住宅ローンの借り換えに関して

質問

どうぞ宜しくお願い致します。
4年前に当時のUFJ銀行から2年固定1.5%(通年0.5%減免)で借りて、2年前には金利が同じでしたのでそのままでしたが3月で期限が切れます。
会社のメインバンクが旧三菱だったので今となっては同行なので従業員用の住宅ローンに変えて欲しいと言ったら
「同行間での借り換えは出来ません。一旦別の銀行に変えて下さい」と言われ京都銀行を薦められました。
よって京都銀行への借り換えを検討しましたが固定5年で3.3%(期間内1.5%減免、期間終了後は最後まで0.7%の減免)との条件でした。
電話で交渉したら「収入によってはもう少しは減免できるかも」と匂わせてます。
しかし残2300万/22年だと三菱UFJの変動(または短期固定2.65～2.85)にしたら0.3～0.5%程しか替わらないので借り換えのメリットが無いように感じてます。
xxx_ranran_xxxさんのおっしゃる通り窓口に行って交渉しようとも思ってますが、突然窓口に行っても効果はあるものでしょうか？
それとも融資実行時の担当者に電話でアポを取って会いに行った方が良いのでしょうか？
(融資担当は不動産屋と一緒じゃないと会ってくれないのかな？)
昨夜から色々考えて寝れない状態です(泣)
お手数ですがアドバイス願えましたら助かります。
宜しくお願い致します。

回答No.10

xxx_ranran_xxx · ベストアンサー

＞実際今月末にならないと金利が決定しないので、とりあえず2年固定にしてきました。
もし今日の日銀の影響があるようでしたら来月早々にでも再度出向けば条件変更は可能との事でした。

＞こういう特別な場合、例外的に、月の途中でも固定金利の見直しがあったりします。
きっと、その場合、低い今までの金利で契約できるよう、銀行の方は、
契約日が早くなるかもしれないとおっしゃったのでしょう。
↑
いい加減なことを書きました。
3月返済分までは、今までの固定金利で、4月返済額からの条件変更ですね。

標準金利が変更が確定になれば、何か追加で記入、押印、訂正印、あるいは別途書類作成が必要なはずです。
(各金融機関によって事務処理が微妙に違う)
そのための来店でしょう。

お礼

3月の金利が出るまで保留にしててすみませんでした。
本当に沢山のアドバイスありがとうございました。

3月はほぼ一律で0.1%の上昇となりました。
予想範囲内でしたので、そのまま2年固定で行こうと思います。
3年固定とちょっと迷うところではありますが・・・(笑)

回答No.9

xxx_ranran_xxx

昨日、日銀から0.25%の追加利上げの発表がありましたね。
予測されていたこととは言え、とても面倒くさいタイミングになりゲッソリされたと思います。
　昨日の発表により、おそらく、次回の4/1より、住宅ローンの標準金利は、2.875%に見直され、7月返済分より適用されます。
これで、昨年8月より1年間で0.5%も上がってしまいました。
こういう特別な場合、例外的に、月の途中でも固定金利の見直しがあったりします。
きっと、その場合、低い今までの金利で契約できるよう、銀行の方は、
契約日が早くなるかもしれないとおっしゃったのでしょう。
　今後、間違ってもは80年代のバブル期のようなことは無いと思いますが、
よく、利上げの発表に注意して、固定の見直し設定を行って下さい。
目安としては、1.0%優遇しても固定2年コースが2%台後半になるような
金利になったとき、
10年、15年、20年という長期固定を選択されることをお考えになれば良いでしょう。
それで、3%台の金利には抑えられるはずです。
2%後半から3%台というは、昨年あたりから、最初から全期間固定コースを選択されている方の金利に近いものです。
このあたりまで頑張って様子をみましょう。
ゆるやかに経済状態が良くなっているとは言え、実際、私たち庶民の生活には、まだまだ実感ありませんよね。
この実感が伴わないかぎり爆発的な金利上昇は無いと思っています。
また、この爆発的な金利上昇があったときは、普通に考えれば、私たちの収入も爆発的に上がるはずです。

