土地家屋 姉妹間の売買(初心者の質問です)

質問

知人が困っておりますのでこちらで質問させて頂きます

・親が3年前に他界され、昨年、名義を姉妹2人に変更されています(知人は妹)
・姉は親と同居していて、親が他界後はそのまま住んでおります

今回、姉が住んでいる土地家屋の財産整理？？をしたいみたいです。姉はそのまま住んでいるので、お嫁に出た妹がその土地家屋の1/2に値する金額を姉から貰う形で話しをしているようです

心情として姉は安く売りたいし、妹は出来るだけ多くのお金を貰いたいと思うのですが、その場合・・・

・何を基準に金額を算定するのでしょうか？
　時価・公示価格・路線価・固定資産税？etc
・妹にとって税金が一番安くなる方法はありますか？

私自身も初心者ですが、少しでも力になれればと思い質問させて頂きます。宜しくお願い致します。

回答No.2

bungy1234223 · ベストアンサー

長文失礼します。

・土地について
一般に土地は「時価（×８割）＝路線価」
です。
路線価は、簡単に言うと、税務署が決めている値段です。
例えば、時価２０００万円の土地で、妹の持分が１／２であれば、
時価は１０００万円です。
最低でも８００万で売買しないと、それ以上安く買った場合は、
税務署から差額分に対して「贈与認定」されます。
これは、あくまで「税務署の認定」なので、姉妹の言い分は通りません。
売買額があまりにも低い場合は、その差額分が、
妹から姉への贈与とされてしまいます。
これが注意点です。路線価は以下ＵＲＬのｐｄｆファイルで知ることが出来ます。
http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm

・家について
相続の際に、地方税事務所（東京の場合は都税事務所）で、
「家屋の評価証明」を取得していると思います。
再度、コレを取得し、持分（１／２なら半額）で売買すればいいかと思います。
家屋の場合、築年数によっては時価評価がゼロという場合もあります。
しかしながら、親族間の売買の場合には、
やはり評価証明を基準にした方が、後々、税務署に対しても有利かと思います。
これは、相続等でも使うケースですが、時価＜評価額の場合、
時価での申告（安い方の金額で申告）も認められています。
しかし一般的に、その場合は税務署のチェックも厳しくなります。
以前、日経○ネーという雑誌で、税務署職員が発言していました。
高度成長期は「時価＞評価額」で、評価額での申告が有利でしたが、
この不況で「時価＜評価額」という逆転現象が起きました。
このため、「安い時価で申告する人」には、
税務署のチェックが厳しくなったというわけです。

・実務のアドバイス
ある程度の売買額が決まったら、
税務署（または国税庁の税務相談室）に出向き
「この価格で売買しようと思うのだが、贈与にはならないか？」
と聞けば、アドバイスが受けられると思います。

これは某税務署員に聞いた話ですが、
「分からないから聞きに来た。納税者として、ちゃんと申告したいという意志が分かる。
と感じたら、たとえ自分が忙しくても、丁寧にアドバイスします」
と言ってました。つまり、相手も人間だと言う事です。
もちろん、担当者にもよりますが・・・。

これは某金融機関の担当者からのアドバイスですが、
「税務署（または税務相談室）より回答を得たら、
相手の所属と名前、日時を必ずメモすること」
です。
ある納税者が、税務署で「言った言わない」の押し問答になり、
税務署に「誰が言った？」と聞かれ、
答えられずに重加算税を収めたケースもあるとの事でした。
このようなメモは、一般に裁判でも証拠として採用される事があります。

本アドバイスはあくまで私見です。
必ず無料の行政相談や、お住まいの地域の弁護士会の有料相談で検討して下さい。
なお、国税庁の税務相談室でも、匿名による無料相談ができます。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。

がんばって下さい。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/9200.htm

お礼

御礼が遅くなり申し訳ございません。

>(省略)税務署から差額分に対して「贈与認定」されます。
と言う事は、姉妹間の売買でも(相続は終っているので)「時価～路線価の間」での金額になる訳ですか？？また
>売買額があまりにも低い場合は、その差額分が、妹から姉への贈与とされてしまいます。
という事は姉にとって「安くで売れた」としても「贈与税」は発生するという事ですか？

家屋についてはかなりの築年数のようですので金額的にには・・・の様です。ただbungy1234223様のアドバイス通り評価証明をとり税務署で聞いてみる様伝えます(勿論『相手の所属と名前、日時を必ずメモする』を忘れずに!!)

