住宅ローンの金利

質問

いつもお世話になります。

マイホームのローンを組み、先月に着工となりました。

ローンの種類はフラット３５ではなく、
私が最も利用して来た銀行で、金利優遇され３．０５％で組みました。
元利均等、２５年ローン（２０年固定）で、借入額は２，４００万円。
月々の支払額は６９，６１５円。
ボーナス時の支払額は２６６，６７９円（毎年１月と７月）です。

私は現在、３５歳の公務員です。
家族は私、同じ歳の妻、３歳の長男、０歳の次男。
私の年収は５７６万円。
妻は現在、専業主婦ですが、次男が小学校に入ったら、
パートか、結婚前まで勤めていた幼稚園教諭の仕事を始める予定です。

ファイナンシャルプランナーによる資金相談を受け、
だいたい似たような金額で住宅ローンを組んだのですが、
私が組んだローンの種類は、繰り上げ返済の度に
手数料が掛かってしまうタイプです。

ざっと計算してみました。
まともに借り入れた２，４００万円を２５年フル
（２０年以降も３．０５％として）に掛かって返済したら、
予測はしていましたが、利息だけで１千万円を越える
１０，２１８，４５０円という額が弾き出されました。
これって間違いではないですよね？

繰り上げ返済時に掛かる手数料は、ただ今問い合わせ中です。
よく「繰り上げ返済は出来るだけ早期に！」と聞きますが、
私が組んだプランでも、同じ事が言えるのでしょうか？

回答No.5

nonbi38 · ベストアンサー

繰り上げ返済は出来るだけ早期にが基本です。
しかし
住宅ローン減税を受けることになると思います。１０年又は１５年間、年末のローン残高の1％～0.4％が戻ってきます。（条件はありますが）
よって、年末に繰り上げ返済をするよりも、年明けの１月に繰り上げ返済した方が、お得になる場合がありますのでご参考まで。。。

極端な参考例（住宅ローン減税1％と仮定）
　１２月３１日に１００万円繰り上げ返済するのと翌１月１日に繰り上げ返済するのとでは
　　1日分の金利差は、100万円×3.05％×１/365日＝83円

　よって１月１日に繰り上げした方が、１２月３１日に繰り上げるよりも
　　100万円×1％-83円＝9917円お得になります。（１２月３１日の場合は、１００万円の１％分の１万円控除が受けられない）

住宅ローンを３％、住宅ローン控除１％で繰り上げ返済をする場合、１０月、１１月、１２月に繰り上げ返済するよりは、年明けの１月のした方がお得です。

お礼

詳しいアドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

ハウスメーカーの営業に、懇々と説明してもらいました。
繰り上げ返済は大切ですが、住宅ローン控除を考えると、
残金をうまく操作しながら、計画的に返済するパターンが
最も賢いやり方だと教えてもらいました。

回答No.4

noname#111045

>１０，２１８，４５０円という額が弾き出されました。
>これって間違いではないですよね？

　それぐらいです。

>よく「繰り上げ返済は出来るだけ早期に！」と聞きますが、

　利息が付いている限りは、早く返すのが得です。

　そのプランで、例えば、年１００万円を毎年１回１０年繰り上げ返済すると
　（毎月の返済額はそのままで期間短縮の場合）
　約１４年で完済、その利息は約５０７万円ですね。　約５００万円の得
　手数料は１回２万円としても、２０万円プラスになるだけ。

>私は現在、３５歳の公務員です。

　公務員なら、共済組合の住宅貸し付けが有利では？
　勤務年数により貸付額に制約がありますが、すぐ貸してくれます。

お礼

アドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

確かに共済組合で住宅貸付もあり、審査も緩いのですが、
それほど金利的には安くもなく、これから万が一、
何か不足事態に借り入れする時のためにに取っておきます。
最後の切り札みたいな感じでしょうか。

回答No.3

nonbay39

３．０５％で元利均等であれば、利息は１千万円ぐらいになりますね。
　どのプランであっても繰り上げ返済は早めの方が良いでしょう。

　公務員ですし、２４００万円のローンであれば、元金均等返済でもなんとかいけると思うので、当初支払額は多いですが、無理矢理繰り上げ返済している状態にもなり、元本の減りが早いのでお勧めです。
　元利均等と元本均等であれば、１０年経過時に元本の減りに２００万円以上の差が出るでしょう。そのあたりからは元金均等の方が支払額が安くなってきます。借り換えも元本が少ない方が当然やりやすいでしょう。

お礼

ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

元金均等返済も考えましたが、小さい子供（３歳、０歳）が居て、
これからお金も掛かると思うので元利均等にしました。

回答No.2

jung

すみません、アドバイスになるかどうかですが・・・。

なぜ繰り上げ返済を気にされるのでしょう。当初は月々の支払が大変なのですか、それともローンが嫌い（いつまでも払いたくない）のでしょうか？

親の家に同居する以外、まともに生活しようとすれば、家賃か住宅ローンのいずれかは必ず必要ですよね。ローンの支払金額の判断材料に「家賃」との比較をしてみてはいかがですか。
例えば、８万円が家賃相場であれば、これより低い支払いで済むならGain、というわけです。もちろん、固定資産税も含めて計算した方が良いわけですが、あんまり真剣に考えると「余命は推定何年で、この間家賃で支払うと死ぬまでに・・・」なんて比較に走ったりしますが・・・。

何十年も返済するわけですから、当然金利も驚くべき数字となりますよね。ただ、25年返済は比較的短い方です。zundoko777さんとは反対に、利息は確かにふくらむけれど35年返済にして月々（及びボーナス）の支払を軽減する方を選ばれる方も結構いますよ。

お礼

アドバイスありがとうございました。
参考にさせて頂きます。

返済額、返済期間は、その人の性格や考え方が
大きく反映されると思います。

私の性格だと、頑張って早く身の回りのゴタゴタ（ローン）と
言う呪縛から逃れたい…そんな性格ですね。

回答No.1

tarotaro001

＞予測はしていましたが、利息だけで１千万円を越える
＞１０，２１８，４５０円という額が弾き出されました。
＞これって間違いではないですよね？

大体そんな感じの利息です。

＞よく「繰り上げ返済は出来るだけ早期に！」と聞きますが、
＞私が組んだプランでも、同じ事が言えるのでしょうか？

どんなプランであろうと、繰り上げ返済は早ければ早いほど効果が大きいです。
固定金利であろうと、変動金利であろうと。

お礼

回答ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。