敷金返還について交渉中です。アドバイスください！！

質問

はじめまして。
敷金返還についてのご相談をさせてください。

都内在住の1歳の子供がいる３人ファミリーです。

2007年6月に退去した物件で、敷金返却できないと言われました。

2000年築の物件に2005年から2007年の2年間居住していました。

敷金は賃料の2ヶ月分の24万を支払っています。

退去後1週間ほどして不動産屋（エイブル）から連絡があり、床の張替えをしないと次の方にお貸しできない状態なので、その費用を負担していただきたいが、敷金では足りませんとのこと。

昨日、床の状態を見てきました。
問題の部屋は２DKのうちの1室で、寝室に使用していた6帖の部屋ですが、部屋の4割くらいにベビーベッド（2006年に子供が生まれて設置）のタイヤ痕がついていました。凹みは全くなく、表面上にタイヤ痕がついており、これは床洗浄とワックスではキレイにはできないものだとのことで、床の張替えが必要なのだそうです。

ベビーベッドは週に2回くらいの掃除の時に移動していたので、その際についたタイヤ痕だと思われます。

その費用なのですが、
・ルームクリーニング（２DKメゾネット）45,000円
・フローリング張替え195,000円
・木巾木張替え28,000円（巾木をはずさないと床が剥がせないとのこと）
で、計268,000円です。

それで、教えていただきたいのですが、
・築7年の物件になるが、フローリング交換の必要はあるか？
・床の張替えと巾木交換の費用は全額負担しなければいけないのか？（貸主と借主の費用負担の割合など）
・フローリングの張替え費用としての金額は妥当か？
など教えていただけませんでしょうか？

よろしくお願いします☆

回答No.1

JP002086 · ベストアンサー

本来、敷金は賃貸料が遅れた場合等に使用される物なので、戻ってくるはずです。
また、次の借主に貸す際の費用は、大家が持つ事になっているはずです。
ただし、契約時に契約書には犬や猫を飼ってはいけないとなっているにも関わらず飼っていた等の場合は、除きます。

賃貸に関するトラブルでしたら、まずは、下記のＵＲＬを参照してみてください。（ＬＩＮＫが多いので参考になります）
http://winassist.jp/npo.htm

お礼

ありがとうございます
ペットはもちろん飼ってはいませんでしたし、壁に画鋲も刺さずにキレイに使っていました。
URL見させていただきました。参考になります。なにも知識がないので、勉強して知識を身につけてからじゃないと、不動産屋さんには掛け合えないかなぁ・・・と少し不安でもあります。
司法書士や弁護士、民間の業者を依頼するお金も正直ないので（〃゜▽゜；A

回答No.13

MUNAgata

クリーニング代は、契約書に「退去時の室内清掃費代、エアコンクリーニング代は借主負担とする」とあっても裁判を起こせばほとんど無効と判断されるでしょう。

クリーニングに関する特約が無効とされた判例です。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/AF41B35618D72D1149256FC100244F92.pdf

フローリングも「光に当たると光って痕が見える」程度で、裁判所が交換を認めるという事は考えにくいでしょう。

少額訴訟を起こせばかなりの額が返還されると思います。
http://shikikinhenkan.web.fc2.com/

お礼

ありがとうございます。
できれば話し合いで正当な負担額での交渉が成立すると良いのですが・・・。万が一エイブルさんが交渉に応じてくれなかったら、小額訴訟も視野に入れて頑張ってみます☆

回答No.12

MUNAgata

クリーニング代は退去時に通常の清掃をしていれば負担義務はありません。
プロがやるほど完璧にする必要はなく、通常の清掃をしていれば原状回復義務は果たしたことになります。
清掃せず退去した場合は負担の必要はあるでしょう。

