土地を見る目

質問

期待もしないで、ただ一声掛けておいただけの不動産業者から
土地に関する情報をいただきました。

私の住みたいエリアで、価格も広さもまずまずです。
私はそのエリアで家を建てる事を熱望していました。

私はそのエリアで土地を取得するために、
「分譲地の抽選で当てる」か「地主に直接交渉」だけを考えていたので、
最もオーソドックスな「不動産業者を通じて土地を取得する」事の方が、
まるで勉強不足です。

今度の土曜日（９日）に「現場を見たい」旨を伝えるメールはしましたが、
早く予約を入れないと他の方に取られてしまう可能性があります。

どのような視点で土地を見て、分析すれば良いですか？

残り２区画で、１つは南道路（６ｍ）で７１坪、幅１０ｍ６１cmで
奥行き２２ｍ１２cmです。

もう１つは、その北側の土地で北道路（６ｍ）で広さと幅、奥行きは同じです。

第１種低層住宅専用地域なので、１０ｍを越える高い家は建てられません。

どんな事でも良いので、アドバイスをお願いします。

回答No.9

amarau · ベストアンサー

先週、土地を購入したばかりの者です。
土地探しを始めたのは、４月ですので、結局７ヶ月かかりました。その間に、いくつか候補はありましたが、ひとつでも違和感や納得のいかないことがあれば、やめるべきだと思います。私もそんな調子でしたので、半分土地をあきらめかけていましたが、２週間前にぽっとぴったりの物件にめぐり合いました。
この間にすすめられた物件は、ほぼすべてで不動産屋さんに、ひとり考えているひとがいる、などと言われました。
友人や親戚、つきあいのあるハウスメーカーの方々にも相談したらいかがでしょうか。妥協はきんもつだと思います。

お礼

土地の取得おめでとうございます。
私は８月からの土地探しなので、私よりも先輩ですね。

私は住みたいエリアは、ピンポイントで決まっているのですが、
候補の中から選べるほど、土地物件が出てきません。
物件数が極めて少ないんですよ。
ですから総合的に見て「買い」か「切り捨て」の選択です。

私も妥協せずに、満足する土地を手に入れたいと思います。
アドバイスありがとうございました。

回答No.8

takafun55

まずは、地域を分析します。
1.街路：車が十分に通れる幅員であるか、車の通行量が多すぎやしないかなど
2.交通：小学校、バス停、駅、スーパーなどの利便施設の距離
3.環境：周辺の所得階級はどれくらいか、お隣さんは変な人じゃないか、緑は多いかなど
4.行政：これは1低専ですので、問題ないですね。

次にその土地自体を分析します。
家を建てることを想定して、地積は十分であるか、間口は狭くないか、日照は十分かなどです。
特に重要なのは日照です。
条件が同じで北側道路と南側道路であれば、南側道路の土地の方が価格が高くなっているはずです。これは日照が確保されるからです。しかし、南側道路であれば、日照を確保できますが、今回の土地は間口に対して奥行きが長いのでリビングは奥に造る事になるのではないでしょうか。
そうしますと、日照を確保した南側の玄関だけが明るくて、北側になったリビングが暗くなってしまいます。もし、北側道路の方の土地でリビングの日照が確保できそうであれば、北側道路の土地の方がいいかもしれません。

ちなみに私の家は北側道路の画地です。玄関は暗いです。しかし、奥に庭を造っているので南側のリビングは明るいです。

いずれにせよ。高価な買い物です。十分に検討したほうがいいですよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今日の日中、現場を偵察して来ました。

地積には問題なし。
南物件でしたら、日照も問題ないでしょう。
しかし、間口が狭すぎます。

よく検討してみます。

回答No.7

kita52326

■間口と奥行きのバランスがいまひとつのように思います。
東西１ｍづつ境界から離すとして、９１センチグリッドだと９.5ピッチ弱になります。
南側に対する間口を居室に仮に割り振ると、居間で５ピッチ、和室(予定されてないかもしれませんが)で４ピッチで終わってしまいます。
それでもいいのかもしれませんが、配棟のバリエーションが多くはない敷地形状だと思いますので、
どのような建物が入るか、ハウスメーカーの参考プラン集などを見ながらチェックされた方がよいと思います。

