不動産売買に詳しい方、教えてください

質問

中古住宅を購入しましたが、阪神大震災時に基礎が割れ、地盤沈下がみられたために、修復工事がなされていたことが、入居直後に発覚しました。

購入前、売主は「修復歴無し」と名言していたのですが・・・

売主は完全に開き直っていたため、私たちが「この家がいかに危険な状態であるか」について、建築士の見解を交えて状況証拠を提示しましたが、調停に参加していた別の建築士から、「その程度なら問題ない（危険とは言えない）」と指摘を受けました。

結局、売主は一切の非を認めないまま、示談条件を提示してきました。微々たる金額ですが、私たちも心身ともに疲れきっており、示談に応じることは、やぶさかではありません。

しかし、今後のことが気になります。

現在の家は、そう遠くない将来、売りに出すことになります。（夫の勤める会社の本社移転に伴い、関西→関東への転居が決定的なので）

その際、私たちは、この家の状態について、どこまでお話しする義務があるのでしょうか。

個人的には、裁判所が呼んだ建築士が「危険ではない」と言ったのだから、「瑕疵」とは言えない。よって、前売主同様、買主に伝える義務はないと思うのです。

前売主が「知らぬ存ぜぬ」でうまく逃げおおせたことに対して、私たちがバカ正直に事実を包み隠さずお話しして、みすみす不動産価値を下げるのが、バカらしく思えてなりません。

ちなみに、地盤の沈下はとめられませんが、第三者機関に調査を依頼したところ、危険は無いという結果を得ています。

また、基礎については、私たちが信頼を置く建築士が「安全」と判断するレベルまで、修復し直してあり、購入時より耐震強度も増しています。

回答No.3

noname#22812 · ベストアンサー

質問内容は質問者が売却する際にどうすべきかという点かと思いますが、今回の件の背景を追いながら書いてみますので参考にしてください。

まず仲介業者が仲介しての取引なのか不明ですが仲介業者が居たならば重要事項説明書という物が説明の上交付されているはずです。宅建業者には業法上所定の項目に対してその様な説明義務が発生しますが、個人売主自体に対しては厳密に義務というものは有りません。ある意味では契約時や引渡時以外に買主と顔を会わせる必要も無い訳です。

そして今回の取引上（契約上）瑕疵担保責任が付いていたのか免責だったのかも不明ですが、どちらにしても虚偽や隠蔽に基づく説明が為された場合には責任は免れません。よって故意に隠した物件の瑕疵に関しては売主が責任を負わなければなりませんが、今回の件では問題が無いレベルまで補修がされておるとの事で、説明自体は虚偽だが瑕疵は存在しないとも言えます。

瑕疵が存在しなければ補修費用を請求する事も有りませんが、場合によっては慰謝料的なものを請求出来るかもしれませんし、その虚偽説明の内容によっては本来有るべき不動産価値と照らした場合の価値減少分を請求出来る場合も有ります。
しかしながら不動産の評価に付いては画一的なルールや計算方法が有る訳でなく、適正な評価額がいくらであるのかという点からして難しい問題で、この手の話になるとどうしても騙された側が損をする様な傾向を感じます。

今回どの様な形で決着するかは判りませんが、仮に質問者が売却する際に虚偽の説明をした場合には、その箇所に付き買主が期待通りの物件では無いと判断し訴えられる可能性も有るという事です。
但し、先にも書いた通りに個人売主は建物の事を一切合切説明する義務というものは有りませんし、そもそも買主内覧時に同席しなければ説明のシーンすら無い訳です。

又、瑕疵では無いものに付いては隠すという事にもなりませんので特に積極的に触れる必要は無く、修復歴に付いての質問が仮に有れば認識している事を正直に答えるべきかと思います。又、取引価格に付いてはそれを踏まえた上での（修復歴は有るが問題が無い）設定であるという認識を持って臨む必要が有ると思いますし、最終的に売却価格を決定するのは所有者である質問者です。

お礼

売主は個人の方で、不動産会社を間に挟んでの取引でした。瑕疵担保責任も、負ってもらえるとのことで、契約していますが・・・実際のところ、法律相談に行っても、今回の相手が業者であれば、かなり厳しく追求できるけれども、個人の場合は、無理だと思ったほうがいいと言われました。

本当は、「瑕疵は存在しない」物件であっても、私たちが聞いていた、希望する家とは違っていたので、契約じたいを白紙に戻したかったのですが、それもかなわず、本当に悲しい思いをしています。

>買主内覧時に同席しなければ説明のシーンすら無い

確かに、そうですね。私は、積極的にウソをつきたくはないので、そのようにしようかと思います。

大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.4

noname#43614

不動産売買に詳しい方、教えてください??

中古住宅を購入しましたが?/

Step１ 宅地建物取引のクーリングオフとは？

http://www.kaiyaku.net/coloff_taku.htm

来れの事でしょう、契約内容が宅地建物取引のクーリングオフにあたてると思われます、鹿瀬が有ります・

専門家に相談下さいますよう、お願い致します・

回答No.2

noname#43614

http://www.homenavi.or.jp/tisiki/ka2.htm

構造計算書偽装問題とその対応について

http://www.mlit.go.jp/kozogiso/index.html

http://www.jsca.or.jp/vol2/23news_release/2005False/jsca200511.html

『不動産売買の手引』

http://www.pref.wakayama.lg.jp/prefg/081200/takken/baibai01.html

不 動 産 業 に 関 し て
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/index001.html

宅地建物取引業法

http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html

お礼

ありがとうございました。
ちょっと、用語が難しかったですが、
がんばって読みました。

でも、やっぱり、よく分かりません。
せっかく教えていただいたのに、すみません。

ありがとうございました。

回答No.1

montebianca

>購入前、売主は「修復歴無し」と名言(明言？）していたのですが・・・

買い受け人が購入を決めるに当たっての、購入するかどうか決断する重要な問題に対し虚偽の説明をしたということは、宅建業法第35条に定める重要事項説明義務違反でしょう。
だからこそ、相手側も表面上は強気にでていながら、示談金交渉をしている訳です。
内心は宅建業法違反を承知しているのです。

後は、宅建業法第３５条の重要事項説明違反であることを強く主張し、 売り主（実際の売買を仲介した宅建業者）に法律違反の責任を認めさせ示談に応じるべきでしょう。
示談の額は、構造上、問題がない、ないしは震災以前より補強されているなら、現実の補修費用等が発生しないので、質問者さんと売り主の間で決めるべきことです。
今後の売却に不利にならない額で示談額を取り決めたらどうでしょう。

質問者さんが、こんど転売するときには、当然、質問者さんは買い受け人に説明すべき義務がありますので。

お礼

売主は個人の方で、お互いに不動産会社を通じて契約しましたが、建物の不具合については、売り主がウソを言っていたこともあって、不動産会社も知らなかったと言っています。この場合は、不動産会社の責任を追及できないですね・・・。

私が売主になる際に、不利になることを考えて、そのぶんも加味した示談額を検討しようと思います。

ありがとうございました。