住宅ローンの更新（固定or変動）について

質問

住宅ローンの更新時期となりました。借り入れ残高2500万あり、更新にあたり3つの選択肢があります。変動（2.7％）、3年固定（3.2％）、5年固定（3.5％）なのですが、どれを選択すればよいでしょうか？

変動（2.7％）、3年固定（3.2％）、5年固定（3.5％）なのですが、それぞれ現在の支払い額に対して+15,000円、+22,000円、+26,000円増額となります。また一度変動になるとそれ以降、固定を選択は出来ません。なお、変動は今後5年間は+15,000円増額の支払い額でＯＫのようです。

回答No.4

hkttm · ベストアンサー

＃２です。補足ありがとうございます。

質問内容および補足内容を読む限りでは私見ですがrihoyumeさんのこれからの金利は高いように思えますし優遇幅が低すぎると思います。今朝の新聞に書いていましたが今月の利上げの可能性が低いと言っても今後上げるのではないかと思うので早めに借換の検討をされることをお勧めします。

といっても私は金融機関には勤めていないのでし、定期借地権のことも詳しくないのですがつい最近借換の経験をしたのでそれに基づいて書かさせてもらいます。（素人ですみません）

まず借換できるかできないかはrihoyumeさんの
(1)勤続年数、年収、年間返済率（年収と年返済額の率）です。それによって選択肢が増減します。転職後すぐでも数は限られますが借換できる銀行はあります（経験者なので）。
(2)家の資産価値です。それは毎年送られてくる固定資産税の通知書があると思いますがそこに書いてある評価額（家の購入代金よりだいぶ低いと思いますが）のことです。一般的に銀行などはその評価額の２～３倍した額まで借入できます。
(3)健康であるかないかです。どの金融機関でも団信に加入が基本となっている所が多いので加入できないとなるとまず難しいです。
(4)住宅ローン以外の借入の有無。あればすぐに返済したほうがいいです。
(5)今までの返済での遅延の有無。住宅ローンはもちろんのこと他からの借入があった場合もです。（ある金融機関ではローン返済に遅延があるだけでマイナス材料になると言っていました）
(6)定期借地権の扱い。でも当初は借入できているので素人判断ですがいけると思うのですが。。。

上記(1)～(6)などの条件によって総合的に判断して融資できるか出来ないかを金融機関がすると思います。ただし全ての条件にはまらなくても金融機関によってはローン担当者が一生懸命動いてくれるところもあります。それには窓口に直接資料を持って行き担当者と話すほうが動いてくれます（電話やネットではあまり伝わりにくかったです）。

どの金融機関がいいかとなると自分のお勧めはＪＡ、信金、地銀、新生銀行などでしょうか。探し方はインターネットタウンページなんかで検索してみてください。どの金融機関を選ぶかは使い勝手もあるでしょうがそれは無視してもいいのではないかと思います。家の近くにコンビニがあればそこから出し入れできるので。金利の高い利息を払うよりよっぽど得と思うので。（セブン銀行、ローソンＡＴＭ、東京スター銀行ＡＴＭなどを見てもらえれば利用可能金融機関が分かると思います）

借換を検討されるのならrihoyumeさんの場合は繰上げ返済の予定が無いとのことなので出来るだけ１０年以上の固定を選んだ方がいいと思います。下手に金利の低い変動や５年固定などにすると金利上昇すれば痛い目にあうと思うので。。。

借換に必要な書類ですが新生銀行のを参考にされてみてもいいと思います。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/document/index.html

金融機関によって書類は原本となっているところもありますが相談ならコピーでもしてくれるかもしれないので同時進行で相談してみてはどうでしょうか（ただし住民票や印鑑証明などは１～３ヶ月以内の発行のコピーがいいですけどね）。