長・短プラの過去金利推移表をリンクしました。また、ご参考になさって下さい。

そして、これからも、ローンのことで、
たとえば、ボーナス払いをつけたいとか、期間を短縮延長したいとか・・・
色々と思い悩まれることもあるかと思いますが、
そういうときは、案外、一人悩むより銀行に言ってみるものです。
こういう事柄は全て条件変更として簡単に処理されます。

それから、質問者様は、まだ30代でしたか・・・
58歳で完済予定、ボ併なし契約、預金もそれなりにあるようで・・・
大変優秀でいらっしゃいます。感心致しました。
少ないですよ・・・質問者様のように、その年齢でこれだけ生活設計、
将来設計を計算の出来る方は・・・
ご家族は幸せでいらっしゃいますね。安心してあなたについて行けます。(笑)
どうぞ、奥様が元気な赤ちゃんをお生みになられますことを。

暇にまかせて、気まぐれでしかココには来ませんが、タイミングよく
出会え、少しはお役に立てたようで嬉しく思います。では。

参考URL：

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

回答No.8

xxx_ranran_xxx

(変動)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 1.625％
毎月のご返済 103679円
利息総額 4371256円
ご返済総額 27371256円

(変動標準金利)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 2.625％
毎月のご返済 114779円
利息総額 7301656円
ご返済総額 30301656円

(固定2年)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 1.85％
毎月のご返済 106116円
利息総額 5014624円
ご返済総額 28014624円

(固定5年)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 2.6％
毎月のご返済 114493円
利息総額 7226152円
ご返済総額 30226152円

(固定10年)
借り入れ総額 2300万円
借り入れ期間 22年
借り入れ金利 2.9％
毎月のご返済 117950円
利息総額 8138800円
ご返済総額 31138800円

(注、毎月均等払いでシュミレーションしてあります。)
(注、金利が最終支払月まで同一と仮定したシュミレーションです。)

おはようございます。金利優遇全期間1.0%の承認が下りてよかったですね。
実は、お話の雰囲気から察して、きっと1.0%でOKが出ると確信しておりました。(笑)
(どこの金融期間でも、0.8%などという中途半端な優遇はあまり見かけません)
　さて、この後、どういう金利を選ぶかですが・・・
参考にしていただく内容としましては、昨年末くらいから今月に至るまで、
変動金利あるいは固定2～3年の短期固定のなるべく低金利を選ばれている方がとても多いということです。
5年固定は案外中途半端な金利なのか・・・選択され方は非常に少ないです。
そして、10年固定は、1.0%金利優遇の方では、実際ほとんどおりません。
(選択される方は、10年固定限定1.5%優遇その後0.4%優遇のプランの方です。
このタイプの方は、返済期間が15年ぐらいまでの比較的短い方が多いです。)
　総括しますと、2%前半ぐらいのまでの金利で支払いを考えている方が多いということですね。
(私、個人的な考えとしましても、今、住宅ローンの短プラ連動の標準金利は2.625%ですから、
これ以上の金利で支払うことについては強く抵抗を感じてしまいます。)
昨年秋の一斉金利引き上げ前には、全期間固定一定の2.8～4.0%ぐらいの金利体系を選ばれていた方が
多かったですが、今はめっきり減りましたね。
とりあえず、ここしばらくは低金利にしていて、また、すごく上がり始めたら固定に変えようか・・・
という様子見の方が多いと思われます。
また、そのための全期間金利優遇制度です。つねに、いったりきたり変動固定自由に様子見ができます。
全期間固定一定では、世の中の金利がどんなに低くなってもどうにも戻せませんからね。
(このタイプは金利に左右されず安心は安心ですが、一部繰上げ返済しか、お得に済ます方法もありません)
　私は、質問者様の年齢や家族構成、お子さんの有無や年収がわかりませんので、入りこんだアドバイスは出来ませんが、
一つ頭において頂きたいことがあります。総支払額のことです。
　一般に、お客様というものは、毎月の支払額には頭がすごく行くのですが、
では、最終的に、この金利でいくと、自分はいったいいくら総額で支払ってしまうのだろう？
ということには、意外と無頓着であったりするものなのです。
しかし、これは、とても大きな金額ですから、どうぞ見過ごさないで下さい。
2300万、22年の借り入れでしたら、大まかに見て、1%金利が違うと総支払額で300万違ってくると思って下さい。
金利は22年間けっして一定ではありませんが、計算・計画の目安にして頂ければよいです。
あと、1%金利が変わってくると、毎月の支払額は、おおよそ1万円ほど違ってきます。
それから、年収(1家庭夫婦合算)に対する支払額の目安ですが、一般に2割まであるいは2.5割ぐらいと言われていますが、
実際には、お子さんなどがいらっしゃれば、2割でもキツイでしょう。
私は、余裕をみて1割5分までと思っております。
　そして、私が一番ベターと思う返済方法は、とりあえず、変動か低金利の固定コースに設定しておいて・・・
が、しかし、毎月の支払額は、本当の支払額よりも+1万円多いと思って、預金口座にその1万円を残していくことです。
そして、それがある程度貯まったら、一部繰上げ返済の充当していくと良いでしょう。
そうすれば、固定の切り替えでそのつど支払額が上昇していったり、5年後の変動の支払額が変っても対応できるはずです。
(5年後の金利は誰にも予測がつきませんが、せめて1%は上昇は頭に入れておくと良いでしょう)
　質問者様の年齢がわかりませんので、なんとも言えませんが、いつも、私は、なるべく60歳までに完済の方向で
お勧めしています。
それから、サラリーマンの方でしたら、楽観的な退職金充当のプランはお薦めしておりません。
どうぞ健康に留意して勤勉に・・・少しでも低金利のうちに賢く完済されることをお祈りしております。

