住宅の抵当権再設定の方法について

質問

12年前に、以前からあった土地に住宅ローンを組み、家を新築しました。
その時、抵当権として土地・建物全てが抵当権として登録されたのですが（出来たら40坪外しておけば良かった）・・・
住宅ローン残金が2/3になり、土地の1/3を（その部分には家が建っておらず。140坪のうち40坪程）を抵当権から外すことはできるでしょうか。
その場合、他銀行への住宅ローン借り換えをして、40坪外して抵当権を設定してもらう方が良いのか？それが出来るのか？
又、同じ銀行で、抵当権再設定できる？設定する法が良いのか？
簡易査定をして貰ったのですが、（査定が土地建物で2500～2600万・ローン残金が2200万ちなみに土地は坪単価8～8.5万の相場だそうです)

設定できるとしたら、抵当権再設定にかかる費用なども、詳しい方よろしくお願いいたします。

回答No.2

jhayashi

銀行が認めるか　他から借り換えるとしても

その40坪は　筆が分かれてますか？
分れていなければ　分筆しないと無理です
測量、境界の確定なんかが出てきて４０万５０万程度
分筆に費用が掛かってきます（隣接する件数等で変わってきます）

また　40坪が別筆として100坪分で　建築許可を満たしていないと無理です
たとえば　接道条件を満たせなくなるのであれば　そこへ行くための土地（40坪の部分）
も抵当権つけさせてくれないと金貸さない　となってしまいます

また４０坪分が囲繞地（袋地）になってしまうなら抵当権はずす意義がない

お礼

なるほど、色々な問題があり、難しいことが分かりました。
有り難うございました。

回答No.1

watch-lot

＞抵当権から外すことはできるでしょうか。
●抵当権者の承諾があればできますが、承諾はしないでしょう。
立場を替えて考えれば分かるでしょ？
もしもの時（つまり債務不履行の時）に抵当権を実行することになりますが、その時の不動産の評価が今よりも低くなっていないという保証もなく、そうでなくても競売で所定の落札金額以上になるかどうか分かりませんから、抵当権の範囲をわざわざ小さくすることなんてできません。

もちろん借り換えのときは一旦は抵当権を外すことができても、新しい債権者が40坪を外して抵当権を設定することに同意するかどうかです。
あなたが債権者ならそんなことを認めませんよね？

お礼

そうですね。
冷静に考えればご最もです。
早速のご回答有り難うございました。