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住宅ローンの悩み：支払額を抑えるべきか長期固定か
- 住宅ローンの支払いを考える際、今後の金利上昇を見込んで長期固定にするか、毎月の支払額を抑えるべきか悩むことがあります。
- 夫婦共に30代前半で年収は550万くらい。今までの支払いは問題なくできており、繰上げ返済も予定していますが、住宅購入後の出費が重なり貯金が少ない状況です。
- 3年固定、5年固定、7年固定などの期間ごとの支払額を銀行で試算したところ、今の月々の支払い額よりも上昇することがわかりました。将来の金利の予測はできないため、最終的にどちらが得なのかは結果を見ないとわからないということです。
- yuu-take
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- その他(暮らしのマネー)
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補足ありがとうございます。 ローンについて念のため確認させてください。 (1)金利1.9％が４８０００円 (2)金利1.8％が５８０００円 毎月返済合計１０５，０００円ですね。 当初３年固定の特約後のことですが金利優遇幅が０．３％は少ないように思えます。保証料は一部金利に上乗せ（何％か分かりませんが）も気になります。今後の金利上昇に不安を感じるのなら借換も考えてもいいのではないでしょうか。借換には事務手続き料（抵当権の再設定等のため）は３０万（保証料０円か保証料金利上乗せ）～８０万（保証料前払い）は必要ですが。。。 yuu-takeが銀行で試算してもらった「3年固定56700円」は金利が３％位に上がるということですね。銀行にもよりますが３２年の長期でも３．４％前後でありますので現在の銀行よりは金利上昇に対する不安が少なくなるのではと思います。 借換もネットで調べればいろいろ出てきます。 自分の知っている範囲では １０年固定（２％前半）ならＪＡ １５年固定（２％後半）なら三菱東京 全期間固定（３％前半）なら新生銀行やソニー銀行 などなどですが他にもいろいろあります。 低金利の１０年固定。全期間固定の安心。リスク回避の１５年か２０年。どれを選ぶかは最終的にはyuu-takeさんが決めないといけないですが悩むようなら１５年固定なんかもいいのでないのでしょうか？借換は勤続年数や年収や家の評価などが銀行の基準にあえば出来ますので検討されてみては。ただし借換を決断しても手続きで最低１ヶ月以上はかかると思った方がいいと思います。なので８月か９月の金利になるかな。 話が逸脱しましたが今後金利が上がるか下がるかは誰にも予想できないので賭けるしかないと思います。 ただお子さんが３人になるということなので家計簿を確認して検討するのをお勧めします。ちなみに国民年金（厚生年金でも）今後１０年間は保険料がジワリジワリ上がりますのでそれも確認された方がいいですよ。国民年金http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5%9B%BD%E6%B0%91%E5%B9%B4%E9%87%91%E4%BF%9D%E9%99%BA%E6%96%99'、厚生年金http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htmを見てもらえれば分かります。その他の税金（所得税・住民税・消費税など）は今後どうなるか分かりませんが。。。
その他の回答 (3)
> 金利は1.9％、保証料は一部金利に上乗せ 1.90％、1.80％というのは「上乗せ」された金利なのでしょうか？ 保証料が上乗せされたうえでの「返済額」が48,000円程度なのでしょうか？ 1.90％や1.80％が純粋な「適用金利」ならば、当初の状況は、 「借入額：1,450万円 適用金利：年1.90％（３年固定） 返済期間：35年 ボーナス返済なし 元利均等償還方式」で「毎月の返済額：47,292円」「固定期間終了時の債務残高： 13,599,262円」 と 「借入額：1,800万円 適用金利：年1.80％（３年固定） 返済期間：35年 ボーナス返済なし 元利均等償還方式」で「毎月の返済額：57,796円」「固定期間終了時の債務残高：16,861,724円」 といったところになりますが、毎月の返済額が１万円以上違うので、条件が違うのかとも思います。 > 通常の金利より0.3％優遇されます。 通常の金利というのは「店頭表示金利」のことですか？ 店頭表示金利は、各金融機関で決めるものなので、基準となる「ご利用になっている金融機関の店頭表示金利」を示していただけなければ、0.3％優遇を受けた結果が何％になるのか分かりませんけれど…。 ただ、債務残高1,360万円程度で、金利見直しを行ったところ、48,000円程度だった毎月の返済額が、３年固定で56,700円にアップするとなると、その見直し後の適用金利は3.20％程度になってしまうんですが…。 以下、 5年固定 57,400円→適用金利3.30％ 7年固定 60,500円→適用金利3.70％ 10年固定 62,500円→適用金利3.95％ 15年固定 66,100円→適用金利4.40％ 20年固定 67,800円→適用金利4.60％ 25年固定 72,400円→適用金利5.15％ と逆算できるのですが、同時に毎月の返済金額がＵＰするように期間短縮でもされるのでしょうか？ そうでなければ、この適用金利は「高すぎる」んですけれど…。 保証料分が上乗せされているにしても「高すぎる」ので、これが本当に適用金利ならば、いっそのこと借り換えを検討された方がよろしいかと…。 残高1,700万円の方も同じような金利が適用されて、25年固定を選ばれれば毎月の返済額は89,603円。 ２本分の返済額は162,003円になってしまいます。 今ならば、全期間固定で借りても、優遇を受けられれば3.50％以下の金利で借り換えができると思います。 既借入先の金利見直し後の適用金利の７年固定よりも低い金利です。 ２本分の債務残高が3,060万円ならば、仮に3.50％で借り換えをしたとしても毎月の返済額は132,578円で済むんですが。 私の計算が違っているのならばいいんですけれど、取り急ぎ計算してみたところで、金利が引っかかったものですから…。
お礼
>1.90％、1.80％というのは「上乗せ」された金利なのでしょうか？ >保証料が上乗せされたうえでの「返済額」が48,000円程度なのでしょうか？ はい、上乗せされた金利と返済額です。 >通常の金利というのは「店頭表示金利」のことですか？ その通りです。 金利はode_an_dieさんの逆算でほぼ合ってます。期間短縮はしてません。やはり今の銀行では金利が高いみたいなので借り換えも考えてみようと思います。 ありがとうございました。
金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。 まず、ローンは「返済」するものであって「支払う」ものではありません。義務ですから、まず「返済できること」を念頭において考えなければなりません。 そして、回答が差し上げられないのは、これからの金利がどう動くか分からないから…ではありません。 > 3年固定の住宅ローンの期間が終了します。 > 残りは32年 この２点から、当初契約の返済期間が35年だったのだな…ということは分かりますが、 > 現在月々48000円弱払っており といっても、「借入金額：1,250万円 年利3.00％ （固定期間終了時の）債務残高：1,190万円程度」かもしれませんし、「借入金額：1,450万円 年利2.00％ （固定期間終了時の）債務残高：1,360万円程度」かもしれませんし、「借入金額：1,700万円 年利1.00％ （固定期間終了時の）債務残高：1,580万円程度」かもしれません。 返済金額なんて判断材料になりません。 どうせ出すのならば金利を提示していただかなければ…。 > ちなみにこれと同じくらいの支払額の住宅ローンがもう一つあります。 現在の返済額と25年固定の返済額（試算）の差は24,400円。 ２本とも25年固定にすれば、差額は倍の48,800円です。 年収が550万円ずつの1,100万円あるのならば、５万円程度返済額が増えても問題ないのかもしれませんが、 > これからは毎月3万円づつ繰り上げ返済用の貯金をする予定 を加えますと、生活費がこれまでより８万円程度減ることになりますが、それでも大丈夫なのでしょうか？ でも、「毎月３万円ずつ」では、年に36万円しか貯まりませんよ？ 一部繰上返済は100万円以上としている金融機関が多いですから、繰上返済は３年に１度ということでしょうか？ ご家族の状況を含めたライフプランと家計などもいただけなければ、ご質問者さまのお宅にとって、「毎月の支払額を抑えるべきか」、「今後の金利上昇を見込んで長期固定にするか」のいずれを考えた方がよりよいのか、について、回答できる人はいないと思います。
補足
No.２の回答者さまの補足に書き足しましたので改めて宜しくお願いします。
- hkttm
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質問内容では回答が出来ないと思います。 現在の３年固定のローンの残高、現時点での金利、その後の金利優遇幅、保証料の有無（一括前払い？金利上乗せ？）などともう一つのローンの情報もあれば皆さん回答しやすいと思いますよ。 あと簡単な支出の内訳や家族構成（書ける範囲で結構と思います）とかあればなおいいと思います。
補足
情報不足ですみません。 現在ローンの残高1360万円程、金利は1.9％、保証料は一部金利に上乗せ、通常の金利より0.3％優遇されます。 もう一つのローンは残高1700万円程、金利は1.8％、保証料、金利の優遇に関しては同じです。こちらも数ヵ月後に3年固定の期間が終わります。 毎月の支出内訳を簡単に書きますと、 住宅ローン100000円 電話、光熱費36000円 食費、日用品他60000円 学校、習い事36000円 車関連10000円 小遣い30000円 生命保険など43000円 国民保険、年金56000円 税金など年払い用積み立て34000円 貯金50000円 今は夫婦と子供が2人ですがもうすぐ産まれるので3人になります。 改めて宜しくお願いします。
お礼
とても丁寧にありがとうございます。 毎月の返済額は105000円程で、あってます。金利優遇は0.5％で、保証料の一部上乗せが0.2％なので、0.3％の優遇になってます。借り入れした当時、自営業を始めて年数が浅かった為、条件が悪く保証料も通常の三倍ということでした。 実は去年くらいに借り換えを考えていたのですが全額は無理だったので断念してました。でもこれだけ金利に差があるならばもう一度考えてみようと思います。 ありがとうございました。