賃貸マンションのメンテナンスの不備について

質問

個人オーナーが所有する9軒を有する賃貸マンションです。建築後２６年目に入っていますが、いい加減な建築でしかもメンテナンスを殆んどやっていなくて外観はひび割れだらけ、そして水周りも至る所で漏水しています。マンションは一部埋め立てをした所に建っていますのでマンションの重みで擁壁はひびが入り沈んでいます。擁壁の水抜き穴からは漏水で水道の蛇口を開いた様に流れ出てきます。
　1.マンションは２５年を目処に点検やメンテナンスを行う事が義務付けられていると聞いた事がある様な気がするのですが、本当でしょうか。
　2.集合住宅の安全性を保つ為の法律や条令はあるのでしょうか。
メンテナンスをしないマンションの為、隣接している個人住宅の我家は被害が出ています。何とか最低限の安全性が保たれる様な行政的な指導はないものでしょうか。教えてください。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

>1.マンションは２５年を目処に点検やメンテナンスを行う事が義務付けられていると聞いた事がある様な気がするのですが、本当でしょうか。

義務ではないですが、分譲マンションではその程度の期間を目処に長期修繕契約を立てることが望ましいといわれています（賃貸では特にないと思います）。

＞2.集合住宅の安全性を保つ為の法律や条令はあるのでしょうか。

安全性を確保するために建築基準法がありますが、維持に関しては特にないと思います。

関連するものとしては、「マンション管理の適正化の推進に関する法律」にもとづき「マンションの管理の適正化に関する指針」
があり（なお、これらでいうマンションとは分譲共同住宅だけを指します）、管理組合（＝分譲マンションの所有者全員）に対して、適切な維持管理をするために修繕計画を行うように指導しています。

賃貸の大家に関するものは特にないと思いますが、1981年の建築基準法大改正以前に設計された建物については、現行基準を満たさない建築物もあることから（築２５年だとちょうどはいるぐらい）、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」により安全確保に努力することが義務つけられています（ただし、民間人に対して強制力はありません）。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H07/H07HO123.html

＞隣接している個人住宅の我家は被害が出ています。何とか最低限の安全性が保たれる様な行政的な指導はないものでしょうか。教えてください。

この問題は、建築に関する特別な法律を用いなくとも、一般的な民法で解決できる問題です（重大な過失があれば傷害や器物破損の扱いになり刑事事件になるときもあります）。

まず、賃貸住宅において借りている建物が原因で、人に被害を与えた場合使用している責任が借り手に発生します。ただし日常管理上問題がなければ、その責任は追及されます。
日常点検や異常箇所の報告を大家に報告しておけば、その建物の所有者として安全対策を勤める義務が発生し、被害に対する責任は大家が請け負わなければなりません。

また、被害の発生に関しては自然災害が原因の場合については、所有者・使用者などに責任が及ばないことになっていますが、管理上に問題があれば責任が追及できます。

質問者は近隣住民のようですから、借り手ではないですが、異常のような状況ですので、隣家により被害が受けるような問題があるのなら、管理上に問題があったことを明確にしておくためにも、所有者に連絡しておくことが必要だと思います。

また、外壁の落下などは生じている状態で、身体におよぶ危険性や、所有物の破損のおそれがあるならば、役所の建築担当部署または生活課などに報告すれば、危険物に対しては（建築物でも危険である場合は）指導がされると思います。

そして、実際に被害が出ている場合は、器物破損または傷害罪などの可能性もありますので、警察に訴えてみるのも１つの手です（交通事故と同じように、業務上過失責任を問えるのではないかと思います）。

当然、被害の損害は民事事件として損害金を請求できます（これは弁護士に相談した方がよいですが）。

お礼

参考になりました・お礼申し上げます。

回答No.1

syoku-nin

建築の元監督です。
1.建築基準法は、建築物の所有者・管理者・占有者に対して、建物が常に適法な状態に維持できる様に努力するよう定めています。(法　第８条)
また、建築物の所有者・管理者・占有者に点検と報告を建築士に行われる様に、義務付けています。(法　第１２条)但し、これは建物確認審査機関が指示するもので、いつ、どのタイミングで点検するかは、定められていないのが現状です。

2.住宅の安全性を保つ事を義務付けた法律は、まだ国会に提出されていません。つまり、今現在は「財産の保全はその財産の持ち主にある」という形になっています。もちろん一定の管理注意義務を、実施して無ければいけないという法はあります。

近隣に迷惑を掛けてはいけないとする規則を定めているのは、基本法としては民法です。民法は行政法では無いので、行政執行の根拠ではありません。

お礼

参考になりました・有難うございました。
お礼まで。