住宅金融公庫への返済と土地建物所有権

質問

数年前に住宅金融公庫から融資を受け、母と長男が共同名義で土地と建物を購入しました(所有権は1/2ずつ)。
主たる債務者は母であり連帯債務者は長男となっております。生命保険付の融資であり母が死亡した際には返済が全て無くなるというものです(長男に対しての保険は無し)。
現在、諸事情により売買の扱いで土地建物の所有権を母から長男へ切り替える予定です。
この場合、住宅金融公庫へ報告の義務はあるのでしょうか？
懸念されるのは所有権が100%長男に移る事で生命保険付の条件が無効になってしまうのでは？という心配です。
普通に考えれば、母が先に死ぬでしょうから長男にとってはその時点で返済が無くなる方が得ですし、住宅金融公庫にとっても早く保険が下りるので問題ないと思うのですが・・・いかがなものでしょう？

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

「売買扱いで母親の所有権を長男に移す」というのであれば、長男から母親へ対価の支払がなされて、その対価によって母親が住宅ローンを返済するということになり、結果的に母親の負債・母親の団信生保の問題を検討する余地は無くなりそうです。（長男が現金を持っているかローン調達をするケース）

母親の負債を長男が引き受ける、という形式を取るのであれば債権者である住公側の承諾が必要になり、これまた母親の債務が消滅・団信生保の問題ははなくなります。もちろん、この場合には住公側は長男に対する単独融資が認められるかどうかを審査することになります。

所有権名義だけを変えて、借入名義は母親のままで実質的な資金負担を長男がするという内部の取り決めだけで対処するという考え方なら、仮に登記の変更は可能でも住公へは相談しようがない、住公側も検討のしようが無い相談かと考えます。所有権が変更されても住公側の担保権の効力には影響がない点を含めて、問題の所在は保険金で早く回収できるから可という次元ではなく、借入名義人・返済義務者が誰か、被保険者が誰か、という問題でしょう。

お礼

とても解り易いご回答ありがとうございます。
確かに住公側も検討のしようが無い相談というのも納得です！
しかし、考えてみると母親の負債を長男が引き受けるというケースは長男側の立場から見ると得する事は無く・・・何らかの特殊な事情がある場合なのでしょうね。

回答No.3

walkingdic

>この場合、住宅金融公庫へ報告の義務はあるのでしょうか？
所有権者の変更は、ローンの約款では報告する義務を課せられているはずです。確認下さい。

>懸念されるのは所有権が100%長男に移る事で生命保険付の条件が無効になってしまうのでは？
それは心配しなくてもかまいません。主債務者が母であることに違いはありませんので。

お礼

ローンの約款を確認したところ、報告の義務に関する事項は見つかりませんでした。
しかし、報告するしないに関わらず一番懸念していた問題については心配する必要がないと判り安心しました。
どうもありがとうございました。

回答No.1

fixcite

住公への報告義務はあります。担保に関する変更事項・権利変動等は対象になります。
但し、実態としては報告なしのまま登記が結了しているケースも多々あります。自己責任ですが、延滞や事故等が無い限り実際に問題が起こることもありません。

>所有権が100%長男に移る事で生命保険付の条件が無効
所有持分と団体信用生命保険の付保割合はそもそも別物です。長男の団信付保割合と所有持分を併せるのは確かに一般的ではありますが、借入時の慣行としてそうしている人がいるだけの話です。今回も原則的には無問題かと。
>母が先に死ぬでしょうから長男にとってはその時点で返済が無くなる方が得
これはそうでしょうね。保険に入れないぐらいご長男が健康を害しておられるなら別ですが。

一度、住公代理店の金融機関等に照会されてみては？実際にそうするということではなくて照会をされるだけならば、照会したことによって直接不利になることもないでしょうし。

お礼

問題が無いという事で安心しました。
住公への報告義務はあるのですね。
どうもありがとうございました。