譲渡費用の按分について

質問

土地1/2の持分,建物1/1を譲渡する場合ですが、譲渡費用が土地、建物でいくらと分からない場合にはどのように按分すればいいのでしょうか？
利用状況が全て居住用なら、わざわざ按分する必要はないと思うのですが、この物件は居住用7割,店舗用3割の店舗兼居宅ですので、特例等を使用する上で按分が必要になってくるかと思います、、、

回答No.2

stella33 · ベストアンサー

計算方法にはいくつか考えられますが、合理的であればある程度どの方法でも認められます。ただし、合理的であることの証明は納税者で行う事になりますので、計算根拠と資料とを添付しなければなりません。

具体的な計算方法ですが、まず利用面積を計算します。
建物の利用面積比で土地建物とも按分する方法と建物の利用面積で建物を個別に計算し、土地についても利用形態で個別に計算する方法とがあります。後者の方法に関しては、土地建物それぞれについて居住専用面積、事業専用面積、居住用事業用共用面積を各算出します。共用面積については、土地は土地の利用面積比で、建物は建物の利用面積比で按分します。さらに土地については持分２分の1で按分します。
これで、居住用と事業用とに按分するための基礎となる面積が算出されます。

次に費用を土地分と建物分とに按分します。
費用の按分は、通常は売却金額で按分します。契約書に消費税が記載されていれば、建物価格が逆算できると思います。土地については総額から建物価格を差し引いてください。消費税が明記されないケースの場合には、独自に計算する必要があります。まず土地の価格を計算して総額から土地の価格を差し引く方法と、まず建物価格を計算して総額から建物価格を差し引く方法があります。
いずれにしても、売却価格の比率で譲渡費用（仲介手数料など）を按分します。ただ、測量費など土地にかかる費用だと明確にわかるものは土地の譲渡費用になると思います。

質問にはありませんが、取得費についても計算が必要な可能性があります。この計算については下記を参照してください。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syotoku/03/01.htm

これらの計算をもとに、居住用の計算、事業用の計算をそれぞれ行います。

概要は以上の通りなのですが、かなり複雑になります。やはり専門家へ相談されることをお勧めします。専門家であれば、いくつかの計算方法の組合せで、もっとも有利になる方法を選択してもらえると思います。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syotoku/03/01.htm

回答No.1

walkingdic

その場合はかなり面倒です。
なので、税務署に聞くのが一番早道です。もちろん税理士でもよいですけど。