住宅ローン悩んでます…

質問

こんにちは。
住宅ローンを2850万借り入れ、35年返済で組むつもりなのですが、１０年固定（金利2.4％）と３年固定（金利0.97％）で迷っています。３年固定は金利の一番低いときのもので契約していたので、とても魅力的な数字ではあるのですが、金利が上がって来てるので３年後どうすればいいのか不安です。
漠然とした質問ですみませんが、どちらが良いかアドバイスください！！
宜しくお願いします！

回答No.7

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

金利については＃６さんがおっしゃっているとおりです。
融資実行時（もしくは金銭消費貸借契約時）の時点の金利が適用されますから、既に、金銭消費貸借契約を済ませているのでなければ、「３年固定は金利の一番低いときのもので契約」とは言いません。
金銭消費貸借契約の中に返済条件を盛り込みますから、既に「契約」をしている－と言うのであれば、もはや３年固定が10年固定かを選択する必要はありません。
もう決まってしまっている訳ですから。
例え、提携住宅ローンであっても、そのようなことをする金融機関は聞いたことがありません。
申し込み時点の金利が適用されるのは、＃６さんのおっしゃるとおり住宅金融公庫だけだと思います。
何か「特約」をしていて、「申し込み時の金利が適用される」とされているのならば別ですけれど…。（全ての金融機関とハウスメーカー、マンション販売業者等との提携住宅ローンの内容まで把握しているわけではないので、絶対とまでは言い切れませんが。）

ちなみに、３年固定も10年固定も、これから決まる（＝これから金銭消費貸借契約を結ぶ）というのでしたら…。
主要銀行の店頭表示金利では、３年固定は2.600％～2.900％、10年固定は3.700％～4.050％といったところです。
優遇がある場合でしたら、ここから0.4％、0.7％、1.0％、1.2％といった利率が引かれます。
ですから、９月現在の金銭消費貸借契約または融資実行でも、適用金利が３年固定で0.97％、10年固定で2.40％というレベルは、まず考えられないんです。

ところで、ご質問者さまの場合、毎月の手取額の中から、毎月いくらまでならば住宅ローンの返済に充てても「これまでと同じレベルの生活」が維持できますか？

> 住宅メーカーの方は３年固定をとにかく勧めています。最近の若い人はほとんどがそうするという、曖昧で安易な説得ですが…。
住宅ローンの審査をする際には、「年間の返済額」を「年収」で割って「返済負担率」というものを算出します。
今回借りる住宅ローン以外にも借り入れがあったり、クレジットカードを持っていたりする場合には、それらも含めて「総返済負担率」というものを算出します。
この場合、金利が低ければ「年間の返済額」も小さくて済みます。
分子が小さくなる訳ですから、結果として求められる「返済負担率」は小さくなります。
「年収が○○○万円～△△△万円未満の場合は返済負担率30％以下、年収△△△万円以上の場合は返済負担率35％以下」ならば「融資可」などと、返済負担率による審査基準も決められているので、返済負担率は小さければ小さいほどいいのです。
「住宅メーカーの方は３年固定をとにかく勧めてい」るのは、住宅ローン審査に通りやすくするため、ただそれだけのためです。

下手をすれば、３年固定の金利で計算しなければ住宅ローン審査に通らない－という無理な借り入れの場合もあります。
住宅メーカーに薦められるまま、無謀な借り入れを行った「若い方々」の末路もたくさん見てきました。
そういう方は、大抵、借入額の半分をボーナス返済にしているんです。
こうなりますと、幸いにも…という方は１割もいらっしゃいません。
なかには、10月から12月に毎月分の初回返済をし、思ったほどボーナスが出なかったため、１月のボーナス加算月に早々と返済不能になった方もいらっしゃいました（計画が無謀だからやめた方がいい－とアドヴァイスを差し上げたのですが、「マンション業者が大丈夫だと言った。」とおっしゃって聞く耳をもたれなかった方なのでよく覚えています。マンションを売っても残債があり、結局自己破産されましたね）。

