家・土地の名義変更について

質問

Ａさんの家土地（ローン残債約1000万）をＢ会社の法人名義に変更したいと思います。理由は実際にはＢ会社がローンを支払っておりＡさんの名義にて住宅ローンを組んだからです。ＡさんとＢ会社の関係はＢ社の役員です。家土地には銀行により抵当権が設定されております。この不動産取引によるメリット・デメリットを教えて下さい！＊ちなみにＡさんとＢ社との間にはトラブル等一切ありません

回答No.2

mahopie

回答．１の立場が正論ですが、あくまでも手続としてだけなら、
(1) Ａ・Ｂ間で不動産売買の契約を行う
(2) Ｂが売買対価をＡへ支払う
(3) Ａは受取った対価から銀行へ１０００万円返済して抵当権を抹消する
(4) Ｂが銀行から融資を受けるのであれば新規にＢを債務者とする担保設定を行う
というだけの話になりそうです。

メリット・デメリット以前に、今の状態が何故生じたのか、現時点でのＢによる返済がＢの会計上どう処理されているのか（Ｂ→Ａへの貸付金？）、今回売買で対価決済に加えて累積した貸付金の整理を行うのか、といった問題が解決されるべきかと考えます。

回答No.1

fujic-1990

返済をＢがやっているのに、なんで最初からB社名義でローンを設定しなかったのでしょうか？

　Ｂがなにかまずいことでもやっていて、B社名義ではローンが下りなかったから、とかいう理由ですか？ あるいは業務用ローンは個人の住宅ローンの金利よりも高いからそれを免れたかったとか？ 国の優遇税制を受けたかったとか？

　そうだとしたら、銀行とか国とかを騙したことになりませんか？ 登記を移せばそれが露見しますよ、大丈夫ですか？

　さらに、銀行はＡさんに貸したつもりでいる。そして家・土地はＡさんの名義で登記されていると思っているのに、いつのまにかＢに移されていればさらに問題でしょう。

　抵当権付きって言ったって、相手しだいで楽に競売できたりできなかったりしますから、（法律は問題視しませんが）誰の名義になっても全然問題はない、という話ではないんですから。

　特に、Ａさんは自然人（ふつうの人間）で無限の責任を負い、Ｂは法人で有限責任でしょ。銀行としてはどっちの名義にしておいてもらいたいか、明らかでしょう。私が銀行員なら、法的にどうにもならないとしても、以後「要注意人物、法人」の中に入れて警戒しますけどねぇ。

　さらに、不動産取得税がかかりますし、税務署も疑問を持つでしょうね。資金の出所とか、優遇税制を利用した・しないとか。疑問を持って調べに行かないようでは困る。

　メリットはあると考えているからやろうと思われたのでしょうから、私はデメリットを考えました。名義を変える理由を書いていらっしゃらないので、失礼ながら勝手な想像をしました。デメリットを考える上で必要不可欠と思いましたので。

お礼

アドバイスありがとうございます
B社名義でローンを設定しなかったのでしょうか？
==>法人設立後間もない為、銀行融資がおりませんでした。銀行さんと協議した結果、個人名義でしましょうという結論になりました。優遇税制等受けておりません（中古住宅ですから）　名義変更はできそうですが、又聞きで聞いた話から添加的債務引受を銀行に行った方がいいとの言われました　そこらへん詳しい方おられますか？　司法書士に相談した方がいいのでしょうか？　ちなみに法人の経理処理は家賃となります