フローリングは、クリーニングでは落ちないのであれば交換費用の負担義務はあると思います。

しかし、その部屋全部と言うわけではなく、破汚損した箇所のみ原則m2単位とガイドラインに定められています。
ただ、毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体とも同じく定められております。
また、フローリングでは、「経過年数は考慮しない」とガイドラインで定められているため、残念ながら原価償却は考慮されません。

ですので、「交換が必要なほど破汚損してしまったが、残存価格のみ負担する」と言ってしまうと、仮に裁判になった時に不利になる可能性があります。
ですので、あくまで交換が必要なほどの破汚損はなかったと主張するしかないでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
なるべくなら訴訟を起こさず解決できるといいのですがね(~_~;)
正当な負担額での交渉が成立できるようにがんばります（消費者センターに問い合わせたら負担額は１割でいいのでは？とのことだったので）。

回答No.11

Tadkashy

No４です。
　契約書を見てください。敷金の預り証があると思いますが、大家さんの印が押されていると思います。相手は大家さんです。
　エイブルにいくら言っても、大家さんがいやだと言えば、エイブルも大家さんの財布を抉じ開けるわけには行きません。
　エイブルからでもいいですから、敷金を返してくれないなら少額訴訟しかないと言っている旨大家さんに連絡してもらってください。大抵馬鹿な大家でなければそこでけりが付きます。少額訴訟では敷金返還と原状回復の費用負担は別次元です。敷金で相殺するのは飽く迄便宜上です。そのことをエイブルに確認し、大家さんに伝えて欲しいと言ってみてください。

お礼

ありがとうございます。相手が複数いるようでなんだか弱気になっていましたが、がんばってみます。
なるべくなら訴訟起こさず話し合いで終わりにしたいので、大矢さんに伝えてもらうよう言ってみますね。

回答No.10

hatatahi

NO,7です、NO,9で誤解を招くような回答してしまいまいた、訂正します。
善管義務はガイドラインにより定義されてますが、それを基に判断する事が地方の慣習により多少違うと言う意味です。
すいません。

お礼

補足説明ありがとうございます。
善管義務なんていう難しい言葉も初めて聞きました。いろいろ勉強になります☆

回答No.9

hatatahi

NO7です、クリーニングの件特約に入れていたんですね～全額拒否はしんどいかな？それと善管義務については地方で慣習というか、若干判断違うみたいです。（ちなみにこちらは大阪です。）
　東京でしたら、荒川や多摩やあちこちに借家人組合だかがあって本気でトラブル解決のアドバイスしてくれるみたいです。
　ネットで検索したらヒットするはずです、頑張ってください。

お礼

特約とかも全然気にせず契約してました(・_・;)そういうもんかな、と。。。
またネットで調べてみたいと思います。ありがとうございました！

回答No.8

dais4x

フローリングについては、原価償却期間を経過しているので
残存価値ゼロです。

負担割合が０％になるので、お金を払う必要は無いと思います。
過失で破損したとしても、負担ゼロです。

お礼

心強い回答ありがとうございます。
減価償却という言葉を知ることができて、少し自信が出てきました。あとはどのような手順で不動産屋さんに交渉したらよいか、考えなければいけないなと思います。
回答ありがとうございました☆

回答No.7

hatatahi

ベビーベットの移動跡は凹みがなければクリーニングで取れると思うのですが・・・
　問題はそこだけだと思います、基本的に人間に貸せば汚れるのは当たり前ですので、明らかに入居者の管理が悪すぎたとのことがなければ、そこの回復は家賃に含まれる部分とされています。
　最悪、跡がクリーニングで落ちなければ、フローリングの性質上、跡のついてる部分だけの交換が可能です、それを主張すると対外、『そこだけ取り替えると他の場所と色が変わるから、全部取り替えないと』と言われます、これパターンです。
　しかし、借主は自分で痛めた部分以外の経年劣化に対して責任を負う必要はありません、ですからその部分の費用だけ持ちますと、強く主張したら良いと思います。
　クリーニング費用もあなたが相当汚したのに、『常識的範囲の掃除もせずに明け渡した』と言うようなことがなければ支払う必要はありませんよ。