話を戻しますが、「ご質問者さまの場合、毎月の手取額の中から、毎月いくらまでならば住宅ローンの返済に充てても「これまでと同じレベルの生活」が維持できますか？」。

35年返済を考えられるということは、年齢はまだ25歳以下なのだと思いますが（25歳以上の方が35年返済で計画を立ててはダメですよ）、一度、年利3.50％、ボーナス返済なし、元利均等償還でシミュレートしてみてください。
3.50％というのは、現在の全期間固定の平均金利です。
2850万円のお借り入れですと、毎月の返済額は117,788円になります。
この額を現在の手取り給与から返済に充てても、これまでと同レベルの生活ができる－ということでしたら、先々の返済にも無理がないレベルです。
なお、返済がギリギリ…という方こそ、例え短期固定と比較して金利が高くても「全期間固定」を選択して、先々の金利上昇リスクに備え、かつ、資金計画を確定させるべきだと思います。

回答No.6

kurano-suke

こんにちは。
まず最初に、ローン金利の決定時期について少し誤解があるようです。

＞３年固定は金利の一番低いときのもので契約していたので、とても魅力的な数字ではある

ローンの金利は、融資実行時の金利になります。
既にローンを契約していたとしても、その契約時の金利が適用されることはありません。
（申込み時に金利が確定するのは、住宅金融公庫融資のみです。）
ですから、ご質問者様の考えていらっしゃる3年固定「0.97%」は、各行の優遇金利でも現在「1.4%」前後になっています。融資実行時には、これと同じくらいか少しあがっているかもしれませんね。
ご参考に、都市銀行の9月の住宅ローン金利（優遇適用後）と毎月の返済額は平均して以下のような感じです。
当初3年固定　　　　　1.4％　 （\85,873/月）
当初10年固定　　　　2.4％　（\100,365/月）
20年以上長期固定　3.22％ （\113,211/月）

金利は確かに上昇して来ていますが、歴史的に見るとまだ「低金利」のようです。
ということは、先の事は誰にも分かりませんが、3年後にはもっと（例えば3年固定が現在の10年固定金利より）上がっている可能性もあると思います。
noringo-goさんもそれが不安なのですよね。
他の方も書いていますが、最初から35年で返済を考えているのなら、長期固定も選択肢に入れるべきです。

銀行への毎月返済金額の中身は「金利分＋融資分」ですが、返済開始当初は、銀行へ返済しているのは実際は殆ど「金利分」です。
一方、繰上返済は「融資分」の返済に充てられますので、返済開始後早い段階で繰上返済をすれば、かなりの「金利分」の返済を節約できます。
なので、長期固定にしておいて金利上昇による家計の圧迫を避け、返済に余裕があれば繰上返済に充てて支払い金利を圧縮する、ということで、私なら長期固定を選びます。

・ソニー銀行は、繰上返済を1万円から随時出来ますが、手数料はかかります。
　ローン契約時の保証料が無料です。
・新生銀行は、普通預金が指定残高以上になると、自動的に繰り上げ返済をすることができます。手数料がかかりません。

回答No.5

qzb00025

この２者択一なら１０年ものだと思います。しかし、元々３５年返済で考えているのなら、当初から３５年の長期固定ローンを組んだ方が良いと思います。
金融機関の中には、新生やソニーなど繰上返済が簡単なものもありますので、都度繰上を行って期間短縮をするのが良いと思います。

