契約違反（設計図と違う）の土地購入についてお尋ねします。昨年ある土地を

質問

契約違反（設計図と違う）の土地購入についてお尋ねします。昨年ある土地を不動産会社（仲介の不動産と住宅の施工業者）との間で契約しました。念のために地盤調査を行い必要な土壌改良の費用を不動産会社と折半することになりました。工事の途中から設計士を入れて建築することになりいよいよ引き渡しという時期に事件が発生しました。設計士さんが有効を計ると計画していた図面通りではなく、契約した図面と違う位置から（東側）擁壁が立てられ、計画中の家が入らないことが分かりました。不動産会社はミスを認め、施工業者のミスでしたと謝罪に来ましたがどう考えても納得ができません。意図的な詐欺行為ではないでしょうか？設計士さんによると地盤改良が必要な部分を避けて擁壁を立て、変更届け（確認申請）を出し、地盤改良をしないで儲けを出そうとしたのではないかということでした。南側の擁壁は逆に少し広がり、全体の有効面積はほとんど変わらないということなのでそれで逃げようということなのではと推測できます。今考えると設計と違う東側の擁壁の３分の１が土砂を埋め、境界線と擁壁が隠れるように計画されていました。これも分からないようにするための計画だったのではないかと思う次第です。また、この不動産会社は訴訟などトラブルが多い会社ですが、親戚などが近くまさかという感じです。場所としてどうしてもこの土地を購入したいので、何としても契約した設計図通りにしたいのです。現在はその不動産会社から今後の対応について返答がある予定ですが、どうも私たちを軽くみているようで有効が同じだからと言い逃れされそうです。今後、もし訴訟などを検討に入れる場合どのような行程になるのでしょうか、またどのような対応をすればよいでしょうか、悪徳業者を許せません。ぜひ貴重なアドバイスをよろしくお願いします。

回答No.3

domoku1943

内容の経過と確認
１．土地、建物を含み住宅会社と契約した。？
２．土地と建物を別々、不動産会社、住宅会社と契約した。？
３．地盤の設計はどうしたか。設計士と契約したのか。不動産屋の書いた図面か。不動産屋の設計か。？
４．設計士とは最初、地盤工事契約せず、途中から建築のみ貴方と契約した。？
５．図面と違う場所に壁が出来ていた。不動産のミス（土木工事施工会社の測量施工ミス認めた）
　　不動産屋が謝罪に来た。
６．住宅会社は謝りに来ない。
７．不動産会社と住宅会社の関係は、地盤造成（壁）の図面はどう確認し建築の図面を書いたか。
８．地盤造成（壁）の図面は、それとも住宅会社が書いた物か。
９．違う場所に壁が出来ていて、設計図どうり建築が出来ない。
１０．納得が行かない。

問題点と対策
１．貴方が契約した土木工事が図面通りできていない。
２．建築が出来ない。
３．土木工事会社が謝りに来た。ミスも認めた。

対策Ａ案（是正施工）
　＊貴方より土木工事業者に施工のやり直しを指示する。
　　貴方が納得が行かない場合。（ミスを認めているのだから）
　＊土木業者より、施工のやり直しをしますとの文書を貰う。（ミスを了解すみ）
　＊再施工
　＊建築は当初図のとおり可能　

対策Ｂ案（建築変更）
　＊土木工事是正施工しない（両者納得）
　＊土木工事完成図の変更
　＊貴方が納得した場合、建築変更
　＊建築は変更施工

対策C案（減った土地を金銭処理、地盤工事変更、建築変更）
　＊貴方と土木業者が納得する場合
　＊減った面積＊土地単価を減額
　＊同＊５０％（貴方の負担分）５０％安くなる。
　＊同３０％（貴方の負担）７０％は土木業者負担、７０％安くなる
　＊地盤改良費も減額（面積が減っている場合）

変更関係業務

　・改めて、正式の変更減額の契約、再竣工検査、造成許可変更、支払い
　・建築図（設計士）変更、確認申請、建築契約、着手支払、中間検査、竣工、検査、支払
　・瑕疵担保期間の保証履行

１．ミスを申し出ているくらいですから、お互いに金銭解決するのが一番の良い方法と思います。
２．どうしても納得が行かない場合は、造成壁の是正を業者責任で行う事になります。
　　不可の場合は、裁判に入るかどうか。
　　業者がやらない場合は、支払いやめ、別業者に施工依頼し是正する（但し当初の業者の了解がいる）
３．あくまで未支払い、土地、工作物とも貴方の物でない。引き取る必要が無い。
　　相手は、契約の破棄を申し入れることも出来る。（考えて置く必要がある）
　　但し、貴方の了解がいる。

回答No.2

OldHelper

相談者はどんな結論を期待しているのですか？

すでに擁壁が出来上がっていて、地盤改良も行われているのなら、
現状から区画を変更することはあり得ないと考えるのがすじです。

現状の区画が気に入らないのなら購入をやめる。
立地が気に入っているのなら、建物の設計を一部変更する。
他には選択肢はないでしょう。

訴訟と言っていますが何をどうするような訴訟を起こすつもりですか？
腹が立ったから訴訟というのは子供じみていますよ。

回答No.1

atelier21

質問文の疑問点
・工事の途中：何の工事？
・設計士を入れて：質問者さんが委任した設計者であれば
　　　　　　　　　彼が諸問題に対応するのではないか
・引渡しと言う時期：引き渡し受けていないのであれば
　　　　　　　　　　金額や諸負担等はこれからの話し合いでは？
「設計や工事は生き物」と思っています
又　トラブルは必然　従って設計士なりの専門家が有用
何の訴訟：一速飛びに思えるが？？？