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建物を表示登記する権利はいつでもありますか
他人名義Aの土地の上にCは建物を新築しました。この建物を表示登記せずに(未登記のまま)十数年が経過しました。今年の3月に土地の名義はＡからＢに変り、Cは未登記建物はあるものの、Bの土地を占有する権利はなくなりました。CはBに土地を引き渡したのです。未登記のまま放置された建物は今年の7月に、突然とCの債権者が差し押さえのためにこの建物を表示登記しました。さて、ここからが質問です。 ＢはＣに土地を占有する権利がないことを理由に建物の表示登記を抹消させることができますか。 そもそも建物を表示登記できるのは、これは十数年前に私が建てたものだと主張して、十数年後にでも、いつでも表示登記ができるものなのでしようか。
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＞ＢはＣに土地を占有する権利がないことを理由に建物の表示登記を抹消させることができますか。 落札後Ｃから建物を取得して表示登記・保存登記してなかったり、表示登記を抹消させたいとか、なぜ建物の登記はしたがらないのでしょうか？建物の登記をしなくても固定資産税はかかりますよ。（笑） 要は建物があなたの所有になればいいんですよね？ というか所有権はあなたにあるんじゃないですか？ ＞建物所有者Cに、土地の引渡し命令を出し、また、話し合いをして、建物は撤去せずそのまま、Ｂが使用することになりました この時点で建物の所有権は土地所有者であるあなたに移っているでしょう？表示登記・保存登記をしていなくてもです。にもかかわらず表示・保存がされたと言うのであれば裁判をすればあなたに所有権移転がなされるでしょう。 ＞債権者Ａが現れ、その代位権により、債権者ＡがCの建物を差し押さえのために裁判所に申し立てた Ｃの建物じゃなくてあなたの建物じゃないんですか？ あなたの建物にＣの債権者Ａが差し押さえのために裁判所に申し立てするのは、おかしな話です。Ｃは建物の所有権は自分にあると思っているんじゃないですか？あなたとＣの間で当時どのような話しされたんでしょう？ 内容からして裁判を起こせば、あなたの所有権を確定することができると思いますが… 権利関係は、ちょっとした話しの行き違いで180度変わってきますので、詳しくは弁護士等に相談されるのが良いと思います。
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建物所有者は、十数年経過しても表示の登記をすることは可能です。債権者が債務者に対する判決等を取得した上で債務者の所有する建物を差し押さえようとする場合、未登記建物であれば債権者が債務者（建物所有者）に代位して表示登記をすることもできます。この場合、土地所有者の承諾等は必要ありません。ですから、代位による表示登記がされたこと自体には何ら手続上の問題はありません。 もっとも、仮に、建物の所有権が実際にはCからBに移転していたとすれば、実態に合致しない不実の登記がされたことになりますから、真実の建物所有者（B） は、建物の所有権を主張して表示登記の抹消を請求することができます。また、自分の所有する建物が他人(C）の所有物として差し押さえられたということで、差押さえに対して「第三者異議」という訴えを起こして争うことも可能です。ただし、Ｃに土地の利用権がなかったとしても、それで当然に建物の所有権がなくなるわけではないし、建物が土地所有者（Ｂ）のものになるわけでもありません。Cとの間で建物の売買、贈与等何らかの合意があること（それを証明できること）が必要です。 建物所有権が土地所有者(B）に移転していないとすれば、Bは建物の表示登記の抹消を請求することはできません。しかし、土地利用権がなければ、Ｂは建物所有者（C又は競落人）に対して建物収去土地明渡請求をすることはできます。とすると、結局、このような建物を第三者が競落しても意味がないので、（土地所有者は別として）買受人は現れない可能性が高いのではないかと思うのですが？ いずれにしても、競売手続が進行すれば、その過程で執行官が調査にくるはずです。土地利用権の有無も重要な調査項目のひとつですので、そのときに自分の主張をはっきり述べた方がよいと思われます。
お礼
