老朽化アパートの立替時期について（長文）

質問

いつもお世話になっています。
築27年のアパートを母が父から相続しました。
私がいずれは母から相続する事になります。
現在、以前に質問した部屋が無事、空室になりました。
（回答をくださった方にはお世話になりました。）
部屋をリフォームして他の方にお貸しするにあたって
アドバイスをお願いします。
リフォームに充分なお金をかけて優良入居者を期待すべきか、
リフォームは最低限にして相続税対策も視野に入れて
時期を決めた立替を検討すべきかです。
次に借りて頂くためには最低の修理は、
・表替え、クロスの張替え、ペンキ、ハウスクリーニング、故障部品の　取替え
・ユニットバスの壁の張替え（腐食している）
・和室から洋室へのりフォーム（六畳と四畳半が畳、入り口部分
　の６畳がＣＦキッッチンの２ＤＫ時代のニーズ？）
・洗面台の交換（前借主が破損させた為）
・トイレ、和室入り口ドアの交換もしくは調整（ノブの破損）
　です。
リフォーム業者からはそれプラス、給湯システムへの変更を勧められています。
現在は台所＝給湯器、風呂＝バランス釜（シャワータイプ）
洗面台＝お湯なしです。
それと和室を洋室にするにあたって和室の入り口の引き戸（二軒分）
を撤去し、段差を無くす為に敷居を撤去し、アコーディオンカーテンにする事を勧められました。
又、エアコン無し、証明器具はトイレと風呂場のみですが、
エアコンと洋室に天井付けの蛍光灯をつけるものだとも勧められています。
このようなケースの場合、皆さんならどの程度のリフォームをなさいますか？
リフォームの規模の選択に迷っています。
近隣のアパートを経営なさっている方曰く
立地条件は良く人気地域とのことです。
又、皆さんは立替のタイミングはどこにあるとお考えですか？
皆さんのお知恵をお貸し下さい。

回答No.1

m_inoue

大家してます

＞リフォームに充分なお金をかけて優良入居者を期待すべきか、
＞時期を決めた立替を検討すべきかです。

採算計算の結果次第でしょう

その部屋に掛ける費用で変わってきます

・そのままでの家賃見込み
・リフォーム後の家賃見込み
・リフォーム費用
・その物件の建て替え時期

例えば・４年後に立て替え

・家賃が４万円・修繕費１０万円
家賃収入１９２万円－１０万円＝１８２万円

・家賃が４．５万円・修繕費５０万円
家賃収入２１６万円－５０＝１６６万円

最低の修繕で貸した方がお得です

５０万円のリフォーム代を使用可能な月数で割って、その金額以上の家賃ＵＰが出来るなら合格ですね

アパートは採算です

ボロアパートの方が採算が良い場合も多くあります

立て替えが必要なアパートは「定期借家契約」＋「公正証書」にするのもお忘れ無く

お礼

回答をありがとうございます。
前回最悪の人に貸してしまったので
ついリフォームでお金をかけて優良な
お客に入ってもらいたいと考えてました。
採算で考えれば修繕費を抑えたほうが
よさそうですね。
ますます難しい問題です。
ありがとうございました。