住宅ローンの借り換えについて

質問

2011年10月から信用金庫で10年固定金利1.7%で住宅ローンを契約しています。借入額2000万円。ローンの見直しをしたいなぁ、と思いながらある地方銀行で話を聞きました。そこは2年固定金利0.8%。2年間だけですが、金利にすごく魅力があります。また、現在のローン契約では、私が死亡した場合のみ、ローンの支払いが無くなる契約となっていますが、提案されているプランでは、癌と診断されただけでローンの支払いが免除される、と聞いており、この点についても良いのかな、と思っています。

あまり金融機関を変えて借り換えしたり、ローンの契約を変更(10年→2年や3年)したりしない方が良いのでしょうか？ローンを見直した皆さんの意見を聞きたいです。

回答No.3

manno1966

> 金利にすごく魅力があります
無いですね。

１．７－０．８＝０．９％
２０００万円×２年×０．９％＝３６万円
なので、現在は３６万円の利息が少なくなることを保証されるのみ。
この程度は、借り換えの費用で相殺されます。
少なくとも、現在の担保設定等に払った諸経費の大部分が払い損の状態になるのも・・・。

２年後以後も１．５％以下が保証される契約なら、考慮の価値がありますが、１．７％前後若しくは以上になる可能性が有るなら同等で、手間等が掛かる分損でしょう。

> この点についても良いのかな、と思って
そう思う人が多いから、各社とも盛んに宣伝している部分ですね。
あまりコストをかけずに、他社との違いを強調できるとして銀行に好まれています。
がん保険とかを考えれば、毎月の保険料１０００円～２０００円程度の保証と考えればよいでしょう。
保険会社でその保険料ですから、銀行の負担は毎月数百円レベルですから、銀行にとってコストパフォーマンスが良い。

> したりしない方が良いのでしょうか？
担保設定や保証料等の諸経費が掛かるから、５年以上の間隔を置いたほうが・・・。
２年毎だと、利息の減額より借り換え費用の方が相当に大きな金額となり、かなりの赤字になるでしょう。

回答No.2

oska

＞癌と診断されただけでローンの支払いが免除される、と聞いており、この点についても良いのかな、と思っています。

最近は、癌だけでなく長期入院の場合でも返済免除・猶予となるローンがありますよね。

＞ローンを見直した皆さんの意見を聞きたいです。

あくまで、「手数料次第」です。
金融機関は、他人から低利で集めたカネを高利でまた貸しする事が業務です。
確か、低利で集めた利率の１００倍の利率でまた貸ししていますよね。＾＾；
「濡れ手で粟」の、美味しい商売です。
ですから、経営体質が低い・弱い金融機関（規模の大小を問わず）は色んな手数料が必要です。
質問者さまの場合、借り換えで必要の無い手数料を（現在借りている金融機関）に支払う必要はありますか？
また、借り換えを行った場合「保証料の変換」は問題ありませんか？
金利を考える上で、これら手数料の合計も考慮する必要があります。
金利優遇が2年間だけ？というのも、問題点ですね。
優遇が終わった２年後の金利がいくらになるの？
もしかすると、今の金利と同じかも？
一般的に、借り換えを行う場合は「優遇金利でなく、通常金利で判断・契約」を行います。
借り換えて２年後の金利が同じなら、借り換えに必要だった手数料などを「繰り上げ返済」した方が効果があります。
先ず、「２年後の金利情報」を地銀担当者に確認して下さい。
「分かりません」との回答があれば、借り換えをしない方が無難です。

回答No.1

ketuatu120

銀行員で融資担当しているものです。借換ですが、メリットが出てくると言われているのが一般的に残債が1000万円以上、残期間10年以上、現金利差が1％以上の金利差です。
あと借換には費用がかかります。（借換は今借りている銀行に残債分を融資することですので）印紙代、手数料等かかります。また抵当権抹消、新しい銀行名での抵当権設定での司法書士の費用がかかります。（この費用が一番かかります）金利差で考えるよりトータルで考えた方がよろしいかと思います。
また信用金庫の方でも借換した時（聞きづらいので繰上げ返済時の）違約金等の有無も確認したほうがよろしいかもしれません。あと、保証料は信用金庫であったのでしょうか？一括で支払っていたら未経過部分は戻ってきますが、新しい銀行で支払うことになりますが、差額支払発生する可能性もあります。銀行、信用金庫双方に確認してください。
あと団体信用保険ですが、死亡時支払→ガン診断時支払にすることにより掛金負担はどうなんでしょうか？確認されたほうがよろしいかもしれません。
色々書いてしまいましたが、10年→2、3年にすると、その後は店頭金利から多少減免ありますが、今の支払いより増える可能性もあることも頭に入れて相談されるとよろしいかと思います。難しいですが、頑張ってください。