何も分からない私の初心者質問にご丁寧に回答頂きありがとうございました。

回答No.4

koala0305

＃1です。実は最初はお姉さんは住まれたままなのだと思って私の従姉妹に同様のケースがあるのでお答えしようと思ったのですが、読み返すと「土地家屋の財産整理をする」とあったので財産整理＝売却と勘違いしてしまいました。最初のほうが当たってましたね、失礼しました。

私の従姉妹の相続は以下のとおりです。叔父（従姉妹の父親）が一昨年死亡、叔母は既に亡くなっていたので相続人は従姉妹二人だけでした。姉は結婚して別居、妹一家が叔父と同居していました。遺産は時価6000万の土地家屋と現金1400万でしたが、姉に現金1400万＋妹夫婦の貯金から500万を払って土地家屋を妹のものにしました。ちなみに亡くなる前の数年間、寝たきりに近い叔父を妹が介護しました。

この相続に当たっては、複数の税理士や弁護士に相談し私も立ち会いましたが、時価・公示価格・路線価のどれでなければならないという法的な規定はないということでした。また、こういう相続人同士のやり取りの場合、不動産を貰った側がかなり得をするケースが多いということでした。言葉を代えれば、不動産を貰わない相続人がかなり譲歩する気持ちがあるとき成り立つ話であって、そうでなければ売って分けることになるということでした。

従姉妹の場合、姉はあまり欲がなく「家と土地は無条件に妹に渡す。もし両親が死んだとき現金を残っていれば自分が貰う」と最初から言っていました。ただ姉の夫が、自分の商売が一時ほどうまくいかなくなったためもあり口出ししてきたため、妹側が500万を上乗せして話をつけました。

お礼

PCの状態が良くなく御礼が大変遅くなってしまい申し訳ございません。
ご自身のお身内のお話しまでして頂き、とても参考になりました。お書き頂きました内容を知人に伝え、また場合によっては税務署なども利用するのが良いのでは？と申し伝えます。ありがとうございました。

回答No.3

bungy1234223

＃２です。

＞＞(省略)税務署から差額分に対して「贈与認定」されます。
＞と言う事は、姉妹間の売買でも(相続は終っているので)「時価～路線価の間」での金額になる訳ですか？？また
＞＞売買額があまりにも低い場合は、その差額分が、妹から姉への贈与とされてしまいます。
＞という事は姉にとって「安くで売れた」としても「贈与税」は発生するという事ですか？
一般的には、そういう事だと思います。
例えば、前述したように、路線価８００万円だったとして、
仮に５００万円で売買した場合は、差額の３００万円が「贈与と認定される可能性もある」
という事です。あくまでも「税務署の判断」です。
いったん税務署に「認定」されたら、
不服申立てや裁判までしても、負ける可能性が高いという事です。

また、混乱するようで恐縮ですが、
バブル後の土地の暴落により、
路線価＞時価という場合もあります。
この場合、安い方の時価で申請（売買）も可能ですが、
この場合も税務署のチェックは厳しくなります。
いわゆる「お墨付き」の路線価より安く売買するわけですから、
相手は「よ～く調べますよ！」というワケです。
第三者同士の売買に比べて、親族同士の売買は、とかくチェックは厳しくなります。

税務署の判断は、建前では「全国共通」ですが、
地域差や担当者の判断、またその地域の慣例などによっても違ってきます。

ある程度の値段が決まったら、「売買契約書」や「登記申請」などは、
プロ（不動産屋・司法書士）に任せるほうが良いかと思います。
もちろん手数料はかかりますが、安心料です。

全て自分でやろうと思えば出来ますが、知識習得とやる気は不可欠です。
「登記申請」のひな型は、お近くの法務局へ行けば、くれるかもしれません。

窓口で切実さを訴えたら、割と丁寧に説明してくれる場合もあります。
ただし、どこの役所も同じですが、担当者によってかなりの差があります。

なお、本アドバイスはあくまで私見です。
必ず無料の行政相談や、お住まいの地域の弁護士会の有料相談で検討して下さい。
国税庁の税務相談室でも、匿名による無料相談ができます。
ただし、お役所なので、担当者によっては冷たい対応をされる場合もあります。
電話相談も可能ですが、行った方が早いと思います。
がんばって下さい。

お礼

PCの状態が良くなく御礼が大変遅くなってしまい申し訳ございません。
頂きましたアドバイスを知人に伝え、また税務署なども利用するのが良いのでは？と申し伝えます。
ありがとうございました。

回答No.1

koala0305

姉妹の共有の不動産を売るのですから、姉から二分の一に当たるお金を貰うのではなく、購入者から姉妹が代金を受け取るというのが正確です。従って、安く買うも高く売るもなく、実際に売却した金額のちょうど半分が妹さんの分になります。相続前なら、例えば姉が親の介護した分余分に貰うとか協議できますが、もう相続は終わっているので泣いても笑っても、半分ずつです。

税金については、居住者のほうが有利なのはご存知と思いますが、これは姉妹それぞれに税が課されるのでどうしようもないと思います。（税金については、あまり自信ないです。税金のカテで別途聞かれたらどうですか？）

お礼

御礼が遅くなり申し訳ございません。

>姉妹の共有の不動産を売る
スミマセン。私の書き方が下手だったのですが、「姉はそのまま住む」という形みたいなので、共有の不動産を他人(不動産屋さん)に売るというのではないみたいです。
ただ、姉がそのまま住むにあたって(子供世代にややこしくないように)今のうちにきちんと整理し、姉のみの土地家屋にするのです。

>税金については、居住者のほうが有利なのはご存知と思いますが
そうなのですか？？全く無知なので知らなかったのですが・・・
>（税金については、あまり自信ないです。税金のカテで別途聞かれたらどうですか？）
確かにその通りですね。今回質問するにあたって、どのカテゴリーにすれば良いのか悩んでいました。税金の方で質問させて頂きます。
ご回答ありがとうございました。