残高が少ない住宅ローンの借り換え
住宅ローンの借り換えをすべきかどうか悩んでいます。
１０年前に借り入れした住宅ローンが銀行と金融公庫の２口あります。
途中、繰上げ返済を行い、現在の残高は以下の通り。
●金融公庫
残高 265万
利率 固定4.0％（今年から１１年目なので2.75％から4％に上がりました）
月返済額 34,802円（元利均等）
残返済期間 ７年４ヶ月
●銀行
残高 286万
利率 変動2.475％
月返済額 35,740円（元利均等）
残返済期間 ７年５ヶ月
となっており、見ての通り小額で残期間も短いです。
なので借り換えは全く関係ないと思っていたのですが、
先日近所の銀行、信用金庫等が同時に借り換えの案を持ってきました。
その中で、変動利率からマイナス1.5％優遇するというものがあり、
現在の利率なら、0.975％で借りられる事になります。
残高が少ないうちの場合はメリットも少ないと分かっていながらも、
金融公庫の4％と比較するとあまりにも利率が低く気になったので
見積もりを作ってもらいました。
結果は返済総額では53万のプラスが出ます。（返済期間は変更なし）
諸費用は18万で、内３万が出資金なので実質15万。
この諸費用は借り換え時に現金で支払うとの事。
諸費用を差し引きして35万はプラスが出るようです。
この状態で借り換えしてもデメリットはないでしょうか？
もし今後7年間に変動利率が5.5％を超えると、金融公庫の4％を超えてしまうので
借り換えの意味がなくなりますよね。
でもそれは可能性が低いと見込んでいるので納得しているのですが、
ある銀行員の方が、
「利率が下がった場合でも、タイムラグの関係でメリットが減る場合もある」
と言っていました。
「プラスになる金額が多ければ大した問題でもないが、今回のように
少ないプラスだと、そういう細かい事で何万円か差が出た場合、気をつけないと・・・」
と、言われていたのですが、私にはよく意味が分からず、
しかしこの行員は借り換えを予定している銀行とは別の銀行の方なので、
あまり深く聞く事も出来ず、疑問だけ残ってしまいました。
結局は諸費用分があるので、それを上回る利息を支払ってないと支払総額が逆転、
もしくはプラスがもっと減る・・という意味？と
漠然と考えたりしたのですが。。。やはり理解できません。
このような借り入れ残高の場合、この条件で借り換えしても問題ないでしょうか？
どちらにしても少額しかプラスにはなりませんが、節約の為に
マイナスにならない限りは少しでも特なように、と思っています。
他にも注意点やご意見、よろしくお願いします。
補足
すいません。補足します。 利率は、年２回の見直しの変動利率で、７月以降半年分の利率です、返済方法は、元利均等返済となってました。 よろしくお願いいたします。。。