中古マンションのリフォームに詳しい方！教えてください。

質問

中古マンションのリフォームに詳しい方！教えてください。

中古マンションだと新築に比べて広めなので、中古マンション＋リフォームで
自分好みの住まいにしたいと考えています。

しかし、リフォームの相場がいまいちわかりません。
だいたいの予算が分かっていれば、リフォーム会社選びや全体の予算立て
にも役立つので詳しい方、教えていただければ本当に嬉しいです。

大阪です。
マンション（築7年）、専有面積84m2・バルコニー44m2
現間取り→４ＬＤＫ（LD(16帖）・和室（4.5）・洋室1（6）洋室2（5）・洋室3（5）

（希望リフォーム）
★ＬＤＫに隣接している和室をＬＤに一体化
★和室にある押入れはクローゼットに
★ＬＤＫ（和室は一体化したとして省略）を含む他洋室(3)部屋＋廊下のフローリング張替え
★全室壁紙張替え
★洋室(3)部屋・リビング・トイレ・洗面所の入り口ドアの色変え
★キッチン（下の収納部分）に食洗機を取り付け

以上のリフォームをすると、だいたいいくらくらい用意しておけば良いのでしょうか？
その他、リフォーム会社を選ぶポイントや注意点など教えていただければ助かります。

私たち新米夫婦には高い買い物ですし、今までコツコツ貯めてきたので失敗は避けたいです。
ニュースなどでリフォーム詐欺などの話しを聞くと不安でたまりません。

よろしくお願い致します！！

回答No.4

hikaru1989

知人のリフォーム業者からきいたはなしです。

リフォーム業者を選ぶ前に知っておくべき３つのポイント

１）信じがたい話ですが、リフォーム業は無免許でもできます。

あなたも明日からリフォーム業をすることができます。
まったく建築の知識も経験もなくてもです。

というのも、建設業法では

「リフォーム工事の場合、受注金額500万円未満。新築工事及び
　増築工事の場合、受注金額1500万円未満または延床面積150m2未満」

これらの範囲内では、軽微な工事ということで
建設業の免許なしで業務を行ってもいいことになっています。

もともとは、新規参入を促進するための規制緩和でしたが、
素人同然のリフォーム業者が急増して社会問題になりました。
このころからリフォーム業者＝詐欺のイメージが広がりました。

免許があるから安心とは言い切れませんが、すくなくても
素人集団ではないので、１つの判断基準になります。

２）建築を知らないリフォーム業者

実はリフォーム業者だから建築に詳しい
というのは幻想です。

リフォーム（内装業）なので、建物の構造などには
疎い業者がいるのです。

同じように思えるかもしれませんが、
内装と建築は別です。

建築（建物を建てる）に携わったことがあれば別ですが、
そうでない場合は素人同然の方が少なくありません。

だからリフォームで構造部分（穴を開けてはいけない部分）を
切り欠いて配管を通してしまったりという、建築の知識のある
人からすれば考えられないミスを犯すのです。

とくにマンションの場合は、構造の知識を要するので
「マンションはお断り」という業者もいます。

マンションは管理規約でリフォームなどの工事に制限があるため、
規約に反した工事を行った場合は、原状回復工事を管理組合に
求められることもあります。

また、リフォーム工事そのものが管理組合で承認されないと
行うことができませんので、折衝能力も業者には必要です。

そういう意味でも、普段から分譲マンションを手掛けている
リフォーム業者を選ばないと、工事の途中で近隣から
クレームが来たり、工事の中止を求められたりと
後でトラブルになりかねません。