注意事項:昨年来、一部繰上げ返済をどんどんするように薦める発言が多く、実際されている方が多いのですが、
　　　　　これは、必ずご自分の月収の3～6ヶ月分の預金は手元に残して行ってください。
　　　　　貯えをすべて返済に充当してしまい、手持ち金がゼロというのは何かあったとき非常に危険です。

お礼

おはようございます。
度重なるアドバイス本当にありがとうございます。
先日上司(副社長)に銀行の動きなどを聞こうと相談した際に「これからは金利が上がるのみだから長い固定の方が良い」と言われました。
しかし、おっしゃる通り毎月の支払いに余裕を持ちたいので、そこまでは困難と思ってました。
今日再度窓口で手続きがあるので訪問しますが、変動もしくは2年固定を選ぼうかと思います。
4月の変動金利が気になるところですが、0.2以上あがるのであれば固定が有利と思われます。

我が家は子供が2人(上が6歳の男と、下は4歳の男)とおなかに3人目が居ます(笑)
子供の学資保険なども頑張って払ってますよ(笑)
私は36歳ですが、ローンは58歳で終えるようにしてます。
現在もそうですが「いざ」と言う時の為に別で数百万は置いてます。
(出産だけでも数十万かかりますし)
退職金も一切あてにしてませんし、ボーナスもあてにしてません。(ボーナス払いはしてません)
そうしないと「人生＝住宅ローン」何て事になりかねないので、やはり人生には余暇や趣味も必要と思い、旅行なども含めた多少の遊び金は必要と考えてます。
住宅ローンって人生設計がきちんと出来てないと本当に難しいですよね・・・
ちなみに現在は14%を住宅ローンに回してます。

補足

こんばんは。
今日条件変更の手続きに行って来ました。
結局印紙代が200円で済みました(笑)
実際今月末にならないと金利が決定しないので、とりあえず2年固定にしてきました。
もし今日の日銀の影響があるようでしたら来月早々にでも再度出向けば条件変更は可能との事でした。

>毎月の支払額は、本当の支払額よりも+1万円多いと思って、預金口座にその1万円を残していくことです。
まさにこれに尽きると思いました。
趣味でダイビングをしてるのですが、もとから2～3ヶ月に1回程度しか行けないので、毎月行ったと思って貯めたいと思います(笑)

本当にこの度は沢山のアドバイスありがとうございました。
とっても心強く行く先が半分見えながら行動できて安心できました。
この感謝の気持ちをどう伝えたら良いのか分からないくらいの気持ちです。
本当に本当にありがとうございました。

