住宅ローンで迷っています

質問

こんばんは。いつもお世話になっております。

この度新築することになりました。
そこでローンの組み方で悩んでいます。どなたかご伝授ください！

地方銀行での住宅ローンです。
１２００万かりて２０年で返済したいと思っています。
そこで
(1)５年固定型　　１，４％
(2)１０年固定型　２，０５％
(3)２０年固定型　２．９％
(4)段階金利型　　１０年目まで２．０５％１１年目以降３，５％

５年固定型が一番、元金は減るそうですが、５年後金利が上がっているかもしれない不安があります。
では２０年固定がいいのかなと思いますが、２０年固定では元金が減らないみたいなので、繰上げ返済した場合損かなと思います。

なにかアドバイスいただけたらうれしいです。よろしくお願いいたします。

回答No.1

esezou · ベストアンサー

hitohito67さん、今晩は。
エクセルでざっとシミュレーションしてみました。
お得なのは、段階金利型１０年２．０５％１１年以降２０年まで３．５％
です。
条件を仮定してありますが、総支払額で、
(1)１５４３万円
(2)１５１７万円
(3)１５８４万円
(4)１５１７万円
三年後に１００万円繰上げしたら、
(1)１５４２万円
(2)１４９４万円
(3)１５５８万円
(4)１４９４万円
設定条件は、返済帰還２０年は変えない（期間短縮しない）。
(1)５年後金利３．５％
(2)１０年後金利３．５％
(4)１０年後金利３．５％
(1)の条件は厳しすぎますが、金利を少し変えても数万円しか変わらなかったのでこうしました。
エクセルのシミュレーションは簡単なので、過去質問を検索されご自身でご検討確認ください。

回答No.4

noname#35582

＃３です。
ごめんなさい、元金均等償還の集計を間違えました。
誤）14,763,431円
正）14,881,125円
でした。
ですから、差額は284,142円ですね。
40万円もありませんでした。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

住宅ローンというものは、例え借入額と返済期間が同一だとしても、どのパターンが適しているかは、それぞれのご家庭の状況によって違ってくるものなのです。
ですから、ご質問文だけでは「どのパターンがいいですよ。」ということはお答えすることが不可能なんです。

また、私は、現在、金利商品による資金運用を担当しておりますので、他の方々以上に金利というものが身近にあります。
当然、先々の金利がどう変わっていくかを考えていなければいけないのですが、それでも「先を読む」のは大変難しいのです。

もし、繰上返済をどんどんしていく予定ならば、５年固定、10年固定といった固定期間の短いものを選択されても、「金利上昇リスク」もさほど懸念材料とはなりません。
金利が上がるころには元金も減っているのですから。
ただし、繰上返済の方法を「毎月の返済額は減らさない期間短縮型」としなければ意味がなくなります。

なお、＃１さんがエクセルを使ったシミュレートを提案されていますが、あちらで出されているのは「元利均等償還」という返済方法によるものです。
ですから、元利均等償還ならば、このパターンがお得に見える－というだけのお話です。
もし、当初から返済に余裕があるのならば、元利均等償還ではなく「元金均等償還」を選ばれることをお勧めします。
元金均等償還の方が早く元金が減り、結果的に利息を含めた総返済額が少なくなります。
＃１さんご提案と同じ「段階金利型１０年２．０５％１１年以降２０年まで３．５％」で考えただけでも、繰上返済なしの場合の総返済額は、元利均等償還ならば15,165,267円ですが、元金均等償還ですと14,763,431円になります。
同じ条件で繰上返済なしでも、元利均等償還と元金均等償還では、総返済額に40万円もの差が出るんです。

なお、ボーナス返済はやめておき、余裕があったら繰上返済をする…とされるとよろしいかと思います。

回答No.2

oo14

いろんな可能性があります。将来の予想はだれもできません。
一番いいのは、ライフサイクルのシミュレーションに、全てのケースを乗っけてみて判断することですが。金利の先は読めない現在では、安い金利で元金を多くはやめに返すのが、なんたって得策です。私事ですが、うちのローンの借入先は返済手数料は月２回までしか無料ではありませんでしたが、来週からは、何回追加返却しても、手数料無料だそうです。つもり貯金で３０００円ほど余ったらその月の返済に回せばいい訳です。生活にゆとりがなくなるという向きもあるかもしれませんが、これを繰り返していくと低金利の今なら借金もあっという間に減っていくとおもいます。多めに借りておいて、好きなときにすきなだけ返済するのは、精神的に気楽でかつ期間も一番短くなるような気がします。
何かの参考になれば。