中古売りアパート購入にフルローンは無理でしょうか？

質問

購入希望者：鳥取県米子市に在住の会社員
米子市内に中古売りアパートが出たので購入したいのですが、中古物件にフルローンは無理でしょうか？もし、可能なら、鳥取県内でフルローン可能な銀行をご存知の方はいらっしゃいませんか？または鳥取県内の銀行でなくともフルローン可能（物件：米子市は変わらない）な銀行ってありますか？宜しくお願いします。

回答No.5

m_inoue222

「ソファレアン・ソファレドゥ」かな？

http://realestate.homes.co.jp/search/detail/tk=1/bsg=9/b=1056250000087/o=10401hS10Yp0peUDk

例えばこれなら

・家賃が５４０００円×１２戸×１２ヶ月＝７７７万円で利回り１３．４％？

・築１８年．．．屋根＋外壁の全面リフォームが必要な年数です
　処置されていなければ３－４００万円は追加が必要でしょう

・総投資金額は恐らく６５００万円
　金融機関の融資額は３３万円／月支払までが上限でしょう（満室家賃の５０％）
　耐用年数が２５－１８年くらいしか計算できませんから最長１０年での返済まで
　貸付限度額は３８００万円程度まででしょうね
　残りの２３００－２７００万円は自己資金が必要です

で、結果なかなか売れません
売れないのでお買い得な価格設定（高利回り）です

中古物件は新築時の耐用年数で最大貸付期間が決まります
軽量鉄骨では最長でも２５年くらいまででしょうね

お礼

わかり易いアドバイス、ありがとうございました。
現在（盆前）、他の方と商談中とのことです。
（本当か嘘かわかりませんが）
担当者の方、頭金が無いとわかったら、丁寧な話し方から
ぶっきらぼうな話し方に豹変しました（笑）
m_inoue222さんのおっしゃるように頭金２７００万円位必要な
物件ってことですね。
やはり頭金を貯めるようにします。
もっといい物件は出てくるでしょうからね（笑顔）
勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.4

m_inoue222

＞現在空き室３/１２

利回りが１５％でも優良物件とは言えないのでは？

中古なら１０／１２戸くらいでも１２－１５％の物件はざらに有るはずです

今のままで推移すればどうなるかが問題でしょう
破綻が見えています

築年数や立地、駐車場などのからみも有りますがシロウトが入居率をＵＰ出来るとも思えませんが．．．。

私が買ったアパートでも最初は
・６／１２戸
・満室家賃５６０万円
・金額３０００万円＋リフォーム１５００万円
満室に１年以上必要でした

最近米子にも久しく行っていませんが住宅事情はどうなのでしょうね
昔は皆生・両三柳・旗ヶ崎辺りをちょろちょろしていました

金融はごうぎんが借りやすいのでは？

回答No.3

m_inoue222

大家してます（現役サラリーマン）

＃２さんの意見の通りでしょう

事業用のアパートローンは「事業採算性」が重視されます

３０００万円のアパートで５０％しか融資が決まらないことも有りますし
１３５００万円のマンションで満額融資も有りました

・事業採算性
・個人的信用度
・個人的経済力

地方銀行でも都市銀行でも可能でしょう
信用金庫とは付き合いが無いので判りません

アパートの収益を生活費に使わない（１０年間とか）で済む収入が別にあれば借りやすいでしょうね

・アパート収益＝返済可能額．．．。
・アパート収益－生活費＝返済可能額．．．。

こんな考え方も金融機関は持っているようです

ただ、

　「自己資金を持っていない＝貯蓄能力と金銭管理に難点が有る」

こうも考えますね

自己資金２０００万円を持っていれば新たな物件を取得するときに全額融資と言うような考え方も有ります

自己資金も貯められなかったような人は信用度が低下するのは仕方ないでしょう

・自己資金無し．．．満額借りられない
・自己資金有り．．．満額借り入れで自己資金はそのまま新たな物件を．．．。

こんな感じになります．．．仕方ないでしょう

お礼

回答ありがとうございました。
おっしゃるとうり、自己資金なしでは金銭管理に難点有りとみなされてしまうでしょう（涙）現在３０才なのですが、最近、不動産投資（サラリーマンのままではよくないと思い）の勉強を始めました。購入するなら自分の住まいから遠くない物件にしようと思っていたら好条件の物件が出たためフルローンはできないものかと思った次第です。満室時利回り１５％（現在空き室３/１２　鉄骨、空き室はリホーム済み）なのですが、住まいの近所だということと、売値が土地のみ（２５０坪）の購入価格より安いため魅力を感じました。会社の給料で生活できているので、もし、購入できれば、家賃収益は次の投資物件購入のために貯蓄したいと考えています。１２室あれば空き室リスクも少ないと思ったのですが、購入可能な物件から始めて、貯蓄して、信用を積んでいきます。

回答No.2

pont-nufu

振るローン可能か否かは銀行の問題ではなく、査定の問題です。

質問者様の勤め先、年収、勤続年数、所有資産およびアパートの不動産収支計画をご用意ください。
銀行はそれを見て、個人向けアパートローンが適用できるか、いくらまで出せるか判断します。
信用組合等の小さい銀行のほうが付き合ってくれると思います。

お礼

回答、ありがとうございました。
不動産投資の本を少しかじっただけだったので、収益還元法でのフルローンの可能な銀行と、全くしていない銀行とがあるのでは、と思っていました。どちらにしても、資料を準備してあたってみます。

回答No.1

nornor1999

確実に無理。

お礼

回答ありがとうございました。
くじけずにチャレンジして、だめならその経験も次回への肥やしにいたします。