住宅ローン悩んでおります。。

質問

宜しく御願い致します。
古くなりました一戸建住宅を建替えようと現在ハウスメーカー
さんと打ちあせ段階です。

主人は自営で昨年度の年収（申告額）約500万円
本年度ですが見込みでおおよそ800万円前後になるかと思います。
公庫の場合過去２年の申告が必要との事でしたので来年の申告で
一応3000万～程の融資は可能なのではと思っております。
（その以前も他職での自営でしたが申告額はとても審査通過する
額に満たなかったです）

荒見積もりの段階ですがおおよそ3300万～位になるであろうとの
事。ここで一つ問題なのが建替える土地（家）の所有者は義父で
まだローンが完済しておりません。約1000万の残債が残っており
こちらも合算でのローンになりそうです。つまり計4300万～の
額になる訳です。

先の通り現在の商売を始めてまだ数年ですので手持ちの資金も
約300万程です。一応十分利益は出てますので今後も堅実に貯めて
十分な頭金になってから建替えと言うのがおそらく一番良いとは
思います。が、既に水廻りの腐食も始まっており家自体も住み難い
状況である事と5と3歳の子供がおりますのでいずれ建替えるのであれ
ば家族団らんが楽しい「今」家が欲しい気持ちが大きいのです。

特に自営ですのでこの先収入が減収する可能性も勿論危惧しておりますのであまり無理な支払額はと思っており月10万辺りを検討しております。

仮に審査を通過したら建替えになりますがやはり巨額のローンですのでかなり不安です。
宜しければ皆様の客観的なご意見を是非伺いたく質問させて頂きました。どうぞアドバイス、ご意見宜しく御願い出来ますでしょうか。

回答No.3

kanehachi

権利関係で少し気になった事を・・・
建物だけで3000万円の案件であれば担保価値は2000万円程度でしか見てくれません。残りは土地の価値でカバーする、という事になりますが、本件の場合、お義父様の名義であり、残債があることが問題です。
住宅ローンの場合、土地、建物とも一順位の抵当権設定は必須条件です。
この条件を満たすには残債を完済して一旦抵当権を外す必要があります。
また、質問にあるように残債を合算して借り入れると
ご主人様からお義父様への贈与と見なされます。
また、銀行では一般に「肩代わり融資」は扱いません。
事業性融資扱いで個別に対応する事もあるようですが
期間20年以上は聞いた事が無いので返済額の条件に合わなくなると思われます。

物件の権利関係だけでなく資金計画にも問題があるようですので、はやる気持ちを抑えて残債の早期完済、収入の増加を目指された方がいいと思います。
水周りの腐食は・・勿体無いですが修理ですね

回答No.2

walkingdic

はっきりいいますと総額で３０００万を超えるような家を建てるだけの経済力がありません。
どうしてもそれほどの家を建てたいのであれば、今は無理です。

今家を建てることを優先するのであれば、予算は２０００万以下ですね。
これでも現在の負債をあわせると３０００万になり、毎月返済額は１２万弱程度は覚悟下さい。
毎月１０万以下の返済額であれば、２５００万程度が限度ですから、現在の残債１０００万を差し引くと残りは１５００万なので１５００万の家までが限度です。

回答No.1

tarotaro001

来年の申告で８００万とのことですが、来年申告分の公的資料を入手できるのは、５月～６月だと思います。

そうなると、実際にローン申し込みできるのは、まだ丸ごと１年あります。
その辺は理解しているとは思いますが念のため。

それと月１０万円の返済ということですが、自営ですのでボーナス払い併用ではないですよね？
そうなると３５年返済として、支払い総額がどのくらいになるかご存知でしょうか？

１０万×１２ヶ月×３５年＝４２００万円

それに対して借入額が４３００万円とのことですが、とても無理です。
この借り入れの４３００万円に利子が加算されます。

これだけ考えても月１０万円の返済では元金すら返済しきれません。

せめて、土地のローン分の１０００万円が用意できてからローンを組んだほうがいいのではないでしょうか？