と同様に考えていますし寧ろ 私から適正・公正な判断をするように考えています。

そう言う意味で書き込みさせて頂きました。