■それ以外には、以下のようなものでしょうか・・・・。（重複御免）
　・土地の地耐力のデータがあれば、それを見せてもらうこと。（Ｎ値、支持地盤の深さ）
・売主は個人か、法人か？（瑕疵担保責任は負ってもらえるか）
・造成前は何だったか？（残土捨て場などではなかったか）
・造成工事業者は信頼がおける会社か？
・周辺の建物で基礎などに、ヒビが入っているような建物はないか？
・電柱やゴミ置場などは、気になる場所にはないか？
・道路は公道か、私道か？
・隣地境界の擁壁、境界フェンス等の有無
・引き込み管の口径、位置

お礼

とても参考になりました。

確かに私も同じ事を考えていました。
敷地の広さの割りには、間口が狭いのが難点ですね。

私は敷地の道路に面した所を「３台並列でクルマの駐車」
と考えています。
なかなか厳しそうです。

今後の参考にさせて頂きます。

回答No.6

walkingdic

>「分譲地の抽選で当てる」か「地主に直接交渉」だけを考えていたので、
前半はともかく地主に直接交渉というのはそもそもお勧めできない方法ですがそれは置いておいて、

>どのような視点で土地を見て、分析すれば良いですか？
基本的な不動産の状況は不動産業者が調べていますので、それを教えてもらって下さい。

１．敷地に接する道路の種類（公道、私道、私道の場合には具体的に）
２．境界線が確定しているか、境界杭はきちんと打たれているか
３．その土地の用途地域、防火指定の有無、建ぺい率、容積率、高さ規制、建築協定の有無等
４．上下水道、ガス配管の状況、電柱の位置等

さて、上記のようなことは不動産業者に説明義務がありますが、説明義務のない部分も重要です。

５．日照の関係はどうなのか（今ではなく周辺に建物が建った場合を想定してください）
　これを考える場合に重要なのは道路の幅員と建ぺい率、容積率など３番の項目です。

６．周辺の環境、ゴミステーション、自治会
７．近隣住人の状況
　不審な家がないか、町は清掃がきれいになされているのか、ゴミステーションはきれいに管理されているか等
　道路に車が駐車している場合にはそれが常習なのかどうか
８．地盤や防災関係
　これはまずその土地が昔どういう土地だったのか、そしてその地域がどういう形で形成されたのかという歴史を調べると大体地盤関係もわかります。海に近ければ津波の可能性、たとえば田んぼ地域であれば湿気の高い土地ではないのか、その土地の海抜はどの程度なのかなどなど。

あとは個別にその土地の事情から更に調べた方がよいこともありますが、個々のケースまで書くのは大変なのでこんなところで。

考えられる話としては埋設物だとか土壌汚染などもその土地に以前何があったのかにより調査が必要です。

お礼

私が考えもしなかった事がたくさんありました。
的確な回答をありがとうございます。

今後の参考にさせていただきます。

回答No.5

noname#39684

■まず前回のご質問の流れも考慮に入れつつ：

土地の形状や広さ、は南道路でも北道路でもまずまずです。おそらく南道路と北道路の土地では値段が異なると思います。

■私の勘では、南道路の土地はすぐに売れます。不動産屋の意見は正しいです。

おそらくご質問者様が欲しいと思っている地域ですから、そんなに難がある地区ではないでしょう。南北の土地が売り出されていますから、土地の登記や図面などには大きな間違いはないと思います。

■地盤を気にする方もいますが、地盤は改良工事で結局はどうにでもなります。浸水地域かどうかのほうが重要です。いくらよい地盤、基礎、家でも水に浸かってしまえば、終わりです。これは確かめてください。

