住居を残す方法はないでしょうか？

質問

実家の兄弟が経営する会社が倒産し、現在弁護士が管財人となって倒産処理を行っているところです。
会社が借金をする際、親の不動産である田畑と家が担保にされていたため、差し押さえられ競売にかけられる可能性があるとのことです。
親は不動産が抵当にいれられていることを知らず、また了承もしていませんでした。

親は２０代の孫と暮らしているので、その孫に家を贈与するか売ることを考えたのですが、その場合金融機関が了解しないでしょうし。。。
家だけでも残す方法などあるのでしょうか？

どうかお力をお貸しいただけませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

回答No.6

MagMag40 · ベストアンサー

＃２です。
再質問に対して補足させていただきます。

不動産の買い戻しとの事ですが、結論から言って一番安く手に入れるには、競売となったものを落札した場合です。一般的な落札価格は評価額の4～7割程度となってしまうケースが殆どです。
但しこれは確実ではありません。競売は自由参加なので人気がある物件だと他の不動産業者などに落札されてしまうかもしれません。
確実なのは破産管財人に対して、少しでも安く手に入れられるよう交渉すべきと考えます。破産手続きが進行中なので、債権者と直に交渉することは出来ません。
いずれにせよ連帯保証もあるようなので、両親側も弁護士に委任しない限り対抗してゆくのは無理でしょう。
伝がなければ早急に「法テラス」や地域弁護士会などに相談して、弁護士の紹介を受けるべきでしょう。

過去の私の職歴のうち金融機関で事件屋のような仕事をしていたことがありますが、その際に事情があってどうしても安く落札させる必要があったケースが何例かあり、よく使った手が抵当権を実行される前や処分禁止の仮処分を打たれる前に第三者を用意して、その物件に格安の賃貸料での賃借権を登記して、実際にその物件に居座り続けさせたことがあります。
これにより評価が相当下落して格安で落札したり、落札者に対して賃借権で対抗して、相当額の立ち退き料を出させたりしたことが何度もあります。
これは上手く立ち回らないと債権者に対する詐害行為となり、強制執行妨害の罪に問われることがあるのですが、実際に不動産ブローカーによく使われる手です。あくまでも参考のみにして下さい。

参考URL：

http://www.houterasu.or.jp/index.html

お礼

ご回答、法テラスなどの紹介ありがとうございます。
現在弁護士に相談しているところです。
まだ、どうなるかわかりませんが、できるだけのことはやってみようと思います。

突然の質問にも関わらず、わかりやすく、また大変丁寧にお答えいただき感謝しております。ありがとうございました。

回答No.5

monte2006

20才のお孫さんのいる方からの質問。
内容は、「実家の兄弟？が事業を興し、失敗し、現在、破産手続き中。悪いことに実家の両親？が、訳もわからず、兄弟の事業開始時に田畑と家を融資のために物上保証していた。せめて破産手続きから宅地・建物は孫のために残せないだろうか？」という質問に読めますが・・・。
どうなんでしょう？

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞20才のお孫さんのいる方からの質問。
いえ、私の孫ではなく、私の親の孫です。
両親と兄弟それから兄の子供(私の親から見た場合、孫)が共に暮らしており、私だけ遠く離れたところに暮らしている状態です。
また、私の兄弟は既に自己破産申告をし、現在行方がわからない状態です。
ですので、現在は私の両親とその孫が共に暮らしている状態です。

＞せめて破産手続きから宅地・建物は孫のために残せないだろうか？
いえ。確かに以前から両親は孫(兄の子供)に家を相続させるつもりでしたが、今は両親の生活の場をどう確保するかが問題になっていまして、その「孫に残す」というのも、親の孫に相続または売却すれば、債権者もその家を取りに来ることはないのではないか、そうすれば、なんとか両親の生活の場である家を残すことができるのではと思っての考えでした。がしかし、両親はその家を抵当に入れられ、また借金の連帯保証人にもさせられているため、その考えも無駄であることがわかってきたところです。