参考になれば。。。

お礼

ご丁寧に回答いただき、ありがとうございます。現在の金利がやや高めのようなので、その他金融機関で借り換えできないか検討してみたいと思います。現状の選択期限が8/22ですので、3年固定で申請しました。なんとなく中途半端ですので、迅速に対応したいと思います。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 借り入れ残高2500万
> 変動（2.7％）、3年固定（3.2％）、5年固定（3.5％）なのですが、それぞれ現在の支払い額に対して+15,000円、+22,000円、+26,000円増額となります。
両方の条件を満たすのは、当初借り入れが、
・借入額…2,800万円
・返済期間…35年返済
・適用金利…1.50％（５年固定）
・償還方法…元利均等償還
・その他条件…ボーナス返済なし
といったところになるかと。
この条件ですと、毎月の返済額は 85,732円で、60回返済後の債務残高が24,841,096円。
金利の見直しによって、毎月の返済額は
・変動（2.7％）…100,755円（現在より15,023円増）
・３年固定（3.2％）…107,430円（現在より21,698円増）
・５年固定（3.5％）…111,548円（現在より25,816円増）
となりますので、条件に近いかな？と思ったのですが。

> 一度変動になるとそれ以降、固定を選択は出来ません。
この場合の『固定』は、『固定金利型』だけではなく『固定金利選択型』も含まれるということでしょうか。
一度、『固定金利選択型』を選んで固定期間が終了した後に『固定金利型』を選択できない…という金融機関は多いのですが、『固定金利選択型』までダメとなりますと、この先、金利上昇の状況によっては、住宅ローンの借り換えを常に考えていなければならないということになってしまいますね。

また、＃２さんではありませんが、私も質問に書かれている金利は高いように思います。
> 変動（2.7％）、3年固定（3.2％）、5年固定（3.5％）
ですと、今月の話ならば店頭表示金利よりもほんの少しだけ優遇があるような気もしますし、相場状況からすると来月の店頭表示金利がこの程度になるかもしれないし…。
変動が2.70％ときれいな率ですから、優遇後にも見えますし。
ただ、これ以上、金利の下げ（優遇）はできないのか、交渉してみる余地はあるように思います。
もし、これ以上金利が下がらないのならば、いっそ、この機会に他銀行への借り換えを検討されてはいかがかと思ってしまいます。
といいますのは、提示されている金利のうち、５年固定の金利程度で、（残りの）全期間固定金利で借り換えができる金融機関があるからです。
現在、長期金利が下がっています。
アメリカのサブプライムローンの関係で、８月の利上げも微妙なところになってきましたが、場合によっては、長短の金利差がもっと小さくなる可能性もあります。
そうなれば、より固定期間が長い方が「お得」になってきます。
借り換えには諸費用が必要になりますから、それが準備できなければどうしようもないのですが（諸費用を借りる…という手段もありますが）。

> 変動は今後5年間は+15,000円増額の支払い額でＯＫのようです。
これば変動金利型の大きな特徴なのですが、ご認識違いのないように注意が必要です。
変動金利型については、金利の見直しは半年に１回、返済額の見直しは５年に１回としている金融機関が多いです。
ですから、「今後5年間は+15,000円増額の返済額でＯＫ」なのですが、実際には、半年ごとに金利の見直しが行われます。
毎月の返済額は『利息＋元金充当分』で構成されているのはご理解いただけますよね？
金利の上昇局面においては、その見直しごとに、返済額のうち『利息』が増え、『元金充当分』が減る…という現象がおきます。
即ち、「返済をしても元金がちっとも減らない」ということがありえるんです。
この特徴をしっかりと理解・把握できなければ、変動金利型を選ぶのは危険です。
また、この先、繰上返済をどんどんできるのでしたらいいのですが、そうでなければ、金利の上昇局面において変動金利型を選択している場合には、「最終回に何百万円～何千万円もまとめて返済しなければならない」という事態も起こりえますので。

お礼

お礼を受け付けました。投稿ありがとうございました。
ひとまず3年固定を選択しました。（期限が8/22のため）
なお、借り換えも検討したいと思います。

回答No.2

hkttm

更新ですか。それは悩みますね。

アドバイスをしたいのですがrihoyumeさんの現状がいまいち分からないので補足をお願いします。

補足事項として
・更新時期がいつなのか
・現在の金利、毎月返済額
・優遇金利幅
・返済の残年数
・繰上げ返済の予定の有無
　　（予定があるなら金額と回数）
などなど書ける範囲で結構ですのでお願いします。

