住宅ローン借り換えすべきかどうか・・

質問

現在住宅ローンを３５年で借りていて、今月特約二年間固定の期限があります。今後どうするのが良いかアドバイスお願いします。
☆現在の取引銀行から　店頭金利よりマイナス提示あり。
☆現在取引銀行では保証料なしの契約で、取引中。
☆他行より　１０年２パーセント　保証料要で提案あり。
現在の銀行のまま、短期で取引するか、思い切って他行に借り替えるか・・。これから金利は上昇するのですが、保証料を払ってまで借り替えて長期で勝負したほうが良いのか、本当に考えても　さっぱりわかりません。今後の経済のことは　もっとさっぱりです。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

今回も長文になってしまいますが、しばらくお付き合いください。

住宅ローンも「契約」によって、ご自身が「負っているもの」ですから、「知らなかった」では済まないものです。
ですが、申し込み当初は、多くの方が「とりあえず借りれれば」というカンジで望まれ、「借りれるなら多少のことは目を瞑らないと…。」となられるようで、貸し手（銀行等金融機関）の言われるままに契約書などに署名・押印をしてくださいます。
「金融機関を信用してくださっているから。」とも言えますが、どの金融機関でも「不勉強な」担当者など配置していない－とは言い切れず、そのようなトラブルの事例に対する相談も、このサイトには多数寄せられていますので、やはり、ご自身で、できる限り勉強していただいた方がいいのです。
後から「こんな筈では…。」となったり、少しでもお客さまの側が「損」をしたりしないためにも。
そのためのお手伝いならば、いくらでもさせていただきます。

> 保証料に落とし穴だったのですね・・・。保証料払ってないつもりでしたが・・、違っていたのですね。
いえ、そうとは限りません。

> 現在１．７％
> これからもずっと店頭金利よりマイナス１％で、取引してくれます。
とありましたので、私は「今月特約二年間固定の期限」が到来する既借り入れの適用金利が、「マイナス１％」の優遇を受けた後で1.70％になっているのだと捉えました。
私が意味を取り違えていて、「２年前の店頭表示金利が1.7％で、そこから『マイナス１％』の優遇を受けているので、適用利率は0.70％」ということだったり、「今回も２年固定を選択すれば、今月（３月）の２年固定の店頭表示金利は2.70％なので、マイナス1.00％の優遇があって、適用料率は1.70％になる。」ということならば、話は別です。
それならば、いずれも他の金融機関に比べて低い水準なので。

私の捉え方が間違っていなくて、「２年前に契約（特約）」した「固定金利選択型・固定期間２年」の住宅ローンの適用利率が1.70％ならば、「店頭金利よりマイナス１％」になっていないのでは？となります。

現在の借入先がどちらの金融機関かは存じませんが、メガバンク３行で「固定金利選択型・固定期間２年」の住宅ローンの店頭表示金利が2.70％を超えてきたのすら、昨年（平成18年）の11月以降なんです。
＃２でも申し上げましたとおり、それ以前の「固定金利選択型・固定期間２年」の住宅ローンの店頭表示金利は2.00％でした。
例えば、三井住友銀行の場合は、このように推移しています。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kakokinri.html#02
（「固定金利特約」「2年」のところを見てください。）
２年前…2005年３月の２年固定は、2.00％ということがお分かりいただけると思います。
ここから「マイナス１％」ならば、適用利率は1.00％になるハズ。
それが、「適用利率1.70％」では、優遇は0.3％しかないことになります。

ご質問者さまがご利用中の金融機関においては、「２年前」の「固定金利選択型・固定期間２年」の住宅ローンの店頭表示金利が、ゼロ金利が解除され、その後追加利上げもあった「現在」とほぼ同水準の2.70％だったとしたら、他の金融機関と比較して「異様に」高い店頭表示金利を設定する金融機関だということになります。
そして、「ご質問者さまは、なぜ、わざわざそのような金融機関を選ばれたのだろう？」という疑問も生じます。

このことから、私は「２年前に契約（特約）した、固定金利選択型・固定期間２年の住宅ローンの適用利率が1.70％」だとしたら、保証料が上乗せされているのではないか？と思ったのです。

ご質問者さまの仰っている「現在」の意味が、「これまで」のことなのか、「この先」のことなのかで、随分違ってくるんです。
さて、どちらなのでしょう。
もし、「これまで」ならば、現在のご利用先に「保証料は不要で、『マイナス１％』ではなかったのか？」と確認する必要があるのではないかと思うのですが…。

補足

いつもこんな不備だらけの相談に付き合ってくださってありがとうございます。またもや、記入漏れですが、二年前に契約したときは、店頭金利からマイナス０．３％でした。これから契約するする固定、変動にマイナス１％で期間終了後もマイナス１％してくれます。それで、今の銀行のままでなら、私は３年で１．８％（マイナス後）で契約することを考えていて、他行ならば保証料を現金で払って２％１０年でする事を考えいます。
回答者様に教わった借り換えシュミレーションつかってみましたが、保証料のことなど考えると、微妙でした・・期限が迫っきて考えても結論が出ないです・・・。難しいです。

