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住宅ローンを組むにあたっての準備
はじめまして。よろしくお願いいたします。 今年分の源泉で来年2月末に住宅ローンを申し込みたいと思っています。少しややこしいのですが、アドバイスをお願いします。 主人が32歳会社員、今年の年収が600万くらいの見込み。 私が30歳、子供3人です。今まで主人の扶養に入っていましたが 今年に入り、私がネットで仕事を始めました。 現在130万を超える見込みのため扶養から外れて 国保、国健に入ろうと思っています。来年2月に確定申告します。 年末でギリギリ200万くらいの予定です。ですので、世帯年収が800くらいの予定です。 とても希望している場所で一戸建てがあり、すでにその会社と話をしています。 主人の年収と、私が確定申告すればいけそうだと言われていますが、しておかなければいけない事など教えていただきたいです。 ちなみに、私の申告ですが本来2期分と言われましたが1期で見てくれると言う地元の銀行があるそうです。 現在車のローンがありますが、住宅ローンの申し込みまでに完済します。他には現在分譲マンションに住んでいて ここを売った場合に残債が700～800万くらいです。新しい家は、家＋土地で\4700くらいです。 残債と新築分ローンを組まなければいけません。 諸費用が230万くらいで、引越し代や家具の買足し などを考えて、頭金などは入れない予定です。 本当は、少し頭金をためてと考えていましたが 色んなタイミング的に、ローンが許せば 今回がベストであると考えています。 ローンの仮審査を、私の確定申告後の2月末に行うまで かなり時間があり、本当に通るのか不安なんですが 土地は、手付けを払っておさえています。というのも、販売会社が100%ではないけれど、いけるだろうという見込みで話を進めてくれています。 色々調べてみたくて、CICやJBAの情報を取り寄せ確認しましたが 悪い事は何も載っていませんでした。クレジットカードは私が3枚持っていますが、仕事で使うため必要です。 すべてキャッシング枠はゼロにしてもらいました。 上記をみていただいて、住宅ローンは無理という可能性や 仮審査申し込みまでに、しておかなければならない事など 何でもいいので、アドバイスお願いします。 不足している事がありましたら、教えてください。書き加えます。
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金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です（現在は、金利商品による資金運用担当）。 「住み替えローン」は割りと新しい商品ですし、扱っていない金融機関も未だ多いので、ご存知ない方も多いようですね。 現在の住まいを売却して残債が残る場合、その残債も新規住宅ローンに組み込むことができるのが大きな特徴です。 新たに取得する物件の価格の130％くらいまでを借入金額の上限にしていることが多いです。 そして、新規ローンで残債を完済する形になりますので、抵当権の解除もできます。 この先の金利情勢や経済情勢を考えますと、ご質問者さまのお宅の場合、下手をすると今が最後の買い時（というか買い替え時？）かもしれません。 ですから、買い替えをなさるのはよろしいかと思うのですが…。 > 現在分譲マンションに住んでいてここを売った場合に残債が700～800万くらいです。新しい家は、家＋土地で\4700くらいです。 新しい家は家＋土地で4,700万円ですね。 となると、新規ローンは5,500万円程度。 > 車のローンがなくなり、今の支払いを考えると17万のローンくらいは問題ないと考えています。 え？新規住宅ローンの返済額は17万円でシミュレートですか？ 17万円ですと、35年返済にしても、適用金利が現在の短期プライムレートと同程度（1.625％）でないとその額は出てきませんよ？（しかもこのレートは関東～関西の本州の中ほどのみの話。） 適用金利が現在の短期プライムレートと同程度ということは、変動金利型の店頭表示金利から1.00％優遇…というところになるわけですが、ご質問者さまのお宅の状況で「変動金利型」や「固定金利期間の短い固定金利選択型」を選択されるのは、現在の金利情勢からしますと非常に危険だと思うのですが…。 ですから、ご主人の毎月の手取りから25万円を住宅ローンの返済に充当しても、「現在と同水準の生活が維持していける」かどうかで考えてみてください。 25万円を住宅ローンの返済に充当して厳しいようならば、将来において、もっと厳しいものになると思います。 有利にみてくれる地元金融機関があるならば、そこに飛びつきたいとは思いますが、「返済条件」はどのようになっているのでしょうか？ そのあたりもしっかりと見極められた方がよろしいかと思います。 住宅販売業者が介在している住宅ローンで、利用するのが地域性の高い金融機関ですと、有利なのは借入当初だけだった…ということがままありますので。 「変動金利型」や「固定金利期間の短い固定金利選択型」を選ばなければ審査に通らないようでしたら、この住宅取得は考え直してください。 車はまた時期が来れば買い替えをしなければならないものですし、一戸建ての場合は、10年ごとに100万円単位の修繕をしなければ早くダメになります。 そのあたりを含めて、お子さまの成長に合わせた「ライフプランニング表」「資金計画表」を作成されていますでしょうか？ 「借入金額：5,500万円 返済期間：35年 金利：1.625％（変動金利型・店頭表示金利よりも1.00％優遇） 元利均等返済 ボーナス返済なし」という条件ですと毎月の返済額は171,789円になります。 年間返済額は2,061,468円で、ご主人の年収が600万円とすると、返済負担率は34.3％。 返済負担率だけを見るならば、この条件で申し込めばご主人の年収だけでもクリアすると思います。 ですが、この先は「金利は上昇基調」ということはご存知ですよね。 「変動金利型」や「固定金利期間の短い固定金利選択型」を選ばれれば、「金利上昇リスク」も負わなければなりません。 ご質問者さまは、どこまでの金利上昇にならば耐えられるとお考えですか？ また、35年返済ということは、年金を貰うような年齢になっても返済が続くということです。 ですが、「借入金額：5,500万円 返済期間：28年（現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済と考える） 金利：3.200％（（全期間）固定金利型） 元利均等返済 ボーナス返済なし」という条件ですと、毎月の返済額は248,035円になり、年間返済額は2,976,420円。 ご主人の年収だけでは返済能力が不足しますし、ご質問者さまの収入を加算したとしても「かろうじて」のレベルです。 住宅ローンの返済を含めた「生活」は、ご主人の収入だけで済ませる「努力」をし（もちろん、お子さまも含めて家族全員の協力のもと）、ご質問者さまの年収を全て繰上返済に充て、返済期間を短縮する…ということならば、「変動金利型」や「固定金利期間の短い固定金利選択型」でも、何とかなるかもしれませんが。 金利の上昇パターンについては、必ずシミュレートしてみてください。
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- hermitage
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＃３・４です。 ８月１日付けの人事異動を機会に気分転換IDを変えました。 月曜日から新しい勤務先（今回は子会社へ出向）へ行くのですが、これまで経験してきた仕事（窓口→保証会社→窓口（含む個人融資）→資金運用）とは全く違いますし、慣れるまでは大変そうです。 > 最大優遇金利とは何でしょうか？ 店頭表示金利から一番金利を下げてもらった場合の「適用金利」のことです。 住宅ローンの「金利の優遇」にも幅がありまして、Ａという条件を満たしていれば0.4％、ＡとＢという条件を満たしていると0.7％、ＡとＢとＣという条件を満たしていると1.0％、「店頭表示金利」から引き下げをします。 ご質問者さまの場合は、金融機関が提示する全ての条件を満たしていると、最大1.20％の優遇が受けられるということです。これが「最大優遇金利」です。 ですから、だれでもがこの「最大優遇金利」が適用される訳ではないんですよ。 条件としては、 ・返済口座への給与振込 ・五大公共料金のうちいくつかの口座振替 ・自行でのカードローンの契約 ・クレジットカードの作成 ・ソーラー住宅等環境住宅の建築 ・子供の人数 ・高齢者の同居 などがあります。 ご質問者さまの場合は「住み替え」なので、まず、それを扱っていることが金融機関選択の前提ですね。 メガバンクの１行も扱っていますし。 住み替えでなければ、いろいろ選択できたと思いますよ。 > 2月末に審査をして、通った場合に完成引渡しは7月くらいだと言われました。その頃の金利という事ですよね。かなり上がっているんでしょうねぇ。 完成引渡しに合わせて資金実行をするのが普通ですから、７月頃ですね。 ２回は利上げがあるものと覚悟された方がいいかもしれませんね。 路線価も上がっていますし、購入にはいいタイミングだと思いますよ。
お礼