３）なぜリフォーム費は不透明なのか？

簡単にいうと、定価がないからです。
ホームページや不動産と同じですね。

たとえば名の通った大手であれば、
費用の内訳はおおまかにこんな感じです。

「事務所費」
「役員報酬」
「広告宣伝費」
「従業員等の人件費」
「職人さんの人件費」
「材料費」

といったものになってきます。

ＴＶＣＭや派手な広告を行っている会社であれば、
当然リフォーム価格にも反映されてきます。

（洗剤、シャンプー、車、家電製品と同じです）

要は、

「リフォーム費」＝「諸費用などの経費」＋「利益」

ということです。どれだけ利益を取るかで、
価格が変わってきます。

大手はともかく、中小企業であればそれほど
「諸費用などの経費」は変らないでしょう。
あとは利益をどれだけ載せているかです。

一般的には、利益率30％といわれていますが、
実際はこの不況でもっと低くなっているようです。

もう一つ、リフォーム業界ならではというのが
「実際に現場を見ないと金額は確定できない」
というものです。

お医者さんに電話して、

「私の病気はなんでしょうか？」

と聞いても正確な診断が得られないのと同じで、
リフォーム業者も実際の現場を見ないと明確な
金額は提示できないのです。

厳密にいえば、工事をスタートしてから
別途費用がかかる可能性もあります。

というのも、工事をスタートしてから

「あっ！」

という発見が工事中に起こりうるからです。
（不測の補修工事など）

そうした場合、追加工事を余儀なくされます。
もちろん費用は別料金です。

そういったことを考慮した上で見積額を
提示してくるリフォーム業者もわずかながらいます。
ただし、表面上は見積もり額は高くなります

出たとこ勝負の業者は、表面上は安くなります。
その代わり後で追加料金の可能性があります。

だから一概に価格だけで云々できません。

目先の金額に惑わされないでください。

具体的な方法として、

１、マンションの実績のあるリフォーム業者に
見積りを取る（多くても５社以下）

２、電話の応対や提案内容など、実際に会って
フィーリングを確かめる。

３、これとおもうプランが決まったら、各社に
同じ条件で見積もりを依頼する。

不測の事態の可能性、費用、対応をあらかじめ
聞いておく。

管理組合との折衝も依頼できるかを確認する。

４、これだと思う業者を選択する

こんなところでしょうか。
お役にたてればさいわいです。

回答No.3

2929mori

総額は設備品や仕上げ材で大きく変わってきます。

リフォームを成功させる一番重要なポイントは業者選びではないでしょうか。
なぜなら戸建と違いマンションリフォームでは工事後に見えなくなる部分の手抜き工事を見つけにくいからです。
また「思い通りのリフォーム」がそのマンション構造を痛めてしまう場合が結構あります。
間取り変更、床の変更、水回り変更を考えておられるなら慎重に越したことはないです。

（業者選びの参考）
(1)自分から進んで竣工図を調べて、構造上無理のないプラニングしてくれる
※竣工図はマンションが建った時の図面。給排水間の回し方や構造壁などが解るので、プランが問題ないかわかる。

(2)漏水防止や防音性を重視する
※和室をＬＤにつなげてフローリング＆クローゼットを付けるなら、階下の方への防音は特に充分配慮が必要です。下が和室を寝室にしている場合、充分防音しないと下ともめます。

(3)契約時に詳しい図面を提出してくれる。
平面図以外に、展開図（または断面図）、仕上表など、できるだけ契約内容を明示してくる業者がよいです。見積書+平面図だけでは不十分です。工事前、後の変化が解るような親切さがある業者がよい。

(4)建設業の許可がある
※許可があれば大阪府の住宅まちづくり部　建築振興課で業者の経営状態を閲覧できます。
　下のＵＲＬをご参照ください。無許可業者だとこのような調査はできません。（500万以下の工事は注意）

(5)支払い条件で着手金が大きすぎない
契約時1/3、完了時2/3だと理想的です。傾向として着手金の割合が小さいほど資金繰りがよい。

(6)地元で長年続いてる業者
※長年つづいてればアフターケアも期待できます。
　逆に毎年社名が変わったり、しょっちゅう引っ越してる業者は注意です。

業者さんの目星がついたら希望額内で収まるように2～3社から概算見積を貰い、最終的に予算で納めるために設備品や仕様を検討します。
設備品は仕入れ先の商社の力関係（メーカーとの）で仕入れ額が1～2割変わります。
職人の工賃が安すぎる会社は要注意です。

（その他参考　経営事項審査）
http://www2.ciic.or.jp/keisin/kouhyou/kouhyou2.html

参考URL：

http://www.pref.osaka.jp/kenshin/kenkyoka/04-1_eturan.html

回答No.2

dokatan

リフオ-ムする場合坪単価というのはむずかしいと思います
費用/床面積　*3.3m2（坪)
費用算定によってまるで坪単価がちがってくるからです
したがってって図面から改修面積を算出し単価をかける形になります
それに付帯設備を計上し諸経費を足してリフオ－ム金額を算出するわけです
それに既存条件による費用算出も計上しなければなりません
特に一体化する既存状況は不明ではわかるはずもありません
ましては木造構造とちがってコンクリート構造になっているわけなので解体しないとわからない部分
もあります。構造壁だとこわすこともできません
信頼のある業者さんに見積もっていただくのがベストだと思います
きをつけなければ、ならないのは坪単価いくらでできるという業者だと思います
木造住宅のようなものは新築物件で坪いくらというのは過去デ－タ－がいっぱいあり
それを裏付けとしているからいえるわけです
デ－タ－のないところ、確定されていないものに坪単価というのは、無理があるように思われるのですが

回答No.1

atelier21

相場＝坪単価を言うのは難しいが　
云う営業者もあるでしょうが(注意する）
何故難しい＝新築と違い　既存如何で工事種類が左右される
　　　　　　仕上がり出来具合の客の判断基準が又左右する
工事費＝改修仕上材より　下地補修の見方で工事費が大きく差が出る
　　　　既存撤去既存不備の補修の掛け具合　施工者の品質(格）意識差
施工社選定＝当方は設計事務所ですが適した施工社と予算勘案しての提案します
　　　　　　施工社直接にお考えでしたら　近隣や知人紹介の実徳な施工者
　　　　　　不動産やHM又最近の営業会社は不可＝施工は職方に丸投げします
予算掴み＝「見積もり合わせ」と最初に断ってから　遣って貰える者に依頼する
　　　　　　現況調査+希望項目書＝改修提案(仕様書+見積書）2～3者取れば理解できる