店舗つき住宅の件

質問

２階建ての店舗つき住宅を買おうかどうしようか悩んでいます。
★どうするのが良いかご指導お願いします★
下記の事情の物件です。
今賃貸中の物を任意売買で話が来ました。以前一度仲介者に断ったのですが工場なので動けない事情もあり再度考えています。
・土地８８坪　川沿いの土手の横です。
・建物２階　鉄筋スレート　平成４年に新築　
平成１４年に２階内装のみリフォーム費用（１０００万）床はフローリングです。
・一階店舗４５坪　２階（住居使用可能）４５坪　
屋根は良くある倉庫のように平らです。一階で天井より水漏れあり、外装の美観のない建物で内装２階はまあまあきれいでひろいです。外観倉庫と言う感じです。外国人が所有者です。
○土地１５００万　○建物６５０万　計２１５０万を２０００万にしますので安いですよ！と仲介者が
○固定資産税評価格　土地坪１４万市役所で確認（このあたりのだいたいです）
○支払いのうち１５０万は所有者に行くお金で抵当権銀行には言わないようにといっていました。（大家さんは病気で自分の国に帰り治療をしたい為）
・登記簿の履歴　平成４年１月新築　平成１２年に以前の所有者の時　抵当権（株）整理回収機構と記入　平成１２年から平成１４年の間ぐらいの時期、遠方の不動産業者が　１４００万　でこの付近にちらしをだして販売していたそうです。この時の所有者は夜逃げをしたそうです。ご近所の方に聞きました。その後平成１４年２月に競売で今の所有者にかわりました。
△抵当権１４年２月１１００万（銀行）△抵当権１４年５月１１５０万△根抵当３００万
●差し押さえ　税金　平成１７年５月
●うちが賃貸契約したのは１８年１月
●仲介者より買わないかと言う話は１８年１１月
●今は一階で工場２階で事務所として借りています。２階は住むことが出来ます。工場は機械等も多く引越し費用がかかっています。
●差し押さえ（税金）を知らずに借りたのでいきなり買わないかと言われて困惑して一度は断りました。差し押さえを知っていたら借りていません、業者は重要事項の中に差し押さえの明記は有りませんでした。差し押さえをしったのは買わないかと言われてこちらで調べたものです。●今は任意売買で不動産業者さんが営業をかけています。収益物件で売るからと言っています。
●　家賃は１１万
○他の業者のかたに聞いてみたら競売で８００万私なら１０００万で落札しますといっていました。何度も失礼します。ご指導よろしくお願いします。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

先の回答と同じでポイントを絞りましょう。
(1) 従前所有者（平成４年に物件を新築した人）の情報は関係のない話
(2) 過去に当該物件が幾らで出回っていた、という部分も今の購入価格とは関係のない話
常識的には、担保設定からは１１００万円＋自己資金（ゼロかもしれない）で物件購入、その後の１１５０万円でリフォーム、３００万円は事業資金、という感じはしますが根拠は有りません）

(3) 現在の賃貸に際しての重要事項説明（建物への差押があったこと）の適否についても、物件を買う・買わないという判断においては一旦除外して考える事項。

(4) 対象地域がどこか不明ですが、今の家賃が１１万円の物件が２０００万円というなら、単純に年間表面利回り６．６％、それほど割り安感は無い。参考意見の１０００万円なら、利回り表面１３。２％と一応のややこしそうな物件に手を出すには納得感がある。

(5) 質問者が別に購入しなくても、競売・任売で買った人から再賃借すれば、今と同じ工場の稼動は出来る。（買い受ける人が自己使用したい物件かは不明）

(6) 現状程度の価格差（売り希望根２０００万円、収益利回期待値＋業者の想定価格１０００万円）に加えて、第三者（＝質問者）に賃貸中、更に裏金設定という状況なら、総簡単には購入希望者が現れる可能性は小さい・長期化が予想される。

(7) 質問者の側が引越負担をしない為に物件を購入しては、というように考えているなら、本末転倒、という感じを受ける。工場家賃に加えて同一物件への居住による現状家賃負担軽減まで考えているのなら、条件設定が又異なってくる。

(8) 現実問題として、２０００万円なり値引き交渉をして１５００万円を銀行から調達するのであれば、事業者として不動産購入が可能かどうかについては取引銀行による審査を受ける必要がある。（設定金利・返済期間・返済条件をクリアできる収益力・物件に対する銀行側の担保評価等々）

(9) 現所有者の病気治療費用名目の１５０万円についても、恐らくは債権者への信義違反（質問者が売買契約書を二重に作る脱法行為に加担させられる）として後日問題が発生する可能性もある。質問者が銀行融資をうけるのであれば、質問者が取引銀行へ虚偽の申告をすることになる筈。

判断に際しては、以上の前提条件を揃えた上で、質問者の自己責任による判断事項とならざるを得ません。（蛇足ですが、銀行融資の可否は質問者が決めることではありません）

お礼

回答者さま明快な回答ありがとうございました。
まとまりのない質問に対してわかりやすくまとめて下さり助かりました。どうまとめて整理していいかわからなかったのでとてもありがたいです。たくさんの明快な回答を良く見て再度検討してみます。
ほんとわかりやすくて嬉しいです。ありがとうございました

回答No.1

noname#26116

色々書かれておりますが、率直な印象としては何が質問事項なのかがよく解りません。
買うべきかどうか、という点が質問事項であるならば、

・任意売却としてきちんと問題の無い手続きを経ての売買取引かどうか。
・売買価格その他契約条件の妥当性。
・質問者がその物件を所有することの必要性及び希望。
・質問者がその物件を購入するにあたっての問題の無い資金繰り。

という点をよく見極めて検討されれば宜しいと思います。

お礼

回答様ありがとうございました。
まとまりのない質問でした。わかりにくくて失礼しました。
回答してくださったことをしっかり検討してみます。
ありがとうございました。