お礼

＞新生やソニーなど繰上返済が簡単なものもありますので、都度繰上を行って期間短縮をするのが良いと思います

繰り上げ返済が簡単なものとは、手数料などの面でということですか？
どちらにしても、ローンを組む以上、期間短縮が一番ですね。
有り難うございました！

回答No.4

maroko0405

個人的な意見ですが
金利だけで決めるのはどうでしょうか？
確かに金利なんて少ない方が良いし、払いたくないですよね
・現在の返済率
・収入の安定性
・収入のｕｐ
・お子さんの養育
・繰り上げ返済が出来るか出来ないか
まだ色々有りますが、その辺りを考えられて決められたらどうでしょうか？
35年の長いローンですから35年遅れずに払えるように考えてはいかがでしょうか？
払いきって住宅は初めて自分の物で、ローン中は銀行の物ですからね（笑）
私は35年の全期間固定にしましたよ。
メリットは支払額が一定のため今後収入が大きくｕｐしなくても現在の収入で35年間払えると自信が持てます。
で貯金が出来たらガンガン繰り上げ返済してます

お礼

具体的なご意見有り難うございます。
正直、金利のことしか考えていませんでした…。おしゃるとおり、この先いろんなことがありますよね。実際、子供もいますし、支出が減ることはありえないですしね。

＞ガンガン繰り上げ返済してます
すごいですね。しっかり見習って頑張ります！

回答No.3

shambala

私個人的考えで行きますと上記二つのなかでの選択なら３年固定です。
１０年という期間が中途半端に思います。
私は高金利の時でも比較的低い金利を保つ傾向にある短期固定をつないで行こうと考え期間終了時の手数料のかからない時に繰り上げ返済を考えてローンを返済中です。
１０年固定という期間が微妙に感じます。
金利上昇の不安があり繰り上げ返済も無理そうなら全期間固定の方がいいと思いますよ。
３年後の金利は誰にも予測できませんが１０年固定にしたところで問題を先延ばしにしているに過ぎないように思いますので。

お礼

＞期間終了時の手数料のかからない時に繰り上げ返済
これは、どの金融機関でもそうなのでしょうか？そうだとしたら、またそれも考慮してみないといけないですね。
それから、たしかに１０年は微妙かもしれませんね…。
有り難うございました。

回答No.2

lavieen777

ご質問者様も
>>金利が上がって来てるので３年後どうすればいいのか不安です。
とありますのでもう答えは出ているのでないでしょうか？

金利は上昇傾向にはありますが、これから先の金利は誰にもわかりません。
自己責任の賭けと一緒です。

３年固定か１０年固定かの選択で私なら１０年固定を選択します。
でも１０年固定が終了したときにはまた同じ心配をしなくてはなりません。
全期間固定というのも選択肢の中に入れるべきだと思います。
でも最終的にはどれが特になるかは誰にも判らないので長期・全期間固
定の金利が高いのは安心料だと思ってください。

お礼

＞　長期・全期間固定の金利が高いのは安心料だと思ってください

本当にそうですよね。
ハイリスクハイリターンかローリスクローリターンかですね。
どちらにしても、自己責任の賭けと言われてるように、もう少し検討してみます。　
有り難うございました！

回答No.1

soutanbu-

家を新築するにあたり、住宅ローンの相談に何度か銀行に足を運びました。
担当の方はとても３年固定を勧めました。実際表にしてどれくらい返済に差が出るのかを出してくれ、納得も出来ました。担当の方いわく、安い金利の方にしておいて、自分が毎月支払える限度よりも少なくしておいて、その差額をしっかり貯めておき繰り上げ返済にあてるほうがいいとのアドバイスでした。
結局うちは家の完成予定が相談に行った頃より大幅に遅れることになったので、０金利解除に伴って金利がどうなるかわからないから、もう少し後でまた相談にいらっしゃいと言われました。
一度きちんと計算してもらったらどうでしょう。

お礼

住宅メーカーの方は３年固定をとにかく勧めています。最近の若い人はほとんどがそうするという、曖昧で安易な説得ですが…。

＞自分が毎月支払える限度よりも少なくしておいて

そうですよね。この先、支払額が上がることは避けられないですからしっかり考えようと思います。有り難うございました。