駐車場委託契約解除と賃貸解約

質問

管理委託契約書の存在しない亡き父の口頭依頼でこまっています。
現在の地主は私と母の二人で持分半々です。
この土地を売却しましたが、前地主の父がやった駐車場が付属されています。
借主と母との賃貸契約形態になっているので管理仲介会社は一年契約や
半年の保証金もプールしているので、急な解約は困るといって渋っています。
平成３年から相続で地主になったのは私と母ですが、
金銭の振込受取人は開業当初から母の銀行口座になっています。
持分半分の私は金銭の受け取りは一切ありません。
父亡き以降も現状の形態で推移してきただけです。
平成３年以降の新地主は私と母なのですが、
新地主との管理委託契約の締結が無く、借主と母名での賃貸契約の
実行性は法的に認められるのでしようか？
私の立場からは新地主に契約内容の確認せずに借主と賃貸契約を
結ぶ事は商道徳違反だと考え、今回土地売却したので
立ち退きを２ヶ月程度で済ませたいのですが可能でしようか？
極端な場合借主に対して地主の一人である私の署名押印がないので
契約は無効であると言って立ち退きを迫りたいのですが・・・・・

回答No.3

to-kon · ベストアンサー

管理委託契約については相続の場合は改めて締結しないこともあるでしょう。
一般的には、月極駐車場契約であれば解約の予告期間は双方からともに１ヶ月程度のはずです。そうはいっても管理会社としては借主からのクレームが面倒なのでもうちょっと日数が取れないのかといのが本音でしょう。
管理会社に対して違法性や商道徳で契約の無効だの何だのと主張したところで、その先の借り主は善意の第三者です。またいままでのいきさつからしても管理会社の違法ということにはならないでしょう。
現実的には１０％の管理費で明け渡しまで行う契約内容や義務は管理会社にはありません。管理委託契約を解約した上でご自身で明け渡し通告を行うか、売却の仲介会社に依頼もしくは相談してみたらどうでしょうか？基本的には駐車場の明け渡しは売主の義務ですから、うまくいかなかった場合、土地の買主に対して違約金が発生することになる可能性も考慮ください。

お礼

ありがとう御座いました。
土地売買契約締結に付随して仲介大手不動産業との条件は
駐車場付きでの売買契約か或いは売買契約締結継続中の
解約業務遂行を条件に売買する旨を約束していますので
不動産屋が解約を全てやってくれるといっていますので
仲介不動産屋さんを信頼して動きます。

補足

すみません！
ちょっと疑問があります。
父の土地を母と私が相続したのは事実です。
父が口頭委託したといってもどんな内容で管理委託するのか取り決めが
明確化されていないはずです。その理由として父亡き後の運営方針についての関係者双方の打ち合わせや確認はしていません。
「管理委託契約については相続の場合は改めて締結しないこともあるでしょう。」ということですが、委託契約書が無くても駐車場代の収入が
私の母に振り込まれているので片方の地主つまり母と借主との契約は継続性を加味すれば成立していると理解できます。
然しながら、管理会社が独自に代理的立場で締結した賃貸契約駐車代金の受け取り事実だけで契約内容遵守の制限は受けるのでしようか？
何故ならば私と母は月極駐車場と認識していますが、
管理会社の言い分の一つに以下の点があります。
７、８割は解約はうまくいくと思うが一部半年分の保証金をもらっている。一年契約しているといわれました。
これはある意味賃貸契約中身遂行の管理者の勝手な契約書作成だと
いえませんか？
今までに何通りの駐車場賃貸契約がかわされたかわかりませんが
口頭で管理依頼した父には責任はありますが、私と母には無いと思いますが？
如何でしようか？
ちょっと極端ですが地主に不利になるような勝手な賃貸契約を締結し手数料だけ取っているといえませんか？

回答No.5

turbotjc

少なくとも10年以上前から駐車場としてきて、それに対してご質問者がこれまで何ら異議を唱えてこなかったのであれば、法的には事実上それを追認したものと見なされるでしょうね。

＞立ち退きを２ヶ月程度で済ませたいのですが可能でしようか？
月極駐車場の貸主からの解約については特に法による規定はありませんが、一般的には無用のトラブルを避けるため3ヶ月程度の余裕を持って行うのが普通です。