回答No.7

xxx_ranran_xxx

こんばんは。
よかったですね、今のM銀行が、金利優遇幅見直しの条件変更を取り扱ってくれそうで。
たとえ0.8%優遇であっても、保証料手数料が何十万もかからず、印紙代だけで済むといのは魅力です。
それと、あなたの会社関係のメインバンクだし、このまま続行されるのが何かと一番良いかもしれませんね。
　ちなみに、

>M銀行は4月と10月が変動の更新月でした。

これは、大概、どこの金融機関でも同じです。
4月と10月の金利で見直され、7月と1月の支払い分から適用されます。
短プラ連動年2回見直し5年間一定というのが、
今一番ポピュラーな住宅ローンです。

それと、繰上げ返済などは、今はパソコンなどでした場合、無料にしている金融機関が多いですが、
そうでない場合は、必ず、ご自分の固定の資金期日にして下さい。
固定と変動の繰上げ返済の手数料を別に設けている金融期間の場合、
固定の資金期日は、変動扱いでお安く済みます。
それと、もし、あなたが、ボーナス加算をしている場合は、
ボーナス支払月に繰上げ返済をするように。
わずかですが、一番お安くて済みます。
(ボーナス支払いが無い場合でも、必ず、繰上げ返済の実行日は、毎月のご自分のローンの引落日にして下さいね。)

では、良い結果が出ますよう、祈っております。

お礼

今日電話があって1%優遇との連絡を頂きました。
xxx_ranran_xxxさんに感謝しております！！！
本当に本当にありがとうございます！！！

次はどの金利を選ぶかが問題ですね(笑)
個人的にはこの2年で0.85上昇した事から、5年固定を選択したら良いかと思ってます。
本来なら10年固定くらいにしたいのですが、悩みどころですね・・・
5年固定なら今の支払いより1万円弱増えるのですが可能な範囲です。
しかし10年固定になるとそれより3千円くらい増えますね・・・
でもそう考えると3千円で済むのか・・・
また悩みますね～(笑)

すみません、考え方のアドバイスってありますか？(笑)
決定は私がしないといけないのは当たり前ですが、どう考えるかが分りません。。。
おんぶに抱っこで申し訳ありませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.6

xxx_ranran_xxx

間に合えば良いのですが・・・
今、住友信託銀行にて、3月末までキャンペーンを行っておられます。
内容は、借換でも、全期間1.2%優遇取扱いされているようです。
今月の金利なら、変動で、2.625%－1.2%=1.425%
固定2年なら、2.8%－1.2%=1.6%　となり、
M銀行で回答されるであろう条件変更の利率、あるいは、K銀行での借換よりもずっと有利かもしれません。
(少なくとも地方銀行のK銀行での借換の利率よりは良いと思います。)
M銀行の回答しだいと思いますが、
たとえば、M銀行で手数料3万円ほどで全期間1.0%優遇に条件変更してもらえた場合と、
住友信託銀行で50万円ほど保証料手数料を払っても、全期間1.2%優遇の契約にした場合とで、
どちらがトクか、よく考えてみてくださいね。
銀行の方にも相談してみて下さい。
(住友信託銀行・・・主要駅には支店がありますね。
メインバンクでなくても、給与振込口座として第2口座適用できるのであれば、十分便利に取扱い可能とも思います。)

>ちなみにK銀行は、M銀行の弊社担当者さんが「現在一番条件が良い」と薦めてくれた銀行です。

あまり鵜呑みにしないように・・・時に、自分の目で調べることも大切です。
と言うか、キャンペーンは、短期間で実施されことがありますので、
この話は、住友信託銀行のことは、ご存知なかったかもしれません。

お礼

ありがとうございました。
今朝、会社に期限更新の封書を忘れてたので取りに行き、そのまま銀行へ・・・
相談開始から5分で「金利優遇の幅を大きくするように本部へ相談してみましょうか？」と(笑)
最高は1%(通年)らしいですが、年収と過去の取引実績程度とは言ってましたが期待は余りしないで下さいとの事でした。
凄く感じの良い担当者で、ついでに繰り上げ返済するなら、更新時に同時にすると手数料が安くなることも教えてくれました。
当日のみは「変動」扱いになるので固定の手数料ではなく手続きが出来るそうです。
しかも条件変更の手数料は印紙代だけらしいです。

