対処方法を教えてください：説明の無いまま契約更新で家賃上げ

質問

現在、東京23区内に住んでいる者です。センチュリー21系の不動産屋に一軒家を借りています。来月の頭に契約の更新がありまして、先週その更新費などの資料が届きました。
その資料には、家賃が賃上げされることが書いてあったのですが、賃上げの理由が全く書いてありません。ちなみに賃上げ額は5千円です。
私は住み始めて4年目です。2年前に更新がありましたが、その時は家賃は据え置きでした。なので、今回も据え置きだとばかり考えていたのです。現在、結婚し1歳の子供もいます。生活がかかってできれば家賃はそのままでいたいという気持ちがあったので、賃上げの理由を聞いてみたいと思っています。ただ、聞き方を間違えて相手に丸め込まれるのが怖いです。なんで賃上げされるのか、東京都財務局のHPなどで地価の動向を自分でも調べてみました。最新の発表は平成18年7月なのですが、私の住んでいる区は地価が1%ほどしか上がっておりません。なので、説明のないまま家賃を上げられるのに納得できなくなってしまいました。家賃引き上げを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか？
アドバイスがありましたら、お願いいたします。

回答No.9

walkingdic · ベストアンサー

>No1の回答にあったように、近隣相場の話が出てきました。
>このような場合、どう対応すればいいのか、いい方法はありますでしょうか？
近隣より安いのは確かなのでということなのですね。

この場合には難しいですね。もし両者がどちらも妥協しないということになると、裁判所の調停でという話になるでしょう。この時には調停委員のほうから妥協案が出されることになると思いますけど、ご質問の状況だと全く値上げしないという案は出してこないのではと思います。先方もそれを念頭に値上げの要求をしてきているでしょうから。
あとは妥協点をご質問者で考えて見てください。

>妥協案として5千円の賃上げに対して2000円で済ませてもらいたいと伝えよう
そういうのも一案ですね。

ついでに今後の家賃相場が下がった場合にはこちらの値下げの要望にも誠実に対応することという約束でもとりつけてはどうですか？

お礼

1月半ばから家賃の賃上げに対応について、ご教授いただきありがとうございました。
結局、5千円の値上げを3千円にしてもらいました。こちらからは、2千円での妥結をお願いしたのですが、それに千円上乗せされてしまいました。最初から、こちらの妥協案に上乗せして合意をしようとしていたのだろうかと疑念が残ります・・。
再三、説明を求めても対応が回答がなかったり、こちらから、合意をすると伝えた後に、説明をするなど非常に不満の残る契約更新でした。
これが大手センチュリー21の対応だとしたら、情けないとさえ思いました。多分、中小規模の不動産屋がセンチュリー21の名前を借りて営業しているのだと思うのですが、こういった対応についてセンチュリー21に苦情を言って何か対応してくれるのでしょうか？不誠実な対応が悔しいです。次の更新までに、新居を購入して、今の賃貸物件を早く解約したいと心底感じました。
walkingdicさんには、最後までお付き合いいただき感謝いたします。
ありがとうございました。

回答No.8

m_inoue

＃３です

＞家賃が下落傾向でもあります。

明らかに下落傾向なら抵抗されれば良いと思います

ただ、相手も商売ですから法律より「話の落とし所」が問題でしょう

例えば「一切応じたくないが貴方の顔を立てて２０００円のＵＰなら要求を飲む」

このような話し合いも必要かと思われます

担当者もいくらか交渉の成果が有れば社内的にまとめる事も大家を説得する事も可能でしょう

全くお互いに妥協無き話し合いは決裂しか無いでしょう

あまり業者を痛めつけると今後も住み続けるのに不快な思いで過ごすのも問題有りでしょう

法的には貴方の立場の方が強いとは思います

最後は貴方の判断でしょうね

お礼

1月半ばから家賃の賃上げに対応について、ご教授いただきありがとうございました。
結局、5千円の値上げを3千円にしてもらいました。こちらからは、2千円での妥結をお願いしたのですが、それに千円上乗せされてしまいました。最初から、こちらの妥協案に上乗せして合意をしようとしていたのだろうかと疑念が残ります・・。
再三、説明を求めても対応が回答がなかったり、こちらから、合意をすると伝えた後に、説明をするなど非常に不満の残る契約更新でした。
先方から、家賃現状維持の理由を聞かれたので、家の事情を素直に報告しました。(2年前と状況が変わり、親が病気で働けなくなった、自分にも子供ができた)
しかし、先方からは賃上げの理由が合意後に出てきました。大家さんの家にも事情がある（奥様が病気で看護が必要で、大家さんは退職して家賃収入のみで生計を立てているという）ので、賃上げしますと。
合意の前に、理由を言わない、これが大手センチュリー21の対応だとしたら、情けないとさえ思いました。多分、中小規模の不動産屋がセンチュリー21の名前を借りて営業しているのだと思うのですが、こういった対応についてセンチュリー21に苦情を言って何か対応してくれるのでしょうか？不誠実な対応が悔しいです。次の更新までに、新居を購入して、今の賃貸物件を早く解約したいと心底感じました。
m_inoueさんには、最後までお付き合いいただき感謝いたします。
ありがとうございました。

