住宅ローン借り換えを考えてます。

質問

2006年3月にマンション購入いたしました。(現在33歳の主人名義)

物件価格：3270万、頭金：900万
りそな銀行：3年固定、金利1.5%(1%優遇後)、期間：35年、1190万借入(現在の残額は11,286，009円)
住宅金融公庫：10年まで金利2.8%、11年以降金利3.2%、期間35年、1180万借入(現在の残額は11,338,711円)

上記のように来年3月で3年固定が終るので今から色々最近の金利を調べ始めました。8月のりそな銀行の3年固定は3.6%。(実際は1%優遇があるので2.6%)
金利は上がるとは思っていましたがこんなに上がるとは予想していなくて・・・。
色々調べてみたところ8月は色々な銀行で金利優遇キャンペーンをしているようで借り換えを考えることにしました。

マンション購入した時は子供がまだ1歳未満で私も仕事はしていませんでしたが昨年より子供を保育園に入れ、働き始め収入が大幅にアップ。
現在繰り上げ返済に使える資金は３００万。今後主人と私の収入で年１５０万貯金可能、２年後には２００万の定期預金も満期になるし、５年以内に半分は繰り上げ返済は可能と考えてます。

そこで私が考えたプランです。
３年固定分はまだ残り8ヶ月あるのでもう少し先になったら考えるとして、公庫分を思い切って５年固定に借り換え５年で完済をする、というプランです。ネットで調べたところ新生銀行がいいな～と思ったのですが金利が低い分審査も厳しくリスクもあるようなので、東京三菱ＵＦＪ銀行の５年固定2.3%(8月のキャンペーンを利用すれば1.65%の優遇)なので公庫で借りているより大幅に金利が下がります。

住宅ローンについてはド素人なため、内容がメチャメチャかも知れませんがアドバイスお願いします。
それとアドバイスの他に１つ疑問が・・・。住宅ローンって半分りそな、半分を東京三菱ＵＦＪって出来るのでしょうか。よく住宅ローンを借りる際は借りる銀行に給与口座にしなくてはいけないようなことが書いてあります。給与を2箇所にわけるわけにも行かず・・・。こちらもお願いします。

回答No.2

oguro- · ベストアンサー

条件の良い銀行には、一度申し込んでみるべきと思います。銀行によって、信用の置き方は違うので、共働きで収入が増えているのでしたら、迷わずトライですね。銀行によっては広告の優遇金利よりさらに0.1-0.2%多く引いてくれる場合もあるようです。

りそな銀行に関しては、すぐに300万繰り上げても、8ヶ月後との差額は3万円程度。固定期間中に繰り上げると手数料を結構取られると思うので、りそなの方で繰上げをやる場合には、その辺の確認を。
また、りそなの現状の変動金利は2.875％で3年固定の3.6%と大きな開きがあります。3年のうちに、店頭の変動金利が4％にもなる可能性があるのなら、続けて3年固定という選択もありですが、ひとまず変動でという手もありです。変動金利だけみると過去３年では0.5%くらいしか上がっていないのでは？しかも、3年前は景気回復の兆しが言われていましたが、今は不景気方向ですし、今後３年で1％も金利が上がるのかなと思います。この選択の自由度が変動金利方式のいいところでもあるし、金利が安いうちに元本を減らそうという意図があるのなら、高い金利での3年固定という選択は無いように思います。

次に、りそなと三菱東京の２社かけ持ちはまず無理です。両方とも抵当権の１番を欲しがります。ですが、信託系の銀行では２番でも受け付けてくれる場合があります。知名度が低く客が集まらないため、条件を良くしているようです。中央三井信託銀行は過去に東京三菱とのかけ持ちOKと言われたことがあります。

お礼

こちらの質問をしたあと、知人に東京スター銀行の預金連動型をすすめられました。手をつけたくないと思っていた１０００万があるのでこの１０００万を預金して全額借り換えをすると今より７０００円ほど安くなるようなので今回はこちらに審査を依頼することにします。

色々細かく回答していただきありがとうございました。
今後のためにとてもためになりました。

回答No.1

oska

＞新生銀行がいいな～と思ったのですが

確かに、新生銀行は金利が安く、繰上返済などその他費用も安いですね。
可能なら、一度申し込みだけでもした方が良いです。

＞内容がメチャメチャかも知れませんがアドバイスお願いします。

固定金利の期間（３年間）は、繰上返済を行なって下さい。
何度も借り換えをする行為は、手数料だけで大損になります。
その場合は、期間短縮型が良いですね。
１０万円でも、繰上返済を行なって下さい。
借入から５年間は、元本はまったく減っていません（返済額の７０％前後が利息分）から、繰上返済は直接元本を減らす効果があります。
この期間に、新たに借り換えを希望する銀行（新生銀行など）に口座を開設し、取引を始め（給与振込・公共料金引落・定期・仕組預金・投信など）信用を築きます。
そして、この期間が過ぎる頃に借り換えを希望する金融機関に融資を申し込みます。

＞住宅ローンって半分りそな、半分を東京三菱ＵＦＪって出来るのでしょうか。

原則、金融機関は拒否する場合が多いです。
１物件１金融機関が原則です。抵当権が複数付けば、担保価値が下がります。

私の場合、借り換えは２回行いました。繰上返済は、２０回以上行なっています。
既に住宅ローンは完済しましたが、今でも担当行員から「全く利益が出なかった」と嫌味をいわれます。^^;
契約当時新入社員だったこの行員も、今では立派な？支店長代理です。
日銀は、政策の失敗で既に金利政策が出来ない状況ですから、あと１０年程度は低金利状態が続くと思います。
先ずは、１円でも多く元本を減らして下さい。

お礼

こちらの質問をしたあと、知人に東京スター銀行の預金連動型をすすめられました。手をつけたくないと思っていた１０００万があるのでこの１０００万を預金して全額借り換えをすると今より７０００円ほど安くなるようなので今回はこちらに審査を依頼することにします。

色々細かく回答していただきありがとうございました。
今後のためにとてもためになりました。