結果、仮に現行の0.5%から0.8%に減免頂いたとして
K銀行やS銀行の短期固定と0.4%前後しか変わらないなら借換のメリットも無いと思われますのでM銀行で続行したいと考えております。

でも色んなアドバイスを頂いた中で、一旦変動にして4月の金利が発表になってから切り替えても良いのでは？との意見もありました。
M銀行は4月と10月が変動の更新月でした。
面白いと思う反面、リスクが大きいですね(笑)

本当にありがとうございました。
今回はもの凄く勉強になりました。
念の為に、審査結果が来るまでこのまま残しておきたいと思います。

回答No.5

xxx_ranran_xxx

追加です・・・
売却や住み替えではないのです。
借換や条件変更のご相談に、不動産屋と同行されるお客様はおりません。

お礼

度重なるアドバイス本当にありがとうございます。
期待通りの回答を頂けて大変嬉しいです。

私の記載が一つ間違ってました。
今週の初めに葉書が来て、3月の頭に返信しないと駄目なんです。
よって、もしも他行への借換となったら審査等で間に合わないと困るので焦ってました。。。

K銀行へはまだ資料の発送が済んでないので、シュミレーションは無いのですが
インターネット等で出来るシュミレーションを持ってM銀行へ行ってみようと思います。
明日の午前中にM銀行へ相談に行こうと思います。
ネットで予約が出来るとの事でしたので予約も入れました。
万が一、K銀行へ顔を出すにもM銀行と近所なので寄れるくらいです。

ちなみにK銀行は、M銀行の弊社担当者さんが「現在一番条件が良い」と薦めてくれた銀行です。

今年に入ってからず～っと試験勉強をしていて、なかなかローンの方に目を向けれなかったので後悔してます(泣)
先週の1個目の試験が終わったので、明日2個目の試験が終われば一段落するので動き回りたいと思います。

回答No.4

xxx_ranran_xxx

先ほどの記載に間違えがあります。

>上手くお話を聞いていただければ、K銀行は3万ほどの手数料で、
好い優遇率に変更してくれるかもしれません。

(訂正)
上手くお話を聞いていただければ、M銀行は3万ほどの手数料で、
好い優遇率に変更してくれるかもしれません。

回答No.3

xxx_ranran_xxx

こんばんは。補足をありがとうございます。
私の読解力があっていれば、audiaudiさんは、現在、
M銀行から、2年固定1.5%（全期間0.5%優遇）の一般の住宅ローンをご契約している。
そして、その固定の資金期日が来月3月で終る・・・と、いうことですね。
間違いないでしょうか？

このまま、何もせずにほっておけば、4月の支払い分からは、
自動的に変動金利になり、2.625%－優遇率0.5%=2.125%となります。
そして、また、引き続き2年で固定を申し込めば、
今月の金利では、2.85－0.5%=2.35%となります。
いずれにしても、今までの2年間の1.5%のことを思うと、
0.625～0.825%も高くなってしまい、気が重くなるのもわかります。

最近の金利優遇は、新規契約の場合、全期間1.0%が普通です。
マンションなど大規模募集の場合は、全期間1.2%もめずらしくありません。
また、新規でなく、借換でも、キャンペーン期間中の金融機関などを探せば、
1.2%や1.3%優遇の商品にめぐりあえることもあります。
ただ、今書きました内容は全て、“借換”という話です。

“借換”の場合、manno1966さんも回答されていますとおり、
同行内では行えません。
まして、同行内での、一般ローンから提携ローンへの借換は有り得ないと思って下さい。
(反対の場合は有り得ます。退職した場合など、一般ローンに切り替わることもあるでしょう。)

