家の名義変更のことで

質問

家の名義変更のことで質問します
現在、夫名義の家と土地ですが、夫の経営する会社が営業不振なこともあり、万一に備えて妻に名義変更をしたいと思いますが、登記申請料以外に贈与税とかも来るのでしょうか。結婚３０年目の夫婦で家を作ってから１５年ほど経っており住宅ローンはまだ残っています。
また、住宅ローンのほかに夫を債務者とした、金銭消費貸借による抵当も入っています。
専門家の方に依頼すると色々とお金がかかるので、自分で登記申請書を作りたいと思うのですが、登記原因としては、どのような表現がよいのでしょうか。

回答No.2

ben0514 · ベストアンサー

他の回答にもありますように、名義変更が良い方法かどうかはわかりません。
しかし、同様のことをしている人もいますね。
ただ、抵当に入っていない不動産について行っていますがね。

名義と簡単に言っても、共有名義というものがあります。
１／１０とか１／１００を妻名義とすることも、良いかもしれません。
ただ、贈与税の特例を把握して行わなければならないでしょう。

金銭消費貸借などをよく読む必要があるかもしれません。抵当などが設定されているのであれば、一部でも譲渡する場合など抵当権者に了承を貰わなければならない契約かもしれませんよ。
登記ができても、あとから問題となってもいけませんからね。

登記申請は、法務局のＨＰなどに雛形もありますし、法務局の窓口での相談も可能ですから、ご自身たちで行うことも可能でしょう。

登記の費用となる登録免許税は、固定資産税の評価額が影響します。
売買であれば、利益に相当する部分を売主である夫に確定申告義務が発生し、所得税がかかることになります。
贈与となれば、受贈者である妻に贈与税の申告義務が発生し、贈与税がかかるかもしれません。特例を使うことで贈与税がかからない場合でも申告で特例を記載しなければならない場合がほとんどですので注意が必要でしょう。

法テラス。弁護士や司法書士の法律相談などで、あなたが行おうと考えている行為にどれだけのメリット・デメリットがあるか相談されてはいかがですかね。相談だけにとどまり、手続きはご自身たちで行うこともかまわないでしょうからね。

登記関係の専門家は、司法書士です。
契約関係の法律解釈などの専門家は、行政書士・司法書士・弁護士です。
争いなどの専門家は、弁護士（金額や内容によっては司法書士も可）です。
税金関係の専門家は、税理士です。

いろいろな要素が含まれるような場合には、総合事務所のような複数の資格を持つ専門家や複数の専門家の事務所で相談される方が良いと思います。相談時には、確かな考え方を聞くため、必要な情報を文書で見せることですね。金銭消費貸借契約書や固定資産税評価額のわかる資料などですね。

いろいろな要素があれば、専門家が多いことになります。それを素人が情報を集めようと思っても、集めきれるものではないですし、法律はすべての事情に対応しているわけではなく、法律を解釈しながら、判例などに注意しながら、検討しなければいけないと思います。

お礼

解り易い回答　有難う御座いました。
色々な面から　よく考えて見ます。

回答No.5

konohazuku521

抵当権者が了承しないでしょうから、名義変更はできませんし、万が一できたとしても抵当権を実行されれば結果は同じ。無意味です。

回答No.4

tk-kubota

名義を変更すれば犯罪になりかねません。(刑法96条の2===2年以下の懲役)
そのうえ、「住宅ローンはまだ残っています。」と云うことと「抵当も入っています。」と云うことであれば、誰の名義にしても、新所有者を相手として抵当権実行(競売のこと)ができるので、何らの利得にならないです。
更に、贈与税の問題もあるし、その前に、所有権移転には登録免許税もかかります。
そのようなわけでお勧めできないです。

お礼

”誰の名義にしても、新所有者を相手として抵当権実行(競売のこと)ができるので、何らの利得にならないです。”
よく考えればそうですね。
有難う　御座います。

回答No.3

akak71

明らかに犯罪です。
下記参照

参考URL：

http://soudan1.biglobe.ne.jp/qa81474.html

回答No.1

0621p

贈与税については、結婚２０年以上の夫婦間であれば自己の居住用の住宅を贈与した場合は２０００万円まで贈与税が非課税になる特例がありますが。

差し押さえなどを逃れるために名義を変更すると、債権者から詐害行為として訴えられて、名義変更を取り消される場合もあります。また現在借り入れしている住宅ローンなどについても、債権者が名義変更する事は認めないし、債権者の承諾なしに勝手にしてしまうと、全額一括返済を求められたりする事もあります。

お礼

有難う御座います。
よくよく気をつけなければいけないということですね。