あくまで私見ですが
質問に書かれている金利は高いように思いますので借換も選択肢の一つに入れてみてはどうかとも思うのですが。借換も勤続年数や年収、過去の住宅ローン以外の有無などによるので出来る出来ないが分からないのですが。。。

補足

下記内容について補足致します。
・更新時期がいつなのか
　2007/8/下です。
・現在の金利、毎月返済額
　現在1.5％（3年固定、金利優遇適用後）です。
　毎月返済額83,000円（あと定期借地のため、土地代26,300円がかかります）
・優遇金利幅
　0.2％です。
・返済の残年数
　32年です。（35年契約で3年経過のため）
・繰上げ返済の予定の有無
　現状、特にありません。（緊急時のためにとっておきたいと考えてます）
・その他
　先に述べましたように、定期借地権付き住宅で購入しております。
　そのため、借り換えできる金融機関も制限されると思います。
こういった状況でありますが、おすすめの金融機関はございますでしょうか。

回答No.1

aquarius_hiro

こんにちは。

パーセントだけ見て、どれが得か答えられる人はいないと思います。

というのは、経済の専門家のプロの人々が、将来の金利の動向を予想し、ちょうど「トントン」になるように、金利を決めているからです。

ただし、固定金利には「安心」という付加価値があります。
その分、予想される金利の動向よりも、少しだけ割高に設定されているはずです。

つまりご質問者様が、「安心」を高く評価される立場であれば、より固定期間の長いものを選ぶべきですし、収入と返済金額の関係で、余裕があるようでしたら、「変動」のほうが得である確率が高くなります。

わかりやすく極端な例で説明すると、もしも手元に使う予定のない現金が2500万円あるとしたら、少しでも割高な「固定」を選ぶ理由はありません。変動を選んでおいて、金利が予想よりも高くなったら、すぐに繰り上げ返済してしまえば良いからです。

また、遠い将来に得するより、今すぐに得するほうが、戦略としては得なので、その意味でも、多少は変動のほうが割安感はあります。

逆の極端な例で、毎月のやりくりが千円二千円の単位でギリギリだったとします。その場合は、「変動」を選んだら危険なわけです。5年間は+15,000円でも良いとしても、それを過ぎたら余分に残っている残元本に、5年後の上がった金利がかかってきます。少し損でも、先行きの返済金額が明確な「固定」を選ぶべきでしょう。

簡単に予想してみますと、5年固定で3.5%ということは、今後直線的に変動金利が上がっていって、ちょうどトントンになると仮定すると、5年後の金利は、4.3%ということになります。今の情勢で、ちょっと考えにくいような気がしますが、それは固定金利が少しだけ割高に設定されているからです。

5年を越えた時点での、金利が4.3%になったときの、月々の返済金額は、非常に大雑把に考えて、+37,000円ぐらいでしょうか。さらに、実際には変動でも5年間は+15,000円で良いということは、その分は元本が殆ど減らなくなるということですので、返してなかった分が5年を越えてからの返済金額の計算に上乗せになります。

この金額を、およその目安として、現在のご収入の状況を考えて、+37,000円は厳しいという雰囲気でしたら、固定を選ぶほうが良さそうです。「安心」を選ぶ根拠があるわけです。

もし、そのぐらいでも余裕で対応できそうな雰囲気でしたら、最も得する確率が高いのは、おそらく変動を選ぶほうです。そして、返済金額の減った分は積み立てておき、おりをみて、元本の繰上げ返済に使うのが良いでしょう。

3年固定の意味は、ちょうど変動と5年固定の間のようなものですから、変動と5年固定で、とても迷うようでしたら、3年固定をお勧めします。

これらの予想は、すべて結果論で大きく変わってくることはありますので、あくまでも、最終的には自己責任でご判断ください。

以上、ご参考までに。

お礼

ご回答ありがとうございます。大変参考となりました。