こんばんは。お返事ありがとうごいざいます。 いろんな所に異動ってあるんですね。 主人や私も、縁がないお仕事で知りませんでした。 私が申し上げるのも差し出がましいですが、頑張ってください! 最大優遇金利…最大に受けるのは厳しそうですね。 「住み替えでなければ」というのは本当にそう思います。 色んなところで制限があることが多く、大変だと感じています。 でも最後のチャンスかもしれないと思うと、諦めきれません。。。 もう少し時期が近くなってから、もっと詰めて考えたいと思います。 またお世話になるかもしれませんが、よろしくお願いいたします。 大変お世話になり、ありがとうございました。
- Lescault
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こんにちは。No.2です。 ＞年収が1000万以上おありで、15万の返済がキツイ理由は何でしょうか？ ということなのですが、例えば我が家は家内も専業主婦ですので私にもしもの事があったときの生命保険、子供の将来を見据えた学資保険等の保険関係や、現在マンション住まいですが突然に大規模修繕費の追加を・・等と言われた場合に備えての多少の蓄え、子供の教育費（学習塾やジム通い等）、こういった諸々の費用を積み上げていくと結構な額になりますし、更に言えば収入が多少上がっても税金や社会保険料が給与のアップ分を越えて上がっていきますので、実際の手取額は3年前より減っているくらいですから意外に苦しいというのが実感なのです。実際に「自分の何周がこれ位になったら・・」と思い描いていた生活とはかなり違います（苦笑。 直接関係ないお話で恐縮ですが、生活実感としてはこんなものです。
お礼
こんばんは、お返事ありがとうございます。 色んな貯えとして、支出されていて大変な時があるというお話だったんですね。 現実は、そんなに上手くいかないんですね。 とても参考にさせていただきました。 ありがとうございました。
＃３です。 お礼をありがとうございました。 > なぜ毎月の返済額が17万と出たかというと販売元が「毎月いくらなら？」と聞くので17万なら、今の生活と変わらないと伝えたんです。 > それ以上は、増えるごとに負担が増えるという事ですが… > そう言うと担当の方が「ふんふん、なるほど」となったもので。 そういうことでしたか。 現在、「変動金利型」の「店頭表示金利」は、2.625％か2.875％で設定している金融機関が多いです。 そして、住宅ローンの「適用金利」は、「借り入れ申込時ではなく融資実行時（もしくは金銭消費貸借契約時）に決まる」のです。 この先、金利がどう上昇していくかは誰にも分かりませんが、ご質問者さまのところが実際に融資を受ける時には、現在よりも店頭表示金利も上昇している可能性はかなり高いと思います。 ＃３で私がシミュレートしたのは、「借入金額：5,500万円 返済期間：35年 金利：1.625％（変動金利型・店頭表示金利よりも1.00％優遇） 元利均等返済 ボーナス返済なし」という条件で、その場合でも毎月の返済額は171,789円になりました。 販売元の方もこの程度の数字が出たので「ふんふん、なるほど」だったのだと思います。 ですが、金利が上昇すれば「ふんふん、なるほど」とはいきません。 「とりあえず、今月の金融政策決定会合で利上げがあるだろう。」と考えている専門家は５～７割。 利上げの多いパターンでは「今年度中にさらにあと２回」と考えている専門家もいます（私は８月利上げ、今年度中にあと１回と予想しています）。 ですから、ご質問者さまの場合は、「現在の金利」で細かく話を詰めても、あまり意味がないんです。 それで、販売元の方も「ふんふん、なるほど」で済ませていたのかもしれません。 現在ならば、毎月の返済額17万円くらいで「当てはまる」金利があったので、無理だと言わなかったのではないかと。 利上げについては、１回につき0.25％の上げとして、「基準割引率および基準貸付利率」（かつて「公定歩合」と呼ばれていたもの）の上げも伴えば、ご質問者さまのところがお借り入れになる時には、店頭表示金利が今よりも0.50％上がっているかもしれません。 変動金利型の店頭表示金利が現在2.625％の金融機関を選ぶとして、金利が0.50％上昇すれば3.125％。 適用料率を1.625％にしようとすると1.50％の優遇を受けなければなりませんが、変動金利型で1.50％の優遇は、殆ど見たことがありません（固定金利選択型ですとないこともないのですが）。 せいぜい1.20％優遇ですので、3.125％から1.20％優遇を受けたとすると1.925％。 毎月の返済額は180,085円ですから、なんとかなるでしょうか？ ただ、変動金利型は、金利の見直しは半年に１回、返済額の見直しは５年に１回…としている金融機関が多いです。 変動金利型を利用されるのでしたら、これらの特色をしっかりと理解した上で、になさってください。 > 住宅はフリープランのため、とりあえず間取りを決めて行きましょうとなっていて、それで金額を出して私達の条件で、その金額が融資される銀行を探すみたいです。 う…わっ。このパターンやるんですか…。 まだ、こんなことを提案する業者あったんだ…。 金利の上昇が原因でその金額を融資してもらえる金融機関がなかった場合は、借入金額の減額は考えていらっしゃいますか？ 資金計画が立つ前に家のプランを決めると、図面上は「自分の希望」に近いものが出来上がるんですよ。 でも、そのあとで、融資金額が減額になってしまうと「あれを諦めて、これも諦めて…。」になり、せっかくの家が「妥協の産物」になってしまいかねないんです。 やめておいた方がいいと思うんですが…。 > 質問させてください。固定金利期間の短い固定金利選択型というのは 具体的に何年のものですか？10年とかでもそうでしょうか？ 「固定金利期間の短い固定金利選択型」は、固定金利期間が１年、２年、３年、５年、７年のものです（金融機関によってパターンは違いますが、私が知る範囲はこの設定が多いです）。 これらは、各金融機関が設定している「短期プライムレート」を基準にして金利が設定されます。 短期プライムレートは、「無担保コールローンの翌日物金利」（＝日銀の政策金利）や「基準割引率および基準貸付利率」を基準に設定します。 「固定金利期間10年」のものは、「固定金利期間の短い固定金利選択型」とは考えません。 固定金利期間が10年以上のもの（（全期間）固定金利型を含む）は、国債の市場金利を基準にして設定します。 現在は、長期金利と短期金利の金利差が小さくなっていることもあり（「金利のフラット化」といいます）、一番お得感が高いのは、「固定金利期間10年」のものです。 ただし、あくまでも「現在」の話。 ご質問者さまが資金実行を受ける頃にどうなっているかは分かりません（長短金利が逆転しているとまでは思いませんが）。 でも、10年固定ですと、適用金利は現在でも2.20％以上（2.50％以上が主流）だと思います。2.20％でも毎月の返済額は187,890円になります。 加えて、10年後、固定金利期間終了時に金利の見直しが行われますが、「借入金額：5,500万円 返済期間：35年 元利均等返済 ボーナス返済なし」という借り入れ条件の場合、繰上返済をしなければ10年後でも債務残高が4,300万円以上になりますから、金利上昇の影響は大きいものだと思ってください。 このようなことから、他の回答者さまも、金利上昇リスクを考えなくてもいい程度の高い金利でシミュレートされていたり、厳しいのではないか？と疑問を持たれたりしているのです。
補足
詳しいご説明ありがとうございます! まだこの銀行と決まったわけではありませんが 可能性が高い所のものを見てみると、8月1日現在固定金利特約型3年、5年、10年となっていて 10年が金利4.050%、最大優遇金利2.850% となっています。 この最大優遇金利とは何でしょうか？ 販売元の担当の方が、うちの家は色んな環境にいい条件がそろっていて優遇が受けられると言っていました。 りそな銀行で-1.4%になるということでしたが、ここの融資は購入額の何%までといった感じしか無理らしく、住み替えは対象でないようで、ダメみたいですが。 よその銀行でも、-1.4は無理でも、-1%はいけるだろうと言っていましたが… これは、例えば上記の金利で考えると4.050%から-1%でしょうか？ 優遇とは、何を条件につくのでしょうか？ 一応、大まかな見積もりは出してもらっていますし、外構費が込みと言う事や、大体必要な物がついているのを確認しています。 フリープランといっても、ある程度決まった中から選ぶだけなんです。 欲を言えば、キリがないので絞って考えようと思っています。 2月末に審査をして、通った場合に完成引渡しは7月くらいだと言われました。その頃の金利という事ですよね。かなり上がっているんでしょうねぇ。 厳しいのはわかっているんですが、先では、もっと厳しいんじゃないかと思いまして 今の状況なんですが…
- Lescault
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こんにちは。 まず疑問な点があります。今のマンションを売って残債が700-800万円ということなのですが、手順としてはまずマンションの残債を一括返済し、それを売りに出しながら新たに購入する一戸建てのローンを組まなければ話が進まないように感じるのですが・・・ ＞残債と新築分ローンを組まなければいけません。 本当に一本のローンで全て賄えるのでしょうか？既存の住宅ローンを残しながら新たに住宅ローンを組むことが問題ないのか（そもそも残債がある＝マンションの抵当権が外れていない状態で転売出来ないと思います）、実は残債と新築分は別ローンになるのではないのか、そこは販売会社によく確認した方がいいと思います（いろいろなローンを無理矢理まとめてしまう例もあるとは聞きますが、厳密には法律違反の可能性があります）。 