■もちろん、土地だけの取得では通常の住宅ローンは使えませんから、そのことはご存知の上と思います。全額現金での用意が必要でしょう。

■周辺の住宅建築状況がまずまずで、土地の高さ（浸水の観点から）などに問題がなければ、大きな問題は少ないと思います。最大の理由は「10ｍ高度地区」という点です。このような地区は、行政により「閑静な住宅にしよう」という計画のもとに設定されていますから、そのほかの条件も大きな問題が無い場合が多いのです（あくまでも一般論です）。

■お金に問題が無ければ南側の土地が「買い」です。

北側の土地は、半地下駐車場にでもしないと、家の北側に駐車スペースをとると「１年中日が当たる」という状況にはなりません。庭の半分は日陰です。

お礼

とても冷静的に「土地を見る目」の着眼を教えていただき、
誠にありがとうございます。

私は南物件がどうしても欲しいのですが、
何せそのエリアでの販売物件数が少なくて参ります。

「この予算しか無いから、この広さの敷地を南道路で」
と選択出来ないのが最も痛い所です。

在ると思ったら、必要以上に大きくて高い物件…
区画割りですから仕方の無い事ですが。

回答No.4

kuku82

こんにちは。

土地に関しては、ザックリ言って
(1)安全性
・立地・・土砂崩れ
・水場との関係・・増水・浸水
・切り盛り図・・基本的な地盤強さ（地盤調査）
・（旧地名）
(2)必要経費
・道路からの立ち上がり・・駐車場（捨て土）
・水道・ガス・排水・・引き込み費用
・隣地障壁・・最低外溝
・土質・・庭
などは、少なくとも見ておいて良いと思います。

他には、第１種低層以外の条件（防火・境界からの壁距離・北側斜線など）、電柱位置、ゴミ捨て場、近隣の家・・
出来ることなら予め地番だけ教えてもらい、朝、昼、晩に付近をドライブ・・交通量、路駐

他の書き込みから勝手に判断させていただきますと、予算余裕が多くないようなので、
＃3さんの仰られるように、冷静に時間をかけてくださいね。

お礼

アドバイスありがとうございます。
少し土地を見る視点が変わって来ました。

回答No.3

m_inoue

＞どんな事でも良いので、アドバイスをお願いします。

何を買うときにも同じですが不動産は特に「惚れ込まないこと」です

惚れてしまうと全体を適性に判断できません

＞早く予約を入れないと他の方に取られてしまう可能性があります。

危険の兆候です．．．（笑）。

買えなくても土地の売り物は他にいくらでも出ますので焦らないで慎重に．．．。

焦って買った物は大抵後からもっといい物が出る物です

冷静に．．．冷静に．．．。

お礼

惚れ込まない事ですね。分かりました。
家を完成しなければならないタイムリミットがあるので、
少し焦っていたようです。

ありがとうございました。

回答No.2

miyanowaki

不動産購入は必要以上にシビアになるべきです。

　専門家(司法書士＆不動産鑑定士)のアドバイス
http://nsk-network.co.jp/sitentotikounyu.htm

　同業者のアドバイス
http://www.bruce-iruma.co.jp/takeuchi/knowledge.html
http://home.gr.jp/athome/file/kounyu.html

　ユーザーのアドバイス
http://www.kingdom.or.jp/nanchie/html/05/07_01.html

　行政サイドのアドバイス
http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_anshin.html

　また、個人的意見ですが、当方、何十年も前に購入した件で
痛い思いをしております。
　ご参考までに過去ログを。
購入当時、登記簿を厳密にチェックしなかったのが
最大の原因です。できれば司法書士＆不動産鑑定士
等の専門家を引き連れて法務局にて「登記簿」を綿密に
チェックした方が無難です。

　http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2113852.html

お礼

ご自分で体験された痛い思いまでを教えて下さり、
誠にありがとうございます。

綿密に検討して行きます。

回答No.1

hirorocchi

台風の時に水に浸かるようなところは避けましょう

お礼

浸水及び排水の件ですね。

いちおうＧＬは教えていただけるよう、メールしてあります。

アドバイスありがとうございます♪