補足

アドバイスありがとうございます。
また、同様の質問を再度投稿しましたが、そちらにも回答していただいてありがとうございました。
先週末に、「(私の借りている)2DKと(センチュリー側が比較情報としえ提供してきた)ワンルームの賃料を比べられてもわからない。ワンルーム6万だから、2DKは11万になりますと言われても床面積で家賃は決まるものではないでしょうから、10万5千円から11万への賃料値上げは合意できません」と不動産屋に連絡しました。もちろん、丁寧な言葉使いでです。
http://yachin.homes.co.jp/city_detail/ad11=13/addr1=13107/room_grp=3/o=183h1MqaREBazqg/
を見ると2DKの平均が10万5千円以下ですし、借家が築20年なので、11万に賃上げされるのは、やはり困ります。
「現状、経済的も大変なので、現状維持でお願いします」とも伝えました。まだ返事が来ませんが、また進展がありましたら、ここのお礼の欄を使わせていただき、報告させてください。
重ねてご協力に感謝いたします。

回答No.7

walkingdic

契約書ではいくらでも色んな条項をかけますが、どんな条項もしょせんは民間の契約に過ぎず、法律が優先します。で、ご質問者が書いた契約条文は法律でも似たようなことは書いてあります。それを元に契約文書を書いているのですが、重要なことが抜けているのです。

借地借家法
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

この条文が非常に強力なのです。ここでかかれている第２６条第１項の通知または解約というのはご質問者がかいた契約文書と大差はありませんが、契約を解約する申し入れは上記条文によりきわめて限定的な場合しか認めていません。この条文が要求している正当事由は非常に強力です。とんでもなく強力であり、ほとんど裁判しても正当事由だと認めてくれることがありません。

更に言うと、
（強行規定）
第30条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

という条文があり、第２８条の規定に少しでも反する契約はすべて無効であるとしているのです。事実上大家の側からの契約解除というのは不可能に近いといってもよいほど無理なのです。（家賃の滞納がない限り）

ちなみに第２６条でも借家人に対して有利な規定が第２項にあり、相手の条件を変更しなければ契約解除するという通知を無視した場合でも、そのまま借りたままでいれば従前の契約が有効と定めています。（相手が遅滞なく異議を唱えなかった場合）
そのうえ、この契約解除の通知は２８条に拘束されるので、そもそも契約解除は正当事由がなければ認められませんので、大家側はどうすることも出来ないのです。ものすごく強力な法律なのです。

お礼

walkindgicさん
あれから、不動産屋からの回答として、築年数の同程度(20年)のワンルームを比較情報として提供していただいたのですが、私の住んでいる2DKとの比較ができないということ、さらにこのワンルームの2年前の賃料が紹介されていないので、どの程度賃料が上がったかわからないこと、現状家計的にも賃上げは厳しいので現状維持をお願いしたいことを再度質問したのですが、それに対しての回答が全く無く、「大家さんも賃上げの方向で更新したいそうです。このままでは更新できません。お互いに歩み寄って頂き、更新をしていただきたいと思いますので、もう一度お考えください」とだけ返信が来ました・・。
私ももめたくはないのですが、説明を求めているのにそれには応えず、更新をせまってくるのはどう対処すればいいのか、困りました。私の先の質問にも答えてもらえてない状態で賃上げを飲まなければいけないのでしょうか？説明が不足している事を指摘した上で、m_inoueさんからの回答にあるように妥協案として5千円の賃上げに対して2000円で済ませてもらいたいと伝えようと思うのですが、不動産屋への接し方として間違えてないでしょうか？？

