土地交換取引

質問

この度、不動産業者から土地の交換を勧められています。（交換相手は不動産業者ではありません。）
・現在の土地の地目も同じ、土地の使用目的は互いに貸し駐車場です。
・土地時価価格差は互いに２０％以内。
この、2点の要件を満たしていれば、交換は問題なく成立すると言っています。

しかし、私は交換成立後に家を新築します。先方は即、売却します。
交換後も、土地使用目的が同じでないと交換は無効であるとも聞きます。しかも相手側が即、売却するので「売却の為の交換」と見なされ、通常の売買で課税されるとも聞きます。

ちなみに、現在の所有の土地で家を建てる気は全くありません。、当初土地を売却して新たに土地を取得し、家を建てる予定でしたが、不動産業者から交換する事で、税金を払わなくても良いとの提案がありましたので迷っております。

この様な土地取引で、交換として認められ、譲渡所得が免税されますでしょうか？又、その業者は万一、当方に税金が課税される事があれば、その分は負担する事の念書も添えると言っていますが、知り合いに聞くと、不正の約束事は当初より無効だ　と言っています。

今週休み明けに返事を出さなければなりません。
どうか、今一度御助言下さい。

回答No.1

ichimoku

所得税法第58条によると、交換の場合の譲渡所得の特例の適用要件は、

・双方の所有期間が1年以上
・どちらも固定資産であること（棚卸資産を除く）
・同じ種類の固定資産の交換であること（土地と土地など）
・相手方が交換のために取得したものでないこと
・取得資産を譲渡資産の譲渡の直前の用途と同一の用途に供すること
　（宅地→宅地、田畑→田畑など）
・時価の差が20％以内であること
・この特例の適用を受ける旨の確定申告書を提出すること　などです。

「取得資産を譲渡資産の譲渡の直前の用途と同一の用途に供すること」とは、
相手方がどのような用途に使用するか、売却するかを考慮する必要はなく、
こちら側が譲渡直前の用途と同じであればよいということです。

また、駐車場として利用されていても、市街地にある土地であり、周辺及び
その土地の利用状況等から、いつでも建物を建てることができる状態であれば
その用途は宅地として取り扱うようです。

いずれにしても、確定申告書を提出することが適用要件となっておりますので、
税理士に申告書作成の依頼をすることになるでしょう。
ですので、まずその依頼する税理士に交換の特例の適用要件をすべて満たして
いるかどうかの確認をする方が先決では。

宅建業者に税理士業務をすることは出来ませんので、提携している税理士が
いるかどうか問い合わせ、紹介できないようであれば、信頼にたる業者とは
言えないでしょう。

No.3502　土地建物の交換をしたときの特例
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3502.htm

所得税法
（固定資産の交換の）
第五十八条　居住者が、各年において、一年以上有していた固定資産で
次の各号に掲げるものをそれぞれ他の者が一年以上有していた固定資産で
当該各号に掲げるもの（交換のために取得したと認められるものを除く。）と
交換し、その交換により取得した当該各号に掲げる資産（以下この条において
「取得資産」という。）をその交換により譲渡した当該各号に掲げる資産
（以下この条において「譲渡資産」という。）の譲渡の直前の用途と同一の用途に
供した場合には、第三十三条（譲渡所得）の規定の適用については、
当該譲渡資産（取得資産とともに金銭その他の資産を取得した場合には、
当該金銭の額及び金銭以外の資産の価額に相当する部分を除く。）の譲渡が
なかつたものとみなす。

　一 　土地（建物又は構築物の所有を目的とする地上権及び賃借権並びに
　　　農地法（昭和二十七年法律第二百二十九号）第二条第一項（定義）に
　　　規定する農地の上に存する耕作に関する権利を含む。）
　　以下省略

２　前項の規定は、同項の交換の時における取得資産の価額と譲渡資産の価額との
差額がこれらの価額のうちいずれか多い価額の百分の二十に相当する金額をこえる
場合には、適用しない。

３　第一項の規定は、確定申告書に同項の規定の適用を受ける旨、取得資産及び
譲渡資産の価額その他財務省令で定める事項の記載がある場合に限り、適用する。

所得税基本通達
（取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したかどうかの判定）
58－6　法第58条第1項に規定する資産を交換した場合において、取得資産を
譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供したかどうかは、その資産の
種類に応じ、おおむね次に掲げる区分により判定する。
(1) 土地
　　　　宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他の区分
　以下省略

お礼

大変有り難うございました。
この意見を友達の税理士に見せて、助言と交換後の確定申告をお願いしてみます。本当に助かりました。
重ねてお礼申し上げます。