法人名義の土地に家を建てる

質問

実家の隣に叔父が経営している会社所有の土地があり、叔父からの薦めもあり、そこに家を建てたいと思っています。抵当権はついているようです。母もその会社の役員をしています。

私としても、将来的にはその土地を買い取れればと思っていますが、現時点では資金面で余裕が無いので、まずは家だけを建てようと思っています。その土地を借りて立てるとした場合、賃料などは法律上必要になってくるものなのでしょうか？同意の元、少ない金額でも問題ないのでしょうか？賃料を払った挙句、その土地を改めて買い取るようになった場合、結局それまでの賃料は無駄な出費になってしまい、あまりメリットが見えてこないのではと思っています。

また、将来も買い取らず土地賃料のみを払い続けるという方法も考えられますが、もし叔父の会社が倒産してしまった場合、その土地から立ち退かなければいけないということにはならないでしょうか？

回答No.4

panda-007

(1)土地を借りて建てるとした場合、賃料などは法律上必要になってくるものなのでしょうか？

→民法上は、賃料等は不要です。しかしながら、ここでは税法が問題になります。会社役員（またはその家　族）等に土地を無償で貸した場合には、会社に対する詐害行為になりますので、賃料の支払いは必須で　　す。

(2)叔父の会社が倒産してしまった場合
→現在、土地に抵当権等が設定されているか等のケースによりマチマチです。書くと長いので省略します。

(3)代案
→個人で建てると色々と問題が発生します。代案として、会社名義で建物を建てて、役員社宅として会社から安くかりては如何でしょうか？？（家賃の算定は税理士さん等にご確認下さい。以外に安く借りれますよ！！）
後々、お金ができたら、土地＆建物を会社から買い取れば問題なしです。その際も、不動産鑑定士（国家資格者）に依頼し、適正相場（もしくは若干安く）買う事ができますよヽ(^o^)丿

回答No.3

takapiii

業者です。

>その土地を借りて立てるとした場合、賃料などは法律上必要になってくるものなのでしょうか？

法律上は建てる事自体はできますが、土地に抵当権が付いているのならば、住宅ローンを借りる場合、家屋にしか抵当権を設定できないので、多くの金融機関で融資条件がかなり厳しくなります。特に無料もしくは低額で借りていると、その土地は「賃貸借権」ではなく「使用貸借権」ですので、多分融資は無理でしょうね。「賃貸借権」でも昨今は借入が難しい時代ですから。

住宅ローンは土地と建物を共同担保にする事で借りれるのですが、片方だけを担保にすると支払いが滞った場合に、金融機関はその建物を競売にかけるのが難しくなりますから。
なので、現金で建てるか、融資額を相当減らさなければなりませんね。

>もし叔父の会社が倒産してしまった場合、その土地から立ち退かなければいけないということにはならないでしょうか？

家賃を支払わない、あるいは低額で借りている「使用貸借権」の場合はそうなります。土地が第三者の手に渡った場合は、「使用貸借権」は消滅しますので、建物を壊して更地にするか、建物を譲渡しなくてはなりません。
もし買い取らないのならば、必ず借地契約をし、かつ建物は当然、所有権保存登記し、叔父に相当の賃料を払って「賃貸借権」を得る必要があります。「賃貸借権」があれば、もし土地が第三者に渡っても、権利を主張できます。もっと言えば、地上権設定登記までできれば、融資も可能になるかも？しれませんね。

とはいえ、土地の所有権に比べると、不安定な状況なのは間違いありません。

お礼

お返事どうもありがとうございます。とても有用な情報で助かりました。やはり中途半端な状態で家を建てて心配しながら過ごすより、土地から購入して立てるほうがよさそうですね。

回答No.2

oyazi2008

あくまで一般的な解釈ですが、土地に設定済みの抵当権などがある場合は、その抵当権者の承諾が無ければ建築できません。余程担保力に余裕があれば良いのですが、そうでなければ抵当権者は承諾しません。
これは、その抵当権の元になる抵当権設定契約書に記載されており、違約すると一括返済を求められます。
また、承諾を得たとしても新築した建物を追加担保として差し入れしなければならず、現金ならばまだ可能ですが、ローンを利用しての住宅建築はほぼ不可能です。
賃料云々以前に、その借入があり抵当権が設定されている状態では、住宅建築での利用は無理だと思います。

お礼

アドバイスありがとうございました。やはり土地から探し出して立てる方が理にかなっているようです。

回答No.1

yasuto07

当然そうなるに決まっているでしょう。

大抵は、土地を買う為に借金をします。

家がほしいなら、その土地を手に入れてから、

土地に抵当権をいれて、お金を借りるべきです。

それが、手順です。

お礼

おっしゃるとおりですね。検討してみます。ありがとうございました。