土地の名義変更

質問

妻の叔父の所有の土地に、妻の祖父母名義の家が建っています。先日、妻の弟が、勝手に祖父母の家を解体し更地にした後、新しく自分の家を建てる契約を行ってきたというのです。その妻の弟が言うには、「一度更地にして、自分の名義の家を建てると、土地の名義変更をせずとも土地は自分の名義になる」と不動産から聞いてきたというのです。私は、そのようなことができてしまい、不動産や銀行と契約してきたというのが信用できずご質問させていただきました。実際そういうことは可能なのでしょうか。

回答No.3

kitiroemon

・妻の叔父、妻の祖父母は存命なのか、すでに死亡されているのか、
・土地・建物はそれぞれの名義で正式に「登記」されているのか、
・妻の弟は叔父、祖父母の相続人になるのか、
について明確になっていると回答しやすいと思います。

まず、祖父母の家の解体ですが、祖父母またはその相続人全員の合意が取れていなければ、弟が相続人のうちの一人だとしても、勝手に解体してしまうのは不法行為です。ただ、空き家になっていて、そのまま放置すると、隣家や通行人に危険が及ぶ可能性が高い場合には、緊急避難的に解体できます。そのあとで、祖父母またはその相続人から、滅失登記（その家屋を登記簿から抹消すること）をする必要があります。

次に、他人の土地だと知っていても、２０年間、所有の意思をもって平穏にかつ公然と占有し続けた者は、その所有権を取得できるというのが、民法で規定されている時効取得というものです。
したがって、弟も２０年後にはその土地を自分のものにすることができないわけではありません。時効が完成すると、叔父またはその相続人は、弟への移転登記に協力する義務があります。協力しない場合は、裁判所の命令で移転登記は可能です。ただし、時効取得は、時効完成までの間に、叔父またはその相続人が何もしないで黙認していた場合です。叔父またはその相続人が、例えば明け渡しを求めて提訴するなどの対抗措置をとれば、時効はリセットされてしまいます。
なお、弟が叔父の相続人の一人であった場合には、相続割合に応じてその土地の所有権を持っているわけで、単に共同相続人の一人が占有しているにすぎませんので、時効取得とはならないはずです。

回答No.2

oska2

＞「一度更地にして、自分の名義の家を建てると、土地の名義変更をせずとも土地は自分の名義になる」

これは、１００％あり得ませんね。
家屋を解体しても、無くなるのは「家屋の所有権」に過ぎません。
家屋が無くなっても、土地の所有権は何ら変更がありません。
つまり、更地にしても「土地は、妻の叔父の所有」です。

＞実際そういうことは可能なのでしょうか。

不可能です。
但し・・・。
現在の所有者である「妻の叔父」が、「妻の弟」に対して土地の贈与若しくは売買を行った場合のみ土地の所有権が移転します。
まぁ、こんな初歩的な事を知らない不動産屋ですから「何らかの違法行為」を行っているのかも知れませんね。
以前実際にあった事件は「土地所有者に無断で所有権移転手続き」を行う事もあります。
また、違法に土地名義変更を専門に行う不動産屋も多いのです。
土地所有者である妻の伯父が知らない間に、何者かが贈与若しくは売買契約書を作成します。
妻の伯父の実印・印鑑証明は、何とでもなるのです。
妻の伯父の親族だと、偽の（妻の伯父からの）委任状があれば何でも出来ます。
法務局では「筆跡鑑定」は行いません。
書類が揃っていれば、所有権移転登記を受理します。
案外、この「知らない間に、土地所有者が代わってた」事件は多いのです。
「土地名義 勝手に変更」で、検索サイトで検索して下さい。
「名義変更詐欺・事件」の多さに、驚きますよ。^^;
先ず、「妻の叔父の所有の土地」の登記簿謄本を（土地が存在する最寄りの）法務局でとりましよう。
妻の叔父の所有の土地の状態（所有者名・広さ・土地番地・各種抵当権など）が、分かります。
納得できない文言があれば、直ぐに妻の弟に問いただす事です。
そうそう、法務局で登記簿謄本を申請する時は「委任状は不要」です。

回答No.1

qwe2010

新築を建てる場合、
土地の持ち主の、保証がないと、銀行は、お金をかしてくれません。

つまり、妻の祖父が生きていて、保証人になれば、お金を借りて、家を建てることができます。

土地の名義変更をせずとも土地は自分の名義になる事はありません。
悪意の取得で、時効が来れば、所有者に、名義の書き換えを要求できます。

家を建てられたら、賃貸料を請求しましょう。

勝手に家を建てている場合は、工事差し止め請求して、
弁護士に依頼して、刑法を使い、告訴することもできます。
民法では、お金に換算する、請求ができます。