回答No.2

noname#35582

＃１です。

> 現在１．７％で残り２８年毎月６万程度、ボーナス月１５万程度の支払い
住宅ローンの場合、されているのは「支払い」ではなく「返済」です。
細かいことですが、この認識を間違えていらっしゃってはいけません。
「払うもの」ではなく「返すもの」なんです。
私は保証機関に出向したこともありまして、そちらで対するお客さまというのは、ローンが滞った結果…という方になります。
そのような状況になっても「返済」に対する意識が乏しく「今月○○を買ってそっちに払っちゃったから、ローンが払えない。」と言うことを仰います。
前から組んでいたローンと今月買った○○、どっちが先に発生していたんだ！と言いたくなります。
「ローンを返済しなければならないから、○○を買うことはできない。」とはならないんですよね…。
ローンで苦しまれる方は、この使い分けができない方が多かったので、老婆心ながら細かいことを言わせていただきました。

＃１で書かせていただきましたとおり、私に必要なものは「現在」と「将来」のデータのみではありません。
どちらかというと、「過去」の方が必要なんです。
当初借入額と繰上返済の実施日すらお書き込みがありませんでしたので、提示されたデータから逆算してみました。
適用金利1.70％、返済期間35年、元利均等償還で毎月の返済額が「６万程度」というならば、当初借入額が1,900万円となります（毎月の返済額は60,054円）。
同条件でボーナス加算分（年２回）が「１５万程度」というならば、当初借入額は790万円となります（毎月の返済額は150,207円）。
多少の前後はあると思いますが、「程度」でのご提示から逆算すればこうなります。
「途中で200万円を繰上返済」されたとのことですが、これによって残りの返済期間が28年になった…と想定できます。

ボーナス返済をされている場合で期間短縮型の繰上返済をされる場合には「ボーナス加算分についてのみ行う方法」と「毎月の返済分とボーナス加算分の双方について行う方法」があります。
期間短縮型で「毎月返済分についてのみ」行えば、ボーナス加算分は期間短縮されず、毎月返済分が完済してもボーナス加算分のみが残る－という現象が起きてしまいますので、この方法はありえないということになります。
「残り２８年」とのことですから「毎月の返済分とボーナス加算分の双方について行う方法」を採られた－と想定できます。

ここで、「住宅ローンを３５年で借りていて」→「残り２８年」となった場合、質問文中の「特約二年間固定の期限」を「既経過期間は２年」と判断すると、繰上返済によって短縮された期間は５年ということになります。

年利1.70％の場合、「毎月の返済分とボーナス加算分の双方について」繰上返済を行い、５年の期間短縮をしようとすると、借りてすぐに200万円を繰上返済しても無理なんです。
どうしても計算が合いませんでした。
当初借入ではなく、２回目の固定特約だったりということも考えられますが、ご質問文や補足などからそのようなことは分かりません。

ですから、＃１で申し上げましたとおり、私には「当初の条件」と「繰上返済の履歴」の詳細が必要なんです…。
過去が分かれば「現在」なんて計算できますから、「現在」は敢えて不要なんです。

計算が合えば話は進められるのですが、計算では判断できない以上、私にこれ以上の解説を望まれるのでしたら、＃１で書きましたとおり、私が必要とする「過去」のデータを出していただかなければ無理です。
ただ、このサイトは、不特定多数が利用されるサイトですから、データを出されることに不安があると思います。
そう思われて当然です。
過去に同様の質問を投稿されたご質問者さまも多数いらっしゃいます。
「アドヴァイスはいただきたいけれど、借入の詳細を提示するのはちょっと…。」という場合には、住宅ローンの借り換えがシミュレートできるサイトもあります。
金融機関がそのようなページをつくっていることもあります。
そういったサイトを利用して、いろいろなパターンでシミュレートされてみるとよろしいと思います。
エクセルの標準テンプレートにも「ローン返済表」がありますので、それを使ってもできますよ（私はこれでシミュレート、逆算していますから）。

あと、補足を拝見してやはり「保証料に落とし穴あり」という印象を受けてしまったのですが…。
> 保証料は当初キャンペーンということで、払ってません。
保証料をまとめては払っていないと思いますが、保証会社・機関の保証ついていませんか？
「保証料は銀行負担」みたいなうたい文句で。
と言いますのは「現在１．７％」なんですよね？
で、「これからもずっと店頭金利よりマイナス１％」なんですよね？
「今月特約二年間固定の期限」ということは、「固定金利選択型・固定期間２年」の特約をしたのは２年前ですよね？
当時の金利情勢からみると、適用金利が「1.70％」って、優遇幅はかなり小さいことになるんですよ。