当初あいまい模糊としていた私の考えは、回答をよせていただくにつれ、次第にはっきりしたものに変化していくのがよくわかります。考えるということは本当に大切なことなのですね。しかも、教えてもらったことなのに、まるでその前から「そんなこと知ってる」という感じになるでしよう。人間っていつまでたってもやはり、「きんとん雲に乗った孫悟空」みたいなものなのですね。今回の事件の結論として、(もっと良い方法があるかもしれませんが)建物収去土地明渡しの訴えを起こすことにいたします。週明けにも裁判所に訴状を提出いたします。一方で進んでいるその建物の競売と競争することになりますが。所有権の移転 は競売に入札して買い受けてもよいし、収去判決が下りた時点でもう一度所有者から買い受けても良いし。裁判所に異議を申し立てるのは長い道のりになることが予測できますのでやめた方がよいと。裁判所が時間をかけるのは、争い人が「落ち着いて物事を考えるようになる」ためのものでもあるわけですね。どうもありがとうございました。
- bonnnou
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『債権者Ａが現れ、その代位権により、債権者ＡがCの建物を差し押さえのために裁判所に申し立てた強制競売開始事件で裁判所が職権でＣの建物の保存登記、所有権保存登記をなしました。』 とありますが、裁判所は、そのような事はできません。 何故できないか書き込むと、また、いらぬ、知恵を授けることになるので、理由はかきません。 この、質問は、嘘でしょう。か、質問者の妄想です。
お礼
執行裁判所は「裁判所が書類を作成して、登記所に回付し、一切の登記をなした」と回答しています。もちろん、債権者の言い分を聞いて、嘱託により登記をしたのであって、裁判所の落ち度は何もない、といってます。私も裁判所と言えども、他人Ｂの所有地に所有者に断りもなく、ただひたすらＣの未登記建物を債権者Aの差押のために表示登記、保存登記が、(「裁判所はそのようなことが)できるとは思っても見ません。ですから、裁判所に出向き、書記官に異議を申し立て、書記官を通じ、判事と相談をさせまして、「裁判所がそのようなことを一存でなした」ことを確認した上で、おそるおそる質問をさせていただいた次第です。 ＞ この、質問は、嘘でしょう。か、質問者の妄想です。 ＞ とのご感想ですが、やはり、私は悪い夢をみているのでしようか。 夢であった方がよいのですが。いや、夢であって欲しいと願っています。
- bonnnou
- ベストアンサー率36% (146/395)
貴方の前回の質問（http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=649292）に対して、私は、実務上発生するのか、はなはだ疑わしい設定であると回答しました。 この質問も、実際に発生することがない設定です。 （通常、私も、回答する場合は、自分の知らない事が多く、もう少し、語彙を緩くするのですが、・・・） 実際に発生しない状況について、説明しておきます。 建物の表示を起こす場合、登記申請の添付書類とか、建築確認申請の書類を要求されます。 建物所有者である、「Ｃ」が、多分建築確認申請等の書類を所持しているのでしょうから、「Ｃ」に無断で、建物の表示を起こすことは、はなはだ、困難です。 また、敷地所有者の承諾書（印鑑証明付き）も要求されますので、土地所有者に無断で、その土地に建築されている建物の表示登記申請を行うこともできません。 土地所有者が、建物建築時と変更が無い場合でも、十年以上古い、承諾書等では、法務局は、建物表示登記を認めないので、直近の、承諾書・印鑑証明を要求するでしょう。 まして、土地所有者が、建物建築時より交替しているわけですから、現在の土地所有者が、その土地に建物表示登記を認める可能性は、きわめて低いでしょう。 従って、現在の土地所有者「Ｂ」は、建物所有者「Ｃ」もしくは、Ｃの代位者が、行った、表示登記の抹消を求めるのではなく、建物表示登記申請時に、その登記申請を行えなくする事が可能です。 従って、あなたの質問の設定自体が、ナンセンスです。 それから、私も２０年以上昔に他人の土地に建築した建物の表示登記を申請した事があります。 それは、土地所有者との関係が円満であるから容易にできたものです。
お礼
やっぱり、突然のことでじたばたすると話はややこしくなりますね。できれば一番シンプルな方法で私の土地の上にある建物を「亡き物」にしてしまおうと思ったのです。それには裁判所が職権で登記したのだから職権で抹消すればよい、と思ったのが「浅はかさ」。ほっておいても、こちらに「転がり込んでくる」ようにしておけば、裁判所と争うこともありますまい。ちょっと落ち着いて考えれば先が見えてきました。ありがとうございました。
