伯父名義の土地に自分の家があります

質問

１０年前、伯父の土地に使用貸借で家を建てました。現在伯父は寝たきりになってしまい娘さんの家（私の家のすぐ隣）で暮らしています。その娘さんから最近になって、「ローンの返済が終わるまでの契約」に変えてもらいたいとの事で、「土地使用貸借契約書」を受け取りました。内容は定期借地権の様にローンを払い終わったら更地にして地主に返却、その時点で立ち退き料、借地権料等一切請求が出来ないと記されています。私は、この内容では断固受け入れられず、拒否する旨を伝えました。絶対にサインできません。どうせならいっその事、早いうちに抵当権を先方に外してもらいたい（ローン残額を清算してもらい立ち退く）事を要求したいと考えています。その方が将来性を見込めますので。まあそれが難しいからこの様な事を言ってきていると思うのですが、私の様な立場では今後どの様に動くのが得策なのでしょうか？娘さんは、その伯父には貯蓄が無いので伯父が亡くなった後は他にも持っている土地を整理せざるを得なくなるとの事で、ただ私の借りている土地はどうしても手放したくないそうです。もちろん家を建てた当初はローンを払い終わった後は更地にして返すなどという契約は交わしていません。

回答No.2

noname#22812 · ベストアンサー

まず現状の理解に付いてですが、住宅を建てる目的で特段の期限の定めなく伯父から使用貸借（無償）している土地と解釈しますと二通りの考えが出来ます。

1.当初貸借する際に、住宅を建てるという目的に付いての認識が質問者と伯父と双方に有ったとすると、その住宅の使用収益期間が過ぎるまでは当然に質問者が借り続ける事が出来るという考え。
2.親子間の様な子の親に対する扶養等の行為が発生しない今回の質問者と伯父の使用貸借に於いては、伯父側からの一方的な明渡し請求が可能であるという考え。

いくら無償貸与とはいえ、住宅を建てる事に合意して貸した以上2.は乱暴ですし住宅ローンの残債も有りとの事で私見では1.の状況ではないかと推測します。
その場合、住宅を建てる目的で借り受けた土地の使用収益が終了する期間を考えると、その建物の耐用年数で考えることが妥当だと思います。

伯父の娘からの提案である住宅ローン完済時期というのが今から10年後なのか20年後なのか記載が有りませんが、10年前から借り受けているとの事で今から20年後では住宅も築30年という時期を迎え、一般的な木造住宅を想定すると耐用年数は過ぎていると思います。

仮に今から20年後に更地にして返却する約束とするとある意味では筋が通っており、その間無償で使用収益出来ると考えれば質問者も文句を言える立場ではないと思いますがいかがでしょうか。
一般論で使用貸借の目的の使用収益の期間を過ぎた後での返還と考えるところと、今回のローン完済時期との擦り合わせが肝心であると思います。時期の設定が妥当であれば飲まざるを得ない状況下にあると言えますし使用