補足

非常に丁寧に答えていただきありがとうございます。また、ここまで相談に乗っていただいていることに感謝しております。
さて、先日私の方から、「更新の案内の中に理由がなかったので、理由を教えてください。」といった趣旨の文章を相手にFAXで送りました。賃上げには同意できないと。もちろん丁寧な言葉使いです。
本日回答がきました。「近隣の相場との兼ね合いもあり賃料を再確認したところ、今回の更新より賃上げという事になりました。賃料11万で更新を進めさせていただきたいので、もう一度お考えください。ご質問などありましたらお手紙・FAXによる書面でのご連絡をお願いします。参考までに、近隣の物件情報をお送りさせて頂きます」とありました。
No1の回答にあったように、近隣相場の話が出てきました。
このような場合、どう対応すればいいのか、いい方法はありますでしょうか？ちなみに、現在の賃料は10万5千円です。
http://yachin.homes.co.jp/city_detail/ad11=13/addr1=13107/room_grp=3/o=183h1MqaREBazqg/
このHPによると私の住んでいる区は賃料平均は11万以上ですが、家賃が下落傾向でもあります。前回更新した時の相場がわからないので、今が当時よりどのくらい相場が変わったのかわからないのですが、こうなると先方の言う事を聞くしかないのでしょうか？でも月5千円、年間6万上がるのは苦しいのでなんとか現状の10万5千円で更新したいのです。
お知恵を貸していただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.6

m_inoue

＃３大家です

＞立ち退きを迫られることはないのでしょうか？

迫るのは先方の勝手でしょうが法的には実行できないでしょう

＞また、「法務局に供託できる」というのは、どういう意味なのでしょう？法務局に相談すればいいという事なのですか？

http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07.html

「家賃の値上げの理由で受領を拒否された場合(受領拒否)」

法務局に供託すれば家賃の滞納にはなりませんのでこれを理由としての契約解除要求に対抗できます

大家はいつでも法務局から供託された家賃を受け取れます

受け取ればその家賃の金額を承知したことになります

普通はそんな段階までには進みません

話し合い有るのみです

お礼

-- m_inoueさんのご意見も御聞かせください。－－
先日私の方から、「更新の案内の中に理由がなかったので、理由を教えてください。」といった趣旨の文章を相手にFAXで送りました。賃上げには同意できないと。もちろん丁寧な言葉使いです。
本日回答がきました。「近隣の相場との兼ね合いもあり賃料を再確認したところ、今回の更新より賃上げという事になりました。賃料11万で更新を進めさせていただきたいので、もう一度お考えください。ご質問などありましたらお手紙・FAXによる書面でのご連絡をお願いします。参考までに、近隣の物件情報をお送りさせて頂きます」とありました。
No1の回答にあったように、近隣相場の話が出てきました。
このような場合、どう対応すればいいのか、いい方法はありますでしょうか？ちなみに、現在の賃料は10万5千円です。
http://yachin.homes.co.jp/city_detail/ad11=13/addr1=13107/room_grp=3/o=183h1MqaREBazqg/
このHPによると私の住んでいる区は賃料平均は11万以上ですが、家賃が下落傾向でもあります。前回更新した時の相場がわからないので、今が当時よりどのくらい相場が変わったのかわからないのですが、こうなると先方の言う事を聞くしかないのでしょうか？でも月5千円、年間6万上がるのは苦しいのでなんとか現状の10万5千円で更新したいのです。
お知恵を貸していただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

補足

ご教授いただき、ありがとうございました。法務局に供託する段階までは行かないと思っています。まずは、不動産屋と交渉してみます。また、詳細がわかりましたら、ここに書き込みと思いますので、よろしかったらご覧ください。よろしくお願いします。

回答No.5

walkingdic

>不動産屋から立ち退きを要求される事はないということでよろしいですか？
不動産屋が立ち退きを要求する可能性がないとはいいませんが（要求するだけであれば自由ですから）、その要求が法的に認められる可能性は全くありません。

基本的には家賃を滞納しなければ強制的に立ち退きさせられることはあり得ないと考えてもよいです。

お礼

walkingdic様、m_inoue 様
補足の補足ができない事に焦ってしまいました・・(汗)。
失礼ですが、walkingdic様のお礼の欄に補足を書かせていただきます。
賃貸契約書を見直してみました。
以下に抜粋した契約文を紹介します。これらの文
がひっかかるのですが、賃上げに合意しなかったと言って即ぐに立ち退く必要はないのですよね？
何度も同じ事を聞いて確認させていただきましたが、これが最後です。
よろしくお願いいたします。
第十条(更新)
第十条(3)乙が更新料の支払いをしない時は、甲は相当額の期間を定めて催告し、その期間内に履行しないときは、甲は本契約を解除する事ができる。
第十条(4)更新時に6%～10%の範囲にて値上げができるものとする。但し乙の合意の上とする。
第十条の２（黙示の更新）
(1)乙が賃貸借期間終了後、本契約を更新しないで本物件の使用を継続する場合は、従前の契約と同一の条件で、本契約が更新したものとみなす。（以下「黙示の更新」という）ただしその期間は定めがないものとする。(2)期間の定めのない「黙示の更新について」、甲は何時でも解約の申し入れをする事ができる。この場合、本契約は解約の申入れから6ヶ月の期間を経過した時に終了する．(3)乙は前項の期間終了までに本物件を明け渡さなければならない。