補足
事件に巻き込まれて私は身動きがとれません。 突然となされた私の所有地を所在にしたCの建物の表示登記を抹消させることはできない。 突然となされたＣの建物の所有権保存登記を抹消させるか、移転させても、差し押さえ債権者に対抗できない。 どうすることもできないはめになりました。 裁判所の競売物件で未登記の建物がある土地を今年3月に買いました。この時点で土地の所有者は私Ｂです。建物所有者Cに、土地の引渡し命令を出し、また、話し合いをして、建物は撤去せずそのまま、Ｂが使用することになりました5月。そして2ヶ月後、債権者Ａが現れ、その代位権により、債権者ＡがCの建物を差し押さえのために裁判所に申し立てた強制競売開始事件で裁判所が職権でＣの建物の保存登記、所有権保存登記をなしました。7月。建物は見事に再生して、Ｃのものになりました。突然の(土地の所有者に無断で)建物の登記により、再びＣのＢに対する地上権が発生し、土地の所有者Ｂ(私)の所有権は侵害をうけることになりました。私の犯したミスは、 建物の登記をするときは土地の所有者の承諾なり同意なり、(契約)がなければ登記ができないだろうと安易に考えていたことです。登記所に建物表示登記、所有権保存登記の申請要件が満たされているかどうか疑わしいことはあります。しかし、裁判所が職権でやっちゃいましたから登記所に文句言っても仕方ありません。 それで、抹消させる(できない)、錯誤で更正登記をさせる(できない)、仮処分を申し立てる(現時点では時期早々)、訴訟に持ち込む(建物の競売事件の進行を見て、少しは意味があるかもしれない)、いろいろと策を考えたのですが、いずれも差し押さえ債権者に対抗できず。 このまま事件が進行して、建物が第三者に(落札されて)わたると、その第三者と新たな事件が起こること目に見えています。せっかく、土地を収得したのに、半分(地上権)を失ったばかな私。
- tk-kubota
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＞ＢはＣに土地を占有する権利がないことを理由に建物の表示登記を抹消させることができますか。 できません。そのような法的根拠がないからです。 ＞そもそも建物を表示登記できるのは、これは十数年前に私が建てたものだと主張して、十数年後にでも、いつでも表示登記ができるものなのでしようか。 Cの債権者が差し押さえのために表示登記できる権利は債権者代位権によるもので、その時期は特に制限がありません。 建物所有者が表示登記することができるのは権利でなく義務です。
お礼
人間(私のこと)「ばたつく」とできそうにもないことを「できる」と錯覚するものなのですね。そして、このようなことになったのは、だれかれかまわずに相手が「悪い」と判断して、相手の「悪い」(と思う)ところを突いて、自分の思うようにしようと。あとから考えると(落ち着いて) 「かえって、ややこしくしているのは自分だ」と。 やっぱり、シンプルな考えが出てくるまで、時間を置くべきなのでしよう。(私のこと)。 裁判所(を始め、債権者などの相手さん)はプロなんですから、プロのすることに間違いはあろうはずがありません。 いったん為された表示登記を私なんか(当事者でない)者が 抹消させるなんて、そのようなことをするよりも、その表示登記をされた建物を入手するようにした方が良かったのですね。入手してから、建物を滅失し、表示登記を抹消すれば。 急ぐなら回れ、ってこのことなのですね。ありがとうございました。
お礼
未登記の建物を新たに登記をする私に能力がなかったものですからこのようなどぢを踏む結果となりました。それにしても、裁判所といえども他人地にある建物の保存登記を土地の所有者に無断で、できはしない、という私の考えを改めることできず、固執してしまいました。しばらくすれば競売事件が進行して、この建物が売りにだされるでしよう。落札した方と所有権のあるなしを「争う」のか、と思うと心苦しく、それまでに、何か良い方法がないものかと色々と模索しております。終局はこの建物を私が落札すればそれで事足りるのですが、またまた、それからがありまして、この建物は3名の地主にまたがって延々と延べ1000坪にも及ぶ馬鹿でかいものでして、私の土地にかかっているのはようやく50坪足らずでしよう。50坪のために1000坪の建物を買う、というもの思案六歩。頭の痛いことは尽きません。