契約までの流れは？

質問

いつもお世話になっております。

新築一戸建ての購入についてですが、不動産屋さんとの話も煮詰まっており、そろそろ契約かな？と言う所です。
そこで契約までの流れなのですが、自分で調べた所、契約前に確認するべき物として「契約書」「重要事項説明書」「保証書」「設計図面」「確認申請書」「地盤調査資料」等が出てきましたが、不動産屋側からしたら、まだ買うかも分からない相手に、費用も手間も掛かるこれらの資料を契約前に揃えてもらうのは「いいのかな？」と思ってしまいます。

「設計図面」・・・これは、設計士にお願いするので費用をこちらで出す事は言われました。「設計依頼申込書」も確認させて頂きました。契約前に払うかどうかは、聞いていませんが。
「地盤調査資料」・・・買うかも分からない土地の調査まで契約前に行なってくれるの？費用もかかりますよね？
等など・・・実際にタダでこれらの書類を準備してもらっておいて「気に入らないからやっぱり契約しません」となったら、不動産屋さんは全くの無駄になりますよね？」

確かに、これくらいは確認しておかないと、こちらとしては不安ですが・・・契約前にこれらの書類を提示していただけるものなのでしょうか？又、これ以外にチェックすべき点などありましたら、ご教授願いたいと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#22812 · ベストアンサー

建築条件付土地の契約との事であれば通常は下記の流れです。

(1)土地の売買契約（手付金は土地代の5～10%程度）
契約締結前には重要事項の説明と説明書の交付。建築条件付の場合には、建築請負契約締結までの期限が3ヶ月程度設けられている事や、請負契約締結に至らない場合には白紙解除（手付金も戻す）される条件となっている事を確認してください。又、建築代金と合わせて住宅ローンを使われるならばローン特約も要確認です。

住宅を建てるに際して地盤調査が必要ですが、基本的には土地契約前に地盤調査をする義務は有りませんし、よって軟弱地盤だから買わないという事前判断が出来る部分では有りません。

(2)（地盤調査も行い）間取りや仕様等が固まり、見積もりにも納得が出来たならば建築請負契約を締結します。建物の内容がある程度固まっている訳ですからこの契約段階では当然図面は出来てます。ここでも契約時金が必要となるケースは多いので、建築費のどの程度の割合で必要か事前に確認しておきましょう。この契約でもローン特約の確認は必要です。

建物の内容が固まったら建築確認の申請をし、確認下付され、尚且つローンの審査も通ったら着工という流れです。建築請負契約を締結した時点で土地売買契約を白紙解除する事は出来なくなりますが、ローン特約にある範囲でローンが不可ならば契約は共に白紙解除可能です。

(3)今回は一括の決済で良いとのお話ですから、建物竣工後に土地と建物の残金の決済（ローンを使うならばローンの実行）という流れです。土地売買契約も建築請負契約も、契約というのは物件（土地建物）の引渡しと代金の支払いの履行に向けて約束を交わすもの、決済というのはそれらの残代金を支払う事（同時に物件の引渡し）とお考えください。
尚、ローンの種類によってはつなぎ融資が必要な場合もあります。

という具合で、質問者が記載されているものは段階的に出てくるものなので土地の契約時に全て出揃う事はありません。

お礼

ご回答有難う御座います。

とても細かなご回答（手付金の相場まで・・・）非常に分かりやすいです。
理解の遅い私でも、かなり良く分かりました。
分からない事ばかりで、不安があったのですが、ご回答を参考に少し話が進められそうです。

有難う御座いました。

回答No.2

walkingdic

>先ず、土地の契約が先で「契約書」「重要事項説明書」を確認
はい。

>次に、建築の契約で「設計図面」「見積もり」「仕様書」
そうです。

>契約後に「確認申請書」「保証書」「地盤調査資料」が必要になると言う事で宜しいのですね？
必要というより、建築確認申請書は御質問者の名前で出されるものですし、地盤調査は工事内容を決めるために必要になります。保証書は完成後に貰うと思われますが、これは発行するのかどうかは業者次第です。

なお地盤調査の時期については、出来れば工事請負契約の前に行い、地盤改良などの費用は工事請負契約時にははっきりさせた方がよいです。ただ正確にいつ行うのかは業者によっても異なるので、相談下さい。

>それでも通常は、先ず土地の契約をしてからと言うことになりますよね？
法律上はそうなります。
もちろん任意で土地と建物を同時に契約できないわけではありません。（ただし業者側が強制は出来ない）
通常は土地契約後３ヶ月以内に工事請負契約締結となるのが通例です。（３ヶ月がそれ以上長くなってもよい）

>契約と決済はまた別の話なのでしょうか？
別です。それについては業者と別途お話下さい。

お礼

再度のご回答有難う御座います。

まだ話し合いの段階ですので、買う意思があれば、先ずは土地の契約ですね。それから、細かな話になり「図面」や「見積もり」と進んで行くのですね。

難しい事ばかりで、不安でしたが良く分かりました。

二度のご回答、有難う御座いました。

回答No.1

walkingdic

どういう話なのかが見えません。
建築条件付宅地の売買契約なのでしょうか？
それとも建売住宅なのでしょうか？

建売住宅の場合には、基本的には完成した建物を売却するものですから、

>「契約書」「重要事項説明書」「保証書」「設計図面」「確認申請書」「地盤調査資料」
これらは全部そろっていないければおかしいです。（既に建築確認申請はなされています）
ただし建築確認申請済証はもらえるかどうかは業者により違います。

建築条件付宅地契約の場合には、

>「契約書」「重要事項説明書」
とりあえず土地のみの契約書、説明書となります。

>「保証書」「設計図面」「確認申請書」「地盤調査資料」
付きません。

建築条件付宅地販売後の工事請負契約の時には、
>「設計図面」
は貰うことになります。このほか仕様書や見積書も必要です。

その後、
>「確認申請書」「保証書」「地盤調査資料」
となります。

お礼

早速のご回答有難う御座います。
説明不足で申し訳有りませんでした。

先ず、土地の契約が先で「契約書」「重要事項説明書」を確認
次に、建築の契約で「設計図面」「見積もり」「仕様書」
契約後に「確認申請書」「保証書」「地盤調査資料」が必要になる
と言う事で宜しいのですね？

又、不動産屋さんいわく「建物完成後に土地と建物の両方を一緒に決済できます」との事なのですが、それでも通常は、先ず土地の契約をしてからと言うことになりますよね？現在賃貸に住んでおり、土地の契約を行なったら、（賃貸料を払いながら）すぐにローンが始まる、となると厳しいです・・・。契約と決済はまた別の話なのでしょうか？

有難う御座いました。

補足

説明不足、申し訳ありません。
「建築条件付」です。土地の売買契約と工事請負契約でのお話です。