投資用物件の判断について

質問

親戚（今年リタイヤした）が、自己の住居と年金代わりに、
投資用物件を購入しようとしています。
皆さんなら以下の条件の物件に対し、どのような判断を下しますか？
教えてください！

・築25年　全て住居用の部屋　RC造　
・2DK　22室（現在6部屋空）
・土地130坪　公示価格100,000/m2
・立地　　県庁所在地にあり、駅から徒歩10分
・価格　1億5,000万円
・諸経費+購入時の大規模修繕で、2,000万円
・自己資金4,000万円と金融機関借入1億3,000万円を20年3％
・昨年度総収益1,580万円
・年間概算維持費700万円

私は不動産投資について知りません。
一般的なこととして、日本は人口減に突入しており不動産業（特に地方都市ですので）は、
どちらかと言うと斜陽な気がしていますので反対しました。

かといって、今ある4,000万円を（あと何年生きるのかは分かりませんが）
食いつぶしていくのはどうかとも思います。（国民年金だけのためそれだけでは暮らしていけないので）

そこで、上記のような状況で投資するべきか否かの判断をお願いいたします。
また、ある程度の金額で適切なコンサルティングをしてもらえるとこをがありましたら、ご教授ください。

よろしくお願いいたします。

回答No.5

Tadkashy

No3です。

　ご質問の件ですが、フィナンシャルプランナーでも保険の専門ではない方です。私の知り合い（会社の関係で保険の方のFPを取っている友人から紹介を受けた方）は個人でやっておられます。私は茶飲み友達くらいの関係ですが、知識は豊富で話していて勉強になります。中には怪しそうなのも（失礼）おりますので、信用できる方がいいですね。なにしろ金庫の中を全部見せるのですから。

回答No.4

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　築２５年ですか (^_^; 。うちのマンションと同じくらいですね。

　マンションというのは日々の手入れが大きく作用しましてね。屋根の雨漏りは、こまめに補修しているうちの物件は一度もありませんが、近くの、築２０年弱くらいのマンションはもう３度も修理していたりします。

　そのほか、うちは昨年２階の部屋の水道管が破裂しまして、１階の事務所がプール状態になりました。で、順番に給水管の張り替えをしています。まだ全部終わっていませんが、賠償金からなにから、すべて終わると１０００万円をかなり越える予定です。

　屋根の修理をするだけで２０００万円以上かかりますし、エレベーターも換えてくれ～と言われていますけど、箱まで変えると１０００万円以上だろう（まだ見積もってもらってない）と思いますし・・・

　問題山積なんですが、購入時のの修理というのは、どれの修理のことでしょう？

　税務署は家賃収入を「不労所得」に分類して、いい借主さんばかりで、寝ていれば入金があるかのように言って課税してくれますが、そんな甘いもんじゃないですよ。

　年齢から見て早晩相続という問題がおきるわけですが、亡くなった時にたまたま空いている部屋（猶予期間半年くらい？の間に埋まらないと）は、賃貸物件としてではなく、自分用の自宅と同じ相続税になります。すごいことになるかもしれませんね。

　それでもま、無理矢理止めさせると、未練が残ってなにかと恨まれるだけなので、「断固として反対」「必ず失敗すると思う」という意見を表明して、あとは自己責任ということにしてしまったほうがいいのではないでしょうか。

　せいぜい、このサイトの賃貸借をめぐる相談を見せて、練習のつもりで回答してもらうとか (^_^; 程度でやめておいたほうがいいんじゃないでしょうか。

お礼

実際の大家様の貴重なご意見ありがとうございます。
ためになります。

購入時の大規模修繕に2000万かかるというのは、
当該物件は大規模修繕を今まで一度もしておらず、
屋根の防水と、壁の塗りなおし、空き部屋のリフォーム等を考えているようです。

相続時の空き部屋が自宅として扱われるとは知りませんでした。
やはり止めておくようにいってみます。
（他にこの物件に関して、買い付けも入ってますし。）

回答No.3

Tadkashy

大家しています。

　私なら買いません。７月に空室が1/4あっては危険すぎます。1億３千の借入れの返済でアップアップでしょう。もし、滞納や、トラブルを起こす疫病神に住み着かれたらアウトです。

　築25年というのも気になります。大規模修繕に2000万かかると言うことは前の所有者の手入れが推し量れます。私の場合、15世帯ですが、10年目に1000万かかりませんでした。タームを伸ばすと痛みも激しいと言われました。

　うまく返済し終わっても、残るのは築45年のビルです。子供に減価償却の資金（再建築資金）まで食いつぶした、空室だらけのボロビルを残すことになりかねません。次代は壊すに壊せず、売るに売れずで二進も三進もいきません。

　借入額を減らしてもっと楽な物件があるのではないでしょうか。

　コンサルタントに関しては、おりますが、銀行系や不動産会社系のものはやめた方が良いと思われます。肉屋に行って今晩のおかずを相談するようなものです。肉を薦めるに決まってます。独立してなさっている方をお勧めします。

補足

実際の大家様の貴重なご意見ありがとうございます。
重ねて質問なんですが、
独立系のコンサルタントとは具体的には、どのような人になるのでしょうか？経営コンサルタントとかＦＰとかになるのでしょうか。
お教えいただけませんでしょうか？

回答No.2

susun-hene

築25年も経った古いビルを高齢で、大金を借り入れるなんて馬鹿げています。あと10年経過すれば、築35年ですよ。
大規模修理も必要ですし、ヤクザが住み着いたり、自殺があったりしたらガラガラのビルになりますよ。
年金もらって賃貸ビルで数万の家賃払ってのんきに暮らした方がいいですよ。
4000万も老後資金があれば十分です。歳とってなれないことをしない方がいいです。
返済だって簡単でないですよ。
銀行金利だって変動金利でしょう。金利も確実に上がります。ボロビルの家賃を上げられるといいですが、無理でしょうね。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

親類いわく、4,000万程度じゃ不安らしく、
目に見える不動産がほしいとのことでした。
やはり再考してみるように促したいと思います。

回答No.1

yamanekotama

昨年の収入は（1.580万-700万）880万円
出費17.000万円
粗利回り　880万÷17.000万＝0.05176　　5.17％
都内の良好収益物件の利回りに相当します。
地方都市なら粗利回り10％以上の物件があるでしょう。
高齢での借り入れには慎重な検討が必要です。空室が埋まらず借金の返済が出来なくなり物件を手放す事態も起こりえます。
どうか手持ち資金のみでの運用を勧めて下さい。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

親類は、散々探して一番いい物件だと思っているようですが、
粗利回り率を考えるにあまりいい物件ではないみたいですね。
仰るように、手持ちの範囲内での運用を勧めてみます。