補足

回答ありがとうございます。強制的な立ち退きはないという事で安心しました。実は昨夜、契約書を見返してみたら、ちょっとひっかかる部分がありました。夜にまた確認次第、書き込ませていただきます。

回答No.4

walkingdic

>結局、調停でも裁判でも借りているほうが丸め込まれるのかな、と思ってしまうのですが、実際はそうでもないのでしょうか？

いえ、借地借家法は強力な法律の為、借りている方が圧倒的に有利です。
何度も述べるように、双方の合意または裁判所の命令がない限りは従前の契約が有効となる仕組みですから。

補足

再三にわたってご回答いただきありがとうございました。
他の方からもアドバイスを頂いており、明日にでもセンチュリー21に問い合わせてみたいと思っています。
色々回答いただくと、それについて質問してしまうので、
恐縮しているのですが、よろしければお付き合いください。
もしこちらが、家賃の据え置きを主張しても、調停や裁判所の命令が降りない限り、不動産屋から立ち退きを要求される事はないということで
よろしいですか？

回答No.3

m_inoue

大家してます

＞説明のないまま家賃を上げられるのに納得できなくなってしまいました。

説明を求める文書を送付すれば良いでしょう

＞家賃引き上げを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか？

説明が納得できなければ今まで通りの家賃を支払うことを文書で知らせれば良いでしょう

先方が受取を拒否すれば法務局に供託出来ます

補足

回答ありがとうございました。
大家をされている方からアドバイスをいただけて感謝しております。
不動産屋に説明を求めようと思います。
通りの家賃を支払うことを文書で知らせれば良いでしょう
ところで、回答について、質問させてください。
こういう事が始めてなので、戸惑ってしまっています。重ねての質問でお手数ですが、もう少しだけお付き合いください。

>説明が納得できなければ今まで通りの家賃を支払うことを文書で知らせれば良いでしょう
>先方が受取を拒否すれば法務局に供託出来ます

「今まで通りの家賃を支払う」と相手に知らせた場合、立ち退きを迫られることはないのでしょうか？
また、「法務局に供託できる」というのは、
どういう意味なのでしょう？
法務局に相談すればいいという事なのですか？

回答No.2

walkingdic

>もし裁判になったらやはり弁護士をたててということになるのでしょうか？
それはどちらでもあるのでなんともいえません。

>裁判費用もかかるわけですよね・・？
はい。

ただ基本的に現在の家賃を変更しようとすれば、変更しようとする方が調停なり訴訟なりを起こします。
従前と同じ家賃でよいとする人から起こすことはありません。
通常はいきなり訴訟ではなく調停を経て調停不調となった場合に裁判になることの方がおおいでしょう。

裁判のときに弁護士を使うかどうかはそのときの当事者次第です。訴える側は弁護士を使い、訴えられた側は弁護士は使わないという選択もあるでしょうし、その逆もあります。また双方弁護士を使わないこともあります。

お礼

再度回答をいただきありがとうございました。
裁判はしたくないですから、もめたとしても調停まででなんとかしたいですよね。そもそも、不動産屋ともめたくもないので調停すら遠慮したいというのが正直な気持ちです・・。とはいっても生活もかかってますから、しっかり先方の説明を聞いて、こちらの希望も伝えたいと思います。
結局、調停でも裁判でも借りているほうが丸め込まれるのかな、と思ってしまうのですが、実際はそうでもないのでしょうか？

回答No.1

walkingdic

家賃の値上げに関しては、基本的は双方の契約により決まるものなので御質問者が納得できないということですと、双方話し合いをして、それでも決着が付かなければ裁判所に決めてもらうという話しになります。
ちなみに賃貸契約自体は次の更新がなされるまでは従前の契約が有効（家賃も同じ）になります。

ちなみに大家からの家賃値上げの理由として言ってくるのは、家賃相場の上昇であるとか、建物維持費用の増大などですね。
ご質問に書かれている土地価格の変動は家賃とは関係がありません。（借地契約であれば関係ないとは言えませんが）

まあ御質問者の方はどうしても値上げ拒否なのであれば、先方が折れるか、裁判所が値上げを認めた判決を出すまでは現状家賃にて居住できます。

補足

早速の回答ありがとうございまいした。
地価は関係ないという事がわかりました。
民事裁判という方法もあるのですね・・。裁判までは考えていないのですが、参考までにお聞かせください。
もし裁判になったらやはり弁護士をたててということになるのでしょうか？裁判費用もかかるわけですよね・・？
ご回答をお待ちしております。