今回は、残念ですが、提携ローンのことは、どうぞ忘れてください。
どうしても、提携ローンにしたいために、間にK銀行を挟んで、
2度も借換をすると、保証料・手数料や労力だけでもバカになりません。
あなたもご自分でおっしゃっているとおり、最近の一般ローンはとても良くなっていますので、
提携ローンにそんなに固執しなくても、利率的には遜色ないと思われます。
(その他、細かいメリットについては、私はわかりませんが)

さて、一番大事なお話なのですが、私が、先の質問コーナーでお話していましたのは、
“借換”というものではありません。
【今契約している契約の“条件変更”をお願いしてみる。】
ということです。
これは、何度も書きますが、借換ではありません。
K銀行に借換の案についてのシュミレーションを出してもらい、
そのシュミレーションを持って、M銀行に相談に行ってみてはどうですか？
ということです。
K銀行の優遇率は、全期間0.7%でしたよね。
今のままのM銀行より0.2%も良いものです。
多くの金融機関がありますから・・・何処が条件変更を受け付けておられるかは把握しておりません。
とりあえず、あたってみて下さい。
上手くお話を聞いていただければ、K銀行は3万ほどの手数料で、
好い優遇率に変更してくれるかもしれません。
(していただけても、これらは審査が勿論必要です。年収、過去の支払い状況などです。)
電話してからの方がいいかどうか・・・ですが、いきなり行っても、
どっちでもいいでしょう。

そして、もし、していただけなければ、
K銀行より良い優遇率の金融機関を探しましょう。
0.7%の優遇率など、あまりに普通の商品過ぎます。
この場合は、まったく普通の借換になりますので、
今残っている残回数より絶対に少ない期間でしか組めません。
また、絶対に少しでも端数を払ってでも債務額、支払期間を短く設定して契約しましょう。
保証料と手数料がバカになりません。
(保証料、手数料は当然のことながら、債務額と支払い期間によって高くなります)

どうぞ、もう少し気を楽に・・・
まだ、1ヶ月の猶予があります。2月3月はそれでなくても、
何処の金融機関もローンについて忙しい時期です。
キャンペーンも3月いっぱい実施しているところが多いし、
雰囲気がわかりますよね。
きっと、借換にしても、条件変更にしても、
今よりは、良い契約が組めますよ。

2000万ぐらいなら、ちゃんとお仕事をまじめにして、滞納が今までなければ、
メインバンクなら、良い結果が得られるような気がします。

回答No.2

manno1966

ほとんどの所では、自社内での借り換えは原則拒否です。その銀行の筆頭株主とか言うなら別でしょうが。

> 突然窓口に行っても効果はあるものでしょうか？
> 会いに行った方が良いのでしょうか？
現在の所なら、電話と対応は同じでしょう。
借り換え先なら、より詳しい資料を持って行けばもっとつっこんだ話をしてくれるでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。
そんなルールもあるんですね・・・
知らない事ばかりですので教えて頂いて大変感謝しております。
これからもどうぞ宜しくお願い致します。

回答No.1

xxx_ranran_xxx

こんばんは。

>会社のメインバンクが旧三菱だったので今となっては同行なので従業員用の住宅ローンに変えて欲しい

この意味がよくわかりません。
あなたの会社と三○東○U○○には、職域提携住宅ローンが存在するということですか？

それと、現在ご契約中の2年固定1.5%(通年0.5%減免)は、普通の一般の誰でもが契約できる住宅ローンなのですか？
それとも、これも会社関係を通じて契約された、職域がらみの住宅ローンなのでしょうか？

これをはっきりさせてからでないと、お答えしずらいです。

補足

おはようございます。
アドバイスありがとうございます。

私の会社と銀行間で提携してる「従業員専用住宅ローン」があり
会社を通して契約すると店頭金利とは別の金利で契約できます。
場合によっては店頭金利の方が安い場合もあります。そこが難しい所ですが・・・
今の戸建を買う前にマンションを買った際にはその従業員専用で契約したのですが、戸建の時期は他行の条件が良かったので切替しました。

現在の金利ですが、ちょっと書き方が悪かったです。
基本が2年固定2%で0.5%減免され1.5%になってます。
これは不動産屋さんを通しての金利でしたが、近所は皆その契約が多いようです。(固定/変動は別にして)

すみませんがアドバイス等宜しくお願い致します。