任意売却について

質問

兄弟間での任意売却(当然安くしたい）を検討しています。３件の地元の不動産で見積もりしてもらいやすくしてもせいぜい430～650万といわれていますが

http://www.nb-japan.com/kei/kei_kakari.html
ではなんとか300万程までいける（6ヶ月位時間をかけて）との事でした（書類でのやり取り）。
話した限りでは親切で信用できそうなのですが、ちょっと開きがあるので心配です。
どなたか利用された方いますか？また信頼できそうでしょうか？

ちなみに私の予算は３００万位が限界です。

回答No.8

moriichiro

不動産業者により、見積もりは変わってきます
数社に問い合わせて確認してみるのが良いのではないでしょうか？
http://ninbai-annai.com/ninbai/ninbai16.html

回答No.7

siochan

任意売却は、債権者が売却金額に応じるかどうか？ということになります。
兄弟間の売買ということは、その不動産を第三者へ売却しないためにとっているのではないでしょうか？

＞3件の地元の不動産で見積もりしてもらいやすくしてもせいぜい430～650万といわれています。
仮に450万円で債権者と話がついた場合、上記の相談内容からすると、相場から言えば、かなり安い金額です。この場合、不動産を守るためには購入するしかありません。
どの債権者も任意売却の場合は、出来るだけ多く回収しようとしてきます。任意売却は相場の取引で！ということが一般的に言われていますが、相場より低い金額で取引されることも実際には多々あります。
最終は、「債権者がこれ以上の金額で売却し無ければ、任意売却はできない！」ということになりますが、300万円以上の話になった場合は、どうされるのでしょうか？
もし、そうなった場合、購入をしないのであれば、もとどおりの返済に戻すには、現在の滞納してきた分を支払わなければなりませんし、滞納していた分、遅延損害金を支払うことになります。また、今後、業者を変えたとしても、抹消金額に変わりは出ないでしょう。債権者が競売に着手した場合には、競売申し立て費用も上乗せされる場合もあります。

ちなみに債権者はどちらでしょうか？
債権者により滞納後の任意売却の手続きが大きくかわります。代位弁済後に競売にすぐ着手する債権者もあれば、競売にかけず、任意売却で処理できるまで待ってくれるところもあります。しかし、あまりにも長い間（2年とか3年とか）売れなければ、最終は競売ということになりますので、ご注意ください。

どちらにしても不動産屋ともう一度、きっちりと話したほうがよいでしょう。任意売却は着手すると後戻りが出来ません。
任意売却は、依頼する業者を信用するか？信用しないか？できるか？できないか？じゃないでしょうか？
ちなみに300万円の売却金額の不動産業者手数料でいくと147,000円×2（売り、買い）です。通常売却ならともかく、任意売却であれば、手間、労力を考えると、割りにあわないのでは・・・と私的には思います。

回答No.6

misae0627

「 建物の中を見ない...」から任意売却の価額を下げるこよが出来るとグッドフェイスという会社が説明しているようですが、不動産屋が４３０～６５０万というならば、建物は価値のない（固定資産税評価額は実際の売買価格とは違います。税金のための金額です）建年数がかなり経ったものと推定しますが実際どうですか？もしそのような状態の物件であれば建物を撤去する事を踏まえて売買を決定しますから、中を見ないからという説明で納得してはいけません。もっと具体的に聞く事です。

　また、具体的な内容が誰かが占拠している様に装うとか実際に占拠さすなどの説明があったとしたら、要注意です。全うな業者とは呼べません。（サイト上なので言葉を濁した表現ですが非常に危険です。）競売で言えば競売妨害です

　切迫した状態であるとは思いますが競売で落札してローンが認められる事に期待するべきだと思います。

お礼

度々ありがとうございます。
>建年数がかなり経ったものと推定しますが実際どうですか？

築１３年です。実際（大雨の時）雨漏りなどひどい状況です。障子も傾いているせいか非常に開け閉めに困難があります。

今日、この回答を見させてもらう前に再度電話したのですが残金で価格は左右されないし、実績とし宝塚市でも同様に1000万を600万までさげた実績がある（８ヶ月かかった）といっていました（証拠はありませんが）。安心して任せて下さいといっていました。明日再度電話する予定ですが具体的な価格低下方法（でも自社のノウハウを教えてくれるでしょうか）と他、何を確認しておけばよいでしょうか？