実は、私も平成16年にマンション購入契約をしまして、17年の秋に金銭消費貸借契約を締結しているんです。
ですから、平成16年～17年頃の金利はおおよそ把握しているんですが、その頃って３年固定の店頭表示金利が2.10～2.30％だったんです。
そして、マンション業者の提携住宅ローンなどを利用しなくても、どの金融機関でも、３年固定で適用金利が0.80％～1.20％程度だったんですよね。
実際、私は10年固定で適用金利2.0％ですもの。
だから、２年固定で1.70％ですと「優遇幅が小さいのか、ちょっと金利が高めだなぁ…。」という印象なんです（1.70％ではなく、0.70％ならば普通ですが、そうすると200万円を繰上返済して「残り28年」になるのはもっと無理になるので…）。
ですから、お客さまサイドには見えない形で保証料分を金利上乗せをしているのではないかと。
ご質問者さまがご利用中の「特約二年間固定」は、店頭表示金利2.20％から1.00％優遇があって、保証料0.50％を上乗せになっているのではないかと思ってしまったんです。
保証料率0.50％は、金利上乗せ型の場合に想定しやすい料率なので。
見た目は「保証料」が徴収されないように見えますし。

補足

重ね重ねの不備申し訳ありませんでした・・。にもかかわらず、ご丁寧に返信も早くに書いてくださってありがとうございます。回答者様のおっしゃるとおり、二回目の特約です。そして繰上げ返済をして２８年になりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保証料に落とし穴だったのですね・・・。保証料払ってないつもりでしたが・・、違っていたのですね。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

残念ながらご質問文だけでは、アドヴァイス、回答のしようがありません。
当初の借り入れ条件、現在の状況、債務者の属性、ご家族の状況などが分からない状態でアドヴァイスや回答が差し上げられる方がいらっしゃったら、超能力者か何も知らないド素人です。

住宅ローンの借り換えに関する質問から、どのようなデータを提示すればアドヴァイスや回答ができるのか、より詳細なアドヴァイスや回答を得るにはさらにどのようなデータの提示が必要なのか、を調べたうえで再度質問を投稿された方がよろしいでしょう。
住宅ローンは「個別」の要素が大変強い「商品」なんです。
こちらの一切条件は教えられないけれどアドヴァイスはほしい－と仰られても、それは無理なんです。

私の場合は、他の方と違って現在の債務残高は必要としません。
・当初の条件
　・借入金額（毎月返済分○○○万円　ボーナス返済分○○○万円）
　・返済期間
　・適用利率
　・償還方法（元利均等償還、元金均等償還、定額返済）
　・初回返済日
・途中の繰上返済の状況
　・繰上返済額
　・繰上返済日
・既借入先での特約期間終了後の条件
　・優遇の期間と優遇率
　・再特約の場合の手数料
　・再特約をせずに変動金利型にさせた場合、その後でも再度固定金利選択型への移行は可能か。その場合の手数料は。
　・残りの全期間固定金利型への移行は可能か。その場合も金利の優遇は受けられるのか。
・借り換え検討先の提示条件
・既借入先、借り換え検討先それぞれの、繰上返済の際に必要な手数料額

あと、気になる点は既借入先の「保証料なし」です。
見た目で「保証料なし」とはなっているけれど、実際は金利に上乗せされているということも多いので、その可能性はないのかと思いまして（金利に上乗せされる場合はプラス0.2％程度が多く、一括前払い型と違って払っていることに気づかないことも多いので）。

せめてこれらが提示されなければ、シミュレートのしようがないんです。
シミュレートできなければ、どのようにするとどれだけ「お得」になるか、比較検討のしようがないので、回答やアドヴァイスのしようがないんです。

債務者の年齢も判断材料の１つになりますし、お子さんの有無、年齢などによって、ご家庭のライフプランニングが違ってくることが影響するので、『住宅ローンは「個別」の要素が大変強い「商品」』となるんです。
また、10年は「長い」と思われるかもしれませんが、住宅ローンでは「10年」を「長期」とは捉えません。
確かに、「長期」の「固定金利型」の住宅ローンの金利は「10年物国債」の市場の影響を受けますが、「固定金利選択型・固定期間10年」の場合は、短期プライムレートの影響を受けて設定される「変動金利型」、それが基準とされる「固定金利選択型」のうち固定期間の短いものを基準に設定されることが多いです。

また、この先金利は上昇基調ではありますが、繰上返済を多用できるのであれば、短期固定も有効になる場合があります。
なんと言っても、長期よりも短期の方が金利が低いですから。
繰上返済をする余裕があまりない…というのでしたら、全期間固定にされた方がいいかもしれません。

本当にご質問者さまが
> 本当に考えても　さっぱりわかりません。
> 今後の経済のことは　もっとさっぱりです。
という方ならば、10年固定・適用金利2.00％をオススメするのは、現段階において、10年程度で完済予定の場合のみです。

補足

現在１．７％で残り２８年毎月６万程度、ボーナス月１５万程度の支払いで、元利均等です。これからもずっと店頭金利よりマイナス１％で、取引してくれます。保証料は当初キャンペーンということで、払ってません。借り換えしなければ、３年で１．８％で借りようと思っています。
他行からは、１０年２％でその後もマイナス１％してくれますが、保証料等で６０万ほど必要になります。途中２００万を繰り上げ返済しました。今後も毎年１００万は返済目標にしています。夫は４０歳子供は２人でまだ小さいです。説明が足りず申し訳ありませんでした。ご丁寧に書いてくださってありがとうございます。また、お返事よろしくお願いします。