町家を建てる！けど・・・法律の壁（建築基準法・消防法・・・）

質問

町家の現状ついて調べて発表したのですが、自分ではなぜかスッキリしませんので、ここで質問しました。

○建築基準法が出来て、それ以前の町家とその後建つ町家の違い（最近、町家の新築が出来たので今でも建てられるのかと思い・・・）

△京都・奈良などで、町家の多い自治体で町家を作れるのか？作りやすいのか（地区計画、条例とかで）

□（建築基準法以前）古い建物を活用しているお店の問題（耐震性など行政がうるさいのでは？「立て替え」や「建物として認めない」など）

調べても、専門用語（不適格建なんとか？）だらけで、理解できません　
わかりやすくカンタンにお願いします。

回答No.1

harun1

原則的に　法律はその法律の施行前については効力を及ぼしません
建築基準法にも３条２項にその旨が定められています。
したがって建築基準法や条例等が出来る以前の建物は、どのようなモノであってのそのままに建築物として認められます。
もし建築基準法が適用されると、文化財に指定されていない寺社仏閣などの様な　古い建物は不法建築になってしまいます。（文化財については別途規定あり）

＞建築基準法が出来て、それ以前の町家とその後建つ町家の違い
「町家」の定義が解りませんが、いわゆる「うなぎの寝床」形態の店舗を兼ねた古い住宅洋式の建物を指しているのであれば、外観は同じように見えても新築物件は建築基準法の適用を受けます。

ただし都市計画区域以外で、
(1)木造の建築物で２階以下で延べ面積が500平方メートル、高さが13メートル若しくは軒の高さが9メートルを超えないもの。
(2)木造以外の建築物で2階以下、延べ面積が200平方メートル以下
の建築物は 確認申請書を提出する必要がありません。　　このため田舎では建築確認無しに、木造１５０坪のような大きな家を建てることが可能です。

＞京都・奈良などで、町家の多い自治体で町家を作れるのか
先の回答と同じですが建築基準法が適用されるので、昔と同じ構造で立てる事はできません。
建築基準法上の道路規制については、「○○横丁」を再建するために全体を１つの建物と見なして建築申請を行う事例もあります。

基準法はその法以下に施行令、施行規則、条例により、地域的な歴史の違いに対応できる部分があります。 しかし条例により緩和されるのではなく規制の度合いが高くなります。（○メーター以上は立てられない、容積、建ぺい率など）

＞（建築基準法以前）古い建物を活用しているお店の問題（耐震性など行政がうるさいのでは
古い建物でも、行政は建築基準法によるの規制はできません。
そのため消防法、旅館業法等々の規定を用いますが、耐震性は消防法などには規定されていません。
スプリンクラーや火災報知器、非常口、衛生設備などの基準さえ整えれば、どのような建物でも営業できます。

耐震性については、平成7年の阪神淡路大震災を契機に建築基準法の改正が行われました。
それ以前に建てられたビルやマンションも古い基準が適用されているので、姉歯事件の建物より耐震性が低い建築がたくさんあります。

また、修繕や模様替も、法施行前に建築されていた建物には適用されません。
（大規模な修繕や模様替えは法律が適用されますが、大規模修繕や大規模の模様替の定義が定められていないので、実質的な適用は難しい事が多い）