事務所賃貸契約解除について

質問

ある業界団体の事務所の賃貸契約解除に関する質問です。
　文中，Ａは○○県□□組合，Ｂは△△市□□組合です。
　ＡとＢは同じ業界の団体で，Ａは県の団体，Ｂは市の団体，ＢはＡの下部組織ですが，それぞれ独立した法人格を有しています。

　五年前，Ａは地主に建築費相当額の保証金を支払い，希望する建物を建築してもらって賃貸契約を締結し入居しました。
　その際，Ｂも同居することとして，その建物の一部をＢに合わせた間取りに建築し，ＢはＡと賃貸契約を締結しました。地主も了解済みですが，Ａに対してＢ以外の者に又貸しすることは認めていません。

　Ｂは月額３０万円の家賃をＡに支払い，ＡはＢからの分と自分の５０万円の計８０万円を地主に支払っています。

　しかし最近になって，やむを得ぬ事情でＢは他所へ事務所を移転することになりました。

　ＢとＡの契約では，賃貸期間を２０年としていますが，中途解約に関する規定は明示されておらず，「・・その他の事項は双方で協議する・・」となっています。

　ＡにしてみればＢのスペースは使途がないので，残契約期間分（１５年）の家賃相当額５４００万円の負担を求めようとしています。しかしＢにとってはとんでもない金額なので，少しでも負担を減らしたいと考えています。

　このような場合，一般的（？）な負担算出法，妥当な金額とはどんなものでしょうか。

　よろしくお願いします。

回答No.1

m_inoue · ベストアンサー

大家してます

＞一般的（？）な負担算出法，妥当な金額とはどんなものでしょうか。

残り期間の賃貸料そのものの金額でしょう

１５年間分の賃料がそれに相当するでしょうね

＞「・・その他の事項は双方で協議する・・」

ですから双方で話し合うしか方法は有りません

協議がまとまらなければＡはＢに１５年間分を請求する、Ｂは不服なら「調停」もしくは「裁判」になるでしょう

とは言え「誠実に協議する」となっていると思いますので

・他への賃貸を検討する（安くても）
・地主に一定の金銭で又貸しを認めて貰うＢ負担
・新しい入居者が決まれば家賃の差額をＢに負担して貰う
・新入居者が決まるまでの家賃も改装費等もＢに負担して貰う

Ｂの負担＝新たな借り手が見つかるまでの費用＋経費＋若干の迷惑料

ここら辺が話の落とし所でしょうね

＞Ｂにとってはとんでもない金額なので・・・

これはＢが勝手にそう思っているだけの話

お礼

明快な回答ありがとうございました。
両者の話し合いによる円満な解決を目指したいと思います。

回答No.2

noname#65504

地主って土地の所有者を指す言葉だと思うのですが、違いますか？
いわゆる大家さんのことを地主といっているのでしょうか？

質問文を読むと事務所建物の賃借のように思われますので、それを前提として回答しますが、土地の賃借と建物の賃借だと回答が変わります（土地の賃借すなわち、土地を地主から借りたＡが事務所建物の所有者の場合、Ａがその建物を賃貸させることに対して、地主の許可はいりません）

一般に期間の定めのある契約を行った場合、解約に関する取り決め・特約がなければ、期間途中の解約は民法によりできないことになっています。だから、特約がなければ残り期間の家賃相当額の支払い義務がＢにあり、Ａは請求権があると思います。

ただし、質問のケースは事務所（事業用）の契約ですので当てはめをすることは難しいと思いますが、住宅の賃貸において解約特約がない場合でも、中途解約を認める判例がありますので、絶対とは言えませんが。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20060313hg06.htm?from=os1

民法から判断するとＡの主張には根拠があります。一方Ｂの方には明確な根拠がありません。住宅の場合なら先の判例や消費者契約法などを根拠に主張する方法もあるのですが、Ｂの方から言えるのは事業系建物の賃貸契約における一般的な契約状況などから判断して、極めて高額な金額で公序良俗違反であるなどといった漠然としたもの程度しか根拠となりそうなものはありません。

調停や裁判によらないのなら、Ａは残存期間分の金額を請求すればよいですし、Ｂはそこからどこまで値下げしてもらえるかの交渉をすることになると思います。

お礼

>いわゆる大家さんのことを地主といっているのでしょうか？

はい，そのとおりです。
不明確な説明，失礼いたしました。

明快な回答，判例のご紹介ありがとうございました。
両者の話し合いによる円満な解決を目指したいと思います。