お礼

回答ありがとうございます。
ベビーベッドのタイヤ痕ですが、凹みやえぐれは全くありません。光に当たると光って痕が見えるんです。
ガイドラインに「椅子などのキャスターによる床の傷は借主の負担」と記載があって、キャスター付き椅子などは使用方法によっては床に尊称を及ぼすことが予想できるので、未然に防ぐような管理をしなければいけないそうなんですが・・・椅子なら、座ったまま移動しないとか対処できますが、ベビーベッドは持ち上げて移動は難しいかと・・・。もちろん子供を乗せたまま移動したりなんていう使用方法はしていません。安全面において・・・。
ちなみに、タイヤ痕は「ワックスかけたら余計に目立ちますよ」と言われました。

クリーニング費用については特約に「退去時の室内清掃費代、エアコンクリーニング代は借主負担とする」となっていたので、45000円全額支払わなければなりませんよね？

重ねてアドバイス頂けたら嬉しいです。よろしくお願いします。

回答No.6

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　フローリングの張り替えですか？ 異常でしょうねぇ。

　ただ、思い出すのは、昔、小学生や保育園の息子たちが、何本もの柱に彫刻したケースがあったことです。もちろん、柱や襖にクレヨンで色を塗ったり、さまざまやったのです。（その家族が退去してから、エレベーター内でオシッコを見ることもなくなりました）

　襖はこういうこともあろうかと、契約書で退去の時に張り替えることにしていたので、ほらやっぱり、という感じなのですが、柱に彫刻をしたのには驚きました。

　でも、親は「やんちゃな男の子がいるのは承知で貸したのだ。子供がこういうことをするのはあたりまえだ。修理費は、当然家賃に含んでいるべきものだ」と真顔で言い放ちました。

　さらに驚いたのは、親たちは本気でそう思っていて、なにも汚していないつもりのようだったことです。

　非常に印象深い家族だったので、なにか異常な「原状回復」の話を聞くとその家族を思い出します。そういうこともあるんだ、と。

　質問者さんは、そういうことはないのですよね？ 本人たちは綺麗なつもりでも、他から客観的に見ると異常に汚いというようなことは？

　そういことがないなら、大家のほうが異常です。７年目だろうが、１０年目だろうが、換える必要がなければ換えなくてけっこうです。

　「説明を受けていない」「そんな異常なことは、特約もなしには認められない」で押し通せば、裁判になっても勝てると思います。そういう大家がいると、ほかの真面目にやっている大家まで評判が悪くなって迷惑するので、あくまでも「異常なんだ」と思って、がんばってください。

　万歩譲って仮に、換えなければならないことをなさったのなら、同質程度のフローリングに交換するなら、いくらであっても、借主さんが負担しなければなりません。

　ちなみに別件ですが、長期住んだ家族が退去した時、風呂場の出口のフローリングが腐って、ペニャペニャになっていたこともありましたが、それは、体をふかずに浴室から出ると水が落ちてそうなる「間取り・構造」だったし、子供らが浴室で体を拭かないで出るのはやむを得ないと判断し、こちらで全額負担して修理しました。

お礼

私自身が独身時代から引越しが多かったもので、壊したり汚したら敷金が減るっていう認識はあったので、壁に画鋲１つ刺すことなくキレイに使ってきたつもりですし、子供も1歳すぎてようやく歩き出したばかりだったので、壁や床に落書きをするということもありませんでした。食事も食べこぼすので、床にござを敷いていましたし、カビが生えないよう換気とクイックルワイパーのウェットタイプのもので頻繁に拭き掃除をしていました。
不動産屋さんも「他の箇所は大変きれいに使っていただいているのですが・・・」と言っていたので、たぶんキレイなんだと思います。
ベビーベッドのタイヤ痕は、光に照らされると見えるものがありましたので張替えするのはけっこうなんですが、貸主さんにも負担していただきたいなと思うところです。「築7年だと時期的にも交換の時期」とエイブルの責任者の人が言っていたので・・・。