回答No.5

lemonbarm

＃２のlemonbarmです。
＞私が調べたサイトの方は借り入れ先の人と話すことはないので安心して下さい
通常任意売却を行う場合、借入先（債権者）と話しは必ずしないといけません。抵当権抹消書類の提出をして貰うわけですから。当然です。
債権者が納得しないのに、任意売却は可能でしょうか？
ちょっと賦に落ちない部分がありますね。任意売却はそんなに簡単な物ではありません。ましてやお金に余裕があまりないのですから尚更です。安請け合いする人は正直信用しがたいですね。
又、任意売却は難しいという事で、実際に必要でないお金を支払って（だまされていたと思います）いた方もありました。
よく注意して下さい。

住宅金融公庫の場合、滞納から６ヶ月ぐらいが競売の手続き開始までの期間になっていることが多いかと思います。
まず、最初に破産手続きをしてしまわないこと。先に行ってしまうと、破産管財人に処分が任されますので、任意売却は難しくなる事もあります。余程手慣れた弁護士でないと無理でしょう。
債権者（公庫）と任意売却の金額を決める場合、
１・市場金額
２・落札予想金額
３・競売の最低入札金額
が基準になります。
１・２の金額で判断してくれる場合もありますし（これぐらいの金額しか、回収できないよ、というアピールです）、３の裁判所の判断金額から少しプラスαでいいですよねという折衝方法もあります。

一番難しくなるタイミングは、差押さえが入り３の最低入札金額が出るまでの期間に関しては、債権者は一切交渉してくれなくなる可能性があります。（理由は長くなるので省きますが、現実に経験を何度かしています）

従って、１・２で今の段階から折衝するのか、３の金額を基準に折衝するのかを見極めなければいけません。
これについては物件毎で違うので、この判断をきっちりしてくれる人を見つけるのが一番だと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
同内容ですみません。

公庫は建屋の中は見ないのでいくらでも言いようがある（恐らくいろんな問題があるという風にもっていくのだと思います）といっていました。色々デジカメで画像を送ってとの事でした。手元に書類が届いています。その中にグッドフェイスに委任するというんものがありました。（これが私の中では公庫と直接話をしなくてもよい要因だと思っていました。）そこも確認したら本人が委任しましたか、の連絡くらいはあると思いますがそれ以外はない、あったとしてもグッドフェイスに任せているといえば大丈夫といわれました。・・時間がないので非常に迷っています。

回答No.4

misae0627

家に抵当権が設定されているという事ですから、任意売却の際の交渉先は受託金融公庫（債権者）になります。

　評価証明書というのが固定資産評価証明書であれば、通常それ以上で売却は可能な物件であると考えます。断定は出来ませんが４５０万～と推定します。最低入札価格は３００万円前後だと思います。（物件の詳細が不明ですが鑑定評価の方法から推定しました）
　そうなると債権者が任意売却に応じてくれないと思います。

　従って競売が濃厚になります。そうなると家をどうしても手に入れたいなら競売に参加するしかないです。競売は最高額を入札した人が落札となるので「６００になったら...」とういう話にはなりません。

　サイトのグッドフェイスという会社を検索しましたが、登録も受けている会社のようですが、任意売却の価格をどのような方法で３００にするのか分からないので、何とも言えませんが、わたしが想像する限り全く問題がないとは言い切れません。依頼するかは相手の説明を聞いて納得してからにして下さい、相手の説明に疑問があればこのサイトで質問したらと思います

お礼

回答ありがとうございます。
＞任意売却の価格をどのような方法で３００にするのか

これについて聞いてみました。公庫は建屋の中は見ないのでいくらでも言いようがある（恐らくいろんな問題があるという風にもっていくのだと思います）といっていました。色々デジカメで画像を送ってとの事でした。手元に書類が届いています。その中にグッドフェイスに委任するというんものがありました。（これが私の中では公庫と直接話をしなくてもよい要因だと思っていました。）そこも確認したら本人が委任しましたか、の連絡くらいはあると思いますがそれ以外はない、あったとしてもグッドフェイスに任せているといえば大丈夫といわれました。・・時間がないので非常に迷っています。

回答No.3

misae0627

内容が良く分からないので補足して下さい。
１）家は差押されているのですか？
２）債権者は具体的に誰ですか？銀行？サラ金？一カ所ですか？
３）６ヶ月かけてどのようにして３００万に落とすと回答を得たのか？

　兄が何かの理由で借金をしており破産するしかしょうがない状態であるが、破産となると差押はされていないが所有権のある家が競売になるので、それを阻止するため、兄から質問さんが家を買い取りたいという理解で良いでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。
１）家は差押されているのですか？
まだです。もうすぐ返済日（３ヶ月分滞納）になってしまい競売になってしまう恐れあります。
２）債権者は具体的に誰ですか？
登記簿いよると　（建物・土地それぞれ）連帯責務者私の兄・姉になっており抵当権者：受託金融公庫、その下の行に共同担保　目録第・・号となっています。（共同担保というのがちょっと気になりますが）（破産は兄姉同時に行います）
３）６ヶ月かけてどのようにして３００万に落とすと回答を得たのか？
電話でやり取りしただけで具体的な方法はわかりません。