＞極端な場合借主に対して地主の一人である私の署名押印がないので
契約は無効であると言って立ち退きを迫りたいのですが・・・・・
契約そのものは無効に出来ません。もしご質問者が借主に対して強硬に駐車場としての使用を拒めば、お母様は仮にそれが第3者の土地であろうが駐車場として借主に使用させる契約上の義務が生じていますから、借主から契約不履行として損害賠償を請求されることになります。

結論としては他の方の回答の通り、とりあえず売買仲介業者に委ねるのが一番かと思います。

お礼

大変ありがとう御座います。
実は土地売買に関しては大手不動産屋の売却しませんかとの相談が
あり、駐車場の処理問題を解決してくれるならば売却するという条件で
口頭以来しました。
はじめは駐車場付きのままでの売却予定でしたが買主が土地だけ欲しいとのことで締結後現在に至っています。
ですので、不動産屋さんが処理しますといってくれていますので
解約できると信頼して任せるしかないと思います。
まだ不動産屋さんはＴＥＬだけの打診で相手にあっていませんので。
然しながら、売買契約書にはもし駐車場の立ち退きが残金清算日までに
実行できなければ土地売買の白紙解約が可能であるとうたっていませんので不安なのです。
貸主の母が高齢で病気です。経営管理能力は元よりありません。
私も持分半分ですが経営する意欲や意思はありませんし元々から
経営にかかわっていません。

回答No.4

turq

回答者No.2です。補足ありがとうございます。
借主とお母様の間で貸借契約が締結しており、平成３年以降その関係が
続いているのであれば、契約としては立派に機能していると考えられます。
では具体的な解決策ですが、それは回答者No.3様が書き込まれているので、
それが一番現実的な方法だと思います。

お礼

ありがとう御座いました。

回答No.2

turq

全く要領を得ない質問ですので、いくつか補足要求させてください。
・土地を売却したとありますが、では現在は名義は他人になっているのですね？
・前地主の父がやった駐車場とありますが、やったというのはあげた（贈与）ということでしょうか？
・借主とお母様の間では貸借契約は結ばれている（いた？）のですか？
・金銭の振込受取人の金銭とは何の金銭ですか？借主からの賃貸借料ですか？それとも土地を売却した代金ですか？
・開業当初とありますが、何の業務ですか？駐車場経営ですか？駐車場経営だとしたら、開業当初から母の銀行口座とありますが、お父様が在命中もそのようにしていたのですか？
・その土地とは駐車場のみですか？それとも住宅もあるのでしょうか？

もう少し時系列や利害関係、契約についての事実を整理してから質問をお願いします。

補足

どうもすみません。
(1)土地の売買契約締結完了と手付金の入金だけで、名義は現在のままで　す。
(2)あげたという意味ではなく、父が更地を昭和６０年に駐車場に改造し　たという意味です。
(3)その時以来、管理会社曰く母と借主との契約形態を取っているとのこ　とです。
(4)金銭は借主からの月当りの駐車料金です。管理手数料は１０％差し引　かれています。
(4)開業当初といいますのは、駐車場経営開始の意味です。
　父の存命中も母の口座に振り込まれていました。
(5)駐車場のみです。
　父が母の口座を利用していたということです。

回答No.1

denit

きちんと整理して質問していただいた方が適切な回答が得られると思いますが・・・

・亡父が管理仲介会社(Ａ)と口頭で駐車場の管理委託契約をした
・Ａが第三者(Ｂ)へ駐車場の賃貸をしている
・該当駐車場を含む土地を貴方とお母様が相続した
・今回その土地を別の第三者(Ｃ)へ売却することになった
・そのため貴方とお母様がＡに対して管理委託契約の解除を申し入れた
　がＡが渋っている
・貴方＋お母様とＢとの賃貸契約自体が有効か疑問がある

こんなところでしょうか？

いずれにしても、弁護士等の専門家に間に入ってもらって対処した方が
よいと思いますが・・・

お礼

ありがとう御座いました。
ずばり仰る通りの内容です。当方の説明がヘタクソで要領を得ずに
申し訳ありません。
要は土地の売買契約を締結しましたので残金清算日までに、駐車場からの車の立ち退きを実行したいのです。