また、兄の子供は家を出てアパート暮らしをはじめるようですが、仕事をしており収入がありますので、兄の子供については問題ありません。

説明不足で申し訳ありません。
また、お時間がありましたらご教授いただけませんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.4

walkingdic

>親は不動産が抵当にいれられていることを知らず、また了承もしていませんでした。
これが本当であれば抵当が無効として争うことが可能ですから、弁護士にご相談下さい。
ただその場合そのご兄弟のした行為は犯罪ですから、その債権は免責にならない可能性が高いです。

>親は２０代の孫と暮らしているので、その孫に家を贈与するか売ることを考えたのですが
贈与したところで抵当権はそのままですから、何も変わりません。
売却であれば金融機関との相談で可能です。金融機関としては競売手続きによらなくても最終的にお金が入ればよいので。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞売却であれば金融機関との相談で可能です。金融機関としては競売手続きによらなくても最終的にお金が入ればよいので。

金融機関と直接取引きをすることは考えていませんでしたが、
その方法についても検討してみます。
取引するにもどのような手続きをすればよいのかはわかりませんので、
とりあえず、金融機関、それから専門家にも相談してみようと思います。

回答No.3

MagMag40

＃２です。
一部間違いがあったため修正させていただきます。
最終行の「公文書偽造」は「公正証書原本不実記載」の間違いです。
刑法157条の規定により、「五年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処せられる」ことになります。

回答No.2

MagMag40

＞親の不動産である田畑と家が担保にされていたため
とありますが、不動産に抵当権を設定するためには、所有者の実印や印鑑証明、委任状などが必要となります。
両親名義の家とのことですが、兄弟は両親の承諾無しに勝手に印鑑を使用し、登記申請書類を捏造して抵当権を設定したということでしょうか。
それであればその抵当権は詐欺無効とすることができます。
しかしながら破産手続きが進んでいるでしょうから、すぐに裁判所に対して抵当権実行停止の仮処分申し立てと、抵当権の無効確認の訴えを提起する必要があります。
仮処分に関しては、裁判所で定める抵当権設定額の3割程度の保証金を積む必要があります。
以上の訴えが認められれば、抵当権は無効との事になり少なくとも両親の不動産は守られることにはなりますが、別な懸念材料としてご両親は兄弟の連帯保証人にはなっていませんか。
もし保証人になっていれば、不動産抵当は免れたとしても結果は同じになってしまうのではと思いますが。
尚孫に売却または贈与とありますが、抵当権が設定されていたとしても所有者はいつでも売却や贈与出来ますのでそれは構いませんが、抵当権が付いたままになりますので、いつ抵当権が実行されるかの懸念は無くなりません。
また捏造して抵当権を設定したとなれば、債権者は兄弟を公文書偽造で告訴する可能性があります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞ご両親は兄弟の連帯保証人にはなっていませんか
はい。連帯保証人になっています。
抵当権は消すことができても、連帯保証は消すことができず、債権者はその連帯保証人としての責任を追及してくるということですね。

＞債権者は兄弟を公正証書原本不実記載で告訴する可能性があります。
親は兄弟が債権者から告訴されることは避けたいようですし、また、連帯保証人としての責任は消えることはないでしょうから、「抵当権の無効確認の訴え」は行えそうにありません。

最悪の場合、両親を私の家に連れてくることを考えていますが、両親は田舎暮らしが長いため、私が住んでいるような比較的都会の場所は息苦しく感じるようで、こちらにはきたくないようです。
ですので、なるべく今ある親の家を残すことを考えていきたいと思います。

●私が支払える範囲でなら、その家を買い戻そすことも考えているのですが、その場合、競売で買い戻す、債権者から直接買い戻す等いろいろな方法があると思いますが、どのようにして買い戻すのが正しいのでしょうか？

●また、買い戻す前に、事前にその家の適正な価格を知っておく必要があると思いますが、それは不動産鑑定士に依頼するべきでしょうか？

たびたびの質問で恐縮ですが、お時間がございましたらご教授願えませんでしょうか？

回答No.1

chukenkenkou

他に目ぼしい財産がないなら、家は管財人の管理下に入っていて、個人的な売却等はできないと思います。

詳しい状況が分からないですが、競売で買い戻すしかないないかも知れません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
競売についても検討してみます。