なるべく穏便な話し合いで解決していきたいと思っています。
たくさんの事例、ありがとうございました。

回答No.5

fukuryu-

敷金清算については、貸主が仕切る場合と、業者が仕切る場合とがあります。

２００５年だと、平成１７年ですから、賃貸住宅紛争防止条例

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm

施行後になりますね。

条例に基づく説明書が発行され、相談者の方も署名捺印をしているはずですが、そこにはどのように記載されているのでしょうか？

原則それに記載された内容に基づいて、請求されているはずですが、記載内容が、賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-4-jyuutaku.htm

から、かけ離れたものであれば、記載内容は無効となる場合もありますので確認してください。

それでも尚且つ、納得いかないのであれば、

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm

↑に相談してみましょう。
（過去、営業停止を食ったことの有る業者ですので、相談前にそこに問い合わせると言えば、態度を変えるかも・・・）

業者が仕切っているとすれば、ここまですれば妥協点が見えてくるはずです。

貸主が仕切っているとしても、仲介業者として、どこまで誠意が見せられるかが、我々の腕の見せ所なのですが・・・

業者の検討虚しく、貸主が受け付けない場合は、小額訴訟

http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/minzi/minzi_04_02_02.html

を、使う事になるでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

契約時の特約では
「退去時の室内清掃費代、エアコンクリーニング代は借主負担とする」だけ書いてありました。
ということはルームクリーニング代45000円は全額支払わなくてはなりませんよね？

それとガイドラインを読みましたところ、「椅子などのキャスターで床を傷つけた場合は借主負担」と記載がありました。「善管～」というものに違反するのだとか・・・。でも、椅子なら細心の注意を払って座ったまま移動しないなどのことができますが、ベビーベッドは持ち上げて移動するなどは不可能だとは思うんですけれどね・・・。

東京都の機関に連休明けに電話してみようと思います。紹介していただきありがとうございました！
なるべく訴訟ではなく解決したいとは思います。

回答No.4

Tadkashy

大家しています。

　まず、御理解していただきたいのは、敷金はエイブルがお預かりしているのではなく、大家が預かっています。エイブルを如何に責めても大家がいやだと言えばエイブルはどうしようもありません。
　質問者様の相手は大家です。

　確かに、大家としては普通に使っていれば交換する必要の無い床に交換する必要を生じさせたのですから請求したくなったのでしょう。

　不動産の賃貸は、契約書が空文で、ごね得がまかり通る世界です。裁判でも金の無いものが勝ちます。大家もこの辺のことは心得ているはずです。

　少額訴訟で返還を要求することです。頭の良い大家なら質問者様のこの通告で妥協して話し合いになるでしょう。もっとも、頭が悪いと少額訴訟を拒否して本裁判までもって行くのもおりますが、２４万じゃ合わないという足し算引き算くらいはできるでしょうから。

お礼

回答ありがとございます。
今回、退去後1週間以上してエイブルから連絡があり、退去した物件を立会いしてもらったのですが、その時に見積書を見せられて「まだ大家さんには何も話をしていないのですが、まぁなるべく敷金を返せるように大家さんに負担割合を交渉してはみますが・・・でもお客様が付けた傷ですからね～」と言われました。なので、大家さんからの請求ではないということですよね？？
見積書はハウスクリーニング業者が作成したもので、全ての項目において貸主様負担の所にチェックがついていましたが、そのうちのルームクリーニングとフローリング張替えと巾木交換のところを負担して欲しいとのことだったんです。431,833円のうちの268,000円ということです。

大家さんだったりエイブルだったり、またはハウスクリーニング業者だったり、相手が複数になるのでややこしです(・_・;)