割安なマンションの落とし穴は・・・？

質問

よろしくお願いいたしますm(__)m。

　マンション投資を考えて調査中です。その際、疑問に思ったのですが、同じような条件に見える物件間でも利回りが５－６％ぐらいの開きがあるように見えます。投資をするほうとしては利回りがよいほうがいいのですが、あまり利回りがよい物件もなにか落とし穴があるようで心配なのですが・・・。

　注意点につきお教えいただければ幸いです。

回答No.1

oska · ベストアンサー

＞利回りが５－６％ぐらいの開きがあるように見えます。

先ず、立地条件。
公共輸送機関（駅・バス停）に近い場合は、人気物件になりますから利回りが高いです。
しかし、築年数を得るに従って（老朽化）家賃が下がる場合もあります。
投資先物件近くに、競合物件がないと一番良いです。

ところが、築１０年以降に隣接地（約徒歩１５分内）に新築物件が誕生した場合。
新築物件は、周りの家賃相場に合わせて入居者募集を行います。
同じ家賃（又は少しのUP）では、入居者は転居する場合が多いですよ。
そうすると、旧い物件は「入居率を上げる」為に（最悪）家賃を下げて対抗します。
家賃を下げると、直接利回りが低下します。

立地条件、管理が行き届いている物件は人気があり、２０年以上得ても高利回りですよ。

構造的にいうと、ＲＣ・ＳＲＣで建築費（原価）に差があるため利益率が変わるのと、建築材料・備品の品質によっても原価が変わります。

＞注意点につきお教えいただければ幸いです。

先ず、自分で物件を確認する事。
競合物件の有無、立地条件、内装・・・。
近隣不動産屋さんに家賃相場・物件評価額の確認。
それと、物件の管理組合（業者）の対応・能力、物件の登記簿の確認。
納得できない物件は、絶対購入しては駄目ですよ。
精神的にも財布的にも苦痛を伴います。^^;
まぁ、入居率６０％程度で収支計画を立てる事ですね。
８０％は確実との物件がありますが、保証（補償）は全くありません。
オーナーチェンジの原因は、様々です。
泣いている元大家（オーナー）さんが（意外と）多いのです。
泣いているオーナーさんからは物件を安く購入できるので、新オーナーは高利回りが期待できますが・・・。

お礼

丁寧なご回答を戴きありがとうございますm(__)m。とても勉強になりました。

　ご指摘いただいた条件は、自分で調べられるものが多いとは思いますが、物件の管理組合（業者）の対応・能力や、オーナーチェンジの原因については、調べるのが難しそうです。何かよい方法はあるでしょうか。もしよい方法がありましたらお教えいただければ幸いです。

回答No.2

oska

＞物件の管理組合（業者）の対応・能力や、オーナーチェンジの原因については、調べるのが難しそうです。

私の経験では、現場（購入予定物件）を見学する場合に次の事を確認します。
１．ゴミ収集場所（ゴミ置き場）の整頓・清掃状況。
２．駐車場・駐輪場の整理・清掃状況。
３．共有部分（通路・階段など）の（電灯切れなど）整備・清掃状況。
４．未入居部屋の郵便受けの状態。
５．エレベーターの状態（定期検査及び動作異常有無など）。
６．一階部分の草の状態。

ウソも方便！という諺があります。
住民に「今度、入居を考えているのですが住んでみてどうですか？」と訊いて下さい。案外教えてくれますよ。

オーナーについては、購入先不動産屋から「ここ２・３年の収支資料」を貰い同時に登記簿謄本を確認して下さい。
数字上・登記簿上からも原因が推測可能です。

お礼

具体的なご指摘、とても勉強になりました。本当にありがとうございます。

収支資料とはまったく考え付きませんでした。これならごまかしようがありませんね。

その後、少し勉強しましたが、建築後３-４年でも利回り６％前後程度ならあまり珍しいわけでもないようですね。築浅物件で売却されるものは、融資を受けて購入したオーナーさんが、購入後当てが外れて売りに出されるものが多いように思いました。

もちろん入居者・建物のトラブルだと困りますので、十分調べようと思います。