それともう一つ、上記手法が上手くいったとして、ローンの合計が5500万円になりますよね？ 総借入額5500万円 年利3%固定で元利均等返済35年 この条件で試算すると月々の支払額が21万1668円となりますが、大丈夫でしょうか？更に固定資産税や修繕費の積み立て等も考慮する必要があると思いますし・・・ 我が家では私の年収が1250万円ですが、月々マンションの15万円（管理費込みですが）の返済でも結構きついときがあります。子供一人でこうなのですから3人いらっしゃるとなるとご家庭の経済についてはかなり厳密に計画を練らないと危険なように感じます。 私の感覚から申し上げれば、現段階においてもこのローンはかなり危険（プラン、支払額共に）という印象を持ちました。 販売会社ははっきり言えば売った者勝ちなので、なんとかローンを通してしまおうとします（後は関係ないですからね）。ただ支払うのはご自分の家庭だと言うことを考慮し、再度細かく検討することを切にお勧めします。
お礼
こんにちは。お返事ありがとうございます。 年収が1000万以上おありで、15万の返済がキツイ理由は何でしょうか？ 貯金ですか？それとも、生活基準が高いためでしょうか？私どもの収入での生活は考えられないですよね…。
- name9999
- ベストアンサー率22% (106/468)
まず、分譲マンションを売った時の残債はローンにできるのでしょうか？現在お住まいのマンションは、現在の住宅ローンの抵当にはなっていないのですか？抵当権の抹消は可能なのでしょうか・・・ そして、個人的にはそのローンは非常～～～に厳しいのではないかと思うのですが。 仮に抵当権抹消できたとして、4700＋700＝5400万のローンですよね？ 世帯年収800万で、しかも奥様の年収が今年から・・・ということですよね？その上、お子さんが３人いらっしゃるんですよね？？ う～～ん、非常に厳しいとは思いますが、仮に審査に通ったとしても、返済がメチャクチャ苦しくないですか？？ ご夫婦の年齢からすると、お子さんもまだまだこれから大きくなってお金がかかりますよね？ う～～ん。。 参考にならないかもしれませんが、我が家は世帯年収1000万で子供ナシの夫婦、ローンは30年で4300万（月々15万の支払）なんですが、けっこうキツイですよ・・・
補足
こんにちは。早速のお返事ありがとうございます。 残債のローンは組み込んでもらえるとの事です。住み替えローンです。 実は、ネットショップは今年で5年になります。 最初の2年はイマイチでしたが、この3年は200万を切っていません。恥ずかしながら申告をしていなかったんです。 子供は2人が小学生3、2年で、下は2歳です。 現在、今のマンションのローンが82000円、来年から9万を超えます。 管理費、修繕積み立て金や駐車場などで2万円 今は車のローンで\56700払っていますが、毎月8万は貯金出来ています。 車のローンがなくなり、今の支払いを考えると17万のローンくらいは問題ないと考えています。主人のボーナスはありますが、ボーナス払いは考えていません。主人は年に2万くらいずつ昇給しますので、それが子供に消えると考えています。私は、ある国家資格をもっており、今の仕事が上手くいかなくなっても、今の収入を下回ることはないと考えています。 あまり上手くいくことばかり考えてはいけないでしょうけど、年齢的にも、もうあまり時間がないと思っているもんですから。 年収1000万…うらやましいです。うちはガッツリ35年で組みたいです。
補足
こんにちは。とても参考にさせていただきました。 ありがとうございます。 なぜ毎月の返済額が17万と出たかというと 販売元が「毎月いくらなら？」と聞くので17万なら、今の生活と変わらないと伝えたんです。 それ以上は、増えるごとに負担が増えるという事ですが… そう言うと担当の方が「ふんふん、なるほど」となったもので。その金額を基準に考えていました。無理だと言われなかったもので。 これでいいんだと思っていました。 金利が上昇すると言う話は、もちろん聞いていますが、どこの銀行にするかという話は、まだ決まっていません。 私達の場合は、イレギュラーだそうで（私の申告や主人の年収が理由で来年の審査になるため）今はハッキリと絞れないそうです。 住宅はフリープランのため、とりあえず間取りを決めて行きましょうとなっていて、それで金額を出して 私達の条件で、その金額が融資される銀行を探すみたいです。 大手の銀行は、やはり無理っぽいんです。 質問させてください。固定金利期間の短い固定金利選択型というのは 具体的に何年のものですか？10年とかでもそうでしょうか？