＞破産となると差押はされていないが所有権のある家が競売になるので、それを阻止するため、兄から質問さんが家を買い取りたいという理解で良いでしょうか？
そのとおりです。

地元の不動産業者間でも２００万近くの開きもあり、ある不動産は今から開けてくるばすだから、一方あまり売れる場所ではないと意見が割れています。評価証明書では土地建物で４５０万ほどです。地元の不動産業者では競売になったら最低価格300～400万くらいといっていました。

後、サイトの業者は住宅ローン以外で現金を準備できるのが条件といわれました。

万が一３００万くらいになるといって結果６００万くらいになったら買わざるおえないのでしょうか？それとも他の人にとれてもいいので手放す形になるのでしょうか？

回答No.2

lemonbarm

以前ですが、整理回収機構と任意でやりとりを行いました。
まず物件の評価額を調べて見て下さい、そして調べられた見積もりとを付き合わせてみて下さい。
もし評価が３００万円程度であれば、その金額で一度債権者と話し合いをもたれても良いでしょう。
たぶん既に抵当権は設定されているでしょうから、いくらで売買するではなくいくら返済するかで金融機関の抵当権抹消が実行されます。
抵当権をのこしたまま所有者を変更しても、意味は無いですので。

＞地元の不動産の見解では残金が１３００万くらいあるから債権者がそんなに低く設定しないだろうとの事でした。
この意見は正しいでしょうね。
まず、債権をどこまで回収出来るかを判断すると思います。
現在まだ返済をされているのであれば、少しでも債権を回収してから競売にかかりますから、落札相場と１３００万円ではかなり開きがあるようですので、現段階では競売にはかけないでしょう。
その場合、債権残高と任意希望価格がもう少し近づいてから、相談されるのが良いでしょう。

但し、既に返済が滞っているのであれば競売の申し立てを行う可能性はあります。
このままにしていても債務が大きくなるだけですので、交渉の余地はあります。
但し、交渉するにあたり、誰かの力を借りた方が良いかも知れません。
落札相場や時価相場がnaginagisaさんの希望価格よりかなり開きがあるようですので、金融機関は通常認めません。
みすみす回収可能な金額を捨ててしまうわけですから、競売や任意売却（一般売り）に持って行こうとします。従ってこれを覆そうと思うのであれば、プロの力が必要になってきます。
不動産業者であったり、弁護士であったり、一度相談されてはいかがですか。（但し、債権値引きなどの経験のある人に限られますが、かなり特異な内容となります）

お礼

回答ありがとうございます。一応、司法書士には相談っといっても破産の相談ですが行っています。もうすぐ住宅ローンの返済日（３ヶ月分目）がくるので非常にあせっています。私が調べたサイトの方は借り入れ先の人と話すことはないので安心して下さい、といわれました。手順ですが兄が破産通知→任意売却手続き（書類をサイトの業者に送る）→任意売却成立後破産手続きとなります。私が相談している司法書士と連絡し手順を密に行うといっていました。（手順を間違えると任意売却に持っていけなくなるといっていました）ちなみに評価証明書では４５０万ほどです。

回答No.1

gracia8000

安くしたい、ということはどうしてもご兄弟の方にその不動産を売却したいというわけですね？
あまりに安い金額だと債権者から横槍が入る可能性があるので注意が必要です。
私の会社でも任売の仲介業をやっていますが、大抵の業者はまともな企業です。ただ正直申しまして他社との開きあまりにも大きい場合（特に安い場合）はいささか危険な場合もありますのでご注意を。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
＞安くしたい、ということはどうしてもご兄弟の方にその不動産を売却したいというわけですね？
はい、兄名義の家ですので破産したら競売にかけられるので・・・親が住んでいますのでなんとか家を守りたいのですが予算が300万くらいしかない状態です。

質問のサイトの方に地元の不動産価格をいったら、普通ならそんなもんですが色々やり方があるので、との事で自身ありげでした。確かサイト内に色々なノウハウがるとは書いてありましたけど（恐らく時間をかけて徐々に下げていくのだと思いますが）。支店と家がかなり遠いため直接会えないので少し不安です。。

ちなみに地元の不動産の見解では残金が１３００万くらいあるから債権者がそんなに低く設定しないだろうとの事でした。