不動産業者の兄との土地交換について

質問

兄弟間の土地の交換についてお伺いしたいのですが・・・
普通の兄弟間の土地交換ならスムースに行くと思うのですが
兄弟の一方(兄)が、不動産業者を営んでおります。

(1)不動産業者の兄の土地
　　(売りに出していた土地・現在は兄の名義だと思いますが・・・(ここは重要ですか?))
　　に弟が弟名義の家を建て住んでいます。

(2)弟名義の土地を不動産業者の兄が駐車場をつくっています
　　　(駐車場収入を得ているかは不明)

両者は、十数年前より土地交換の口約束をしていましたが放置して
名義はそのままでお互いが土地を使っていました。

最近、弟が死去したのでこの際に土地交換をして名義を変更したいそうです。

兄弟でも不動産業者の場合は、簡単に交換できないとどこかで聞いたらしく
兄に話をする前に情報を得ていたいということなので質問させて頂きました。

出来るのかどうか、何か条件がいるのか・・・等
お知恵をお借りできればと思います。

ちなみに、弟の家は妻が相続します。
土地の名義も、弟の妻に変更予定ですが、
いずれ後をとる長男に変えるのとどちらがよいのでしょうか(税制上どうですか?)?

よろしくお願いいたします。

回答No.1

8823mujin · ベストアンサー

土地の等価交換が嫌がられるのは、一般の売買とは違い金銭が動かない分そこに不正が起こりやすいからで、下手にやると見なし贈与の対象となります。

先ずお兄さんの土地なのですが、もし上物(家)が弟さん名義で登記されているなら、土地の借地契約の有無を問わず借地扱いとなります。コノ場合、いくら高く設定しても土地の相場価格の借地権割合(地域によって定められている)分の価値しか認められません。

次に弟さんの土地なのですが、こちらの方は貸し土地扱いで、駐車場としての使用権は認められても土地の売価を阻害する要因とはならないため、余り安く評価して相場価格を極端に下回ると、売買(交換)に名を借りた利益の贈与と見なされる事があり、税務署による見なし贈与税が追徴されるケースがあります。

で、普通であればコノ２つの土地は個別に評価され、相場に見合った価格帯の範疇で売買されるべきものなのですが、そうすると２つの取引が成立し、またそれに要する印紙税等諸経費が嵩む事から、双方合意で価値の等しい物に関しては等価交換取引で一つに纏める事が出来る様になっています。勿論、価値に差がある交換に関しては、その差額分を支払えば交換可能なのですが、要は交換の場合は売買と違って価格が評価額となりその価格の整合性が見極めにくい事から、税務署は一般の売買以上に厳しいチェックを入れる事になります。

それで交換の一方が不動産業者である場合の交換取引なのですが、これは絶対的に不可能と言う事では無いと思います。しかし不動産取引のプロたる業者が、一般では計り難い評価額をもって取引する訳ですから、税務署から相当細かくチェックされるでしょうし、それ以前に身内である兄弟間の取引ですので、その点にも注目され、下手をすると見なし贈与の対象となる可能性があります。

と、まあ以上が質問文を読んで分る範囲の回答なのですが、一番無難なのはお金を支払い個別に売買する事です。でもどうしても交換で言う場合は、当該土地の管轄外の税務署に電話し、大体の概要を伝えてアドバイスを聞くと良いと思います。以外とこれは不動産業者や税理士も使っている手で、匿名でも相談に乗ってくれますし、あくまで一般論としながらも問題点などもシッカリと指摘してくれますので、１度試されればと思います。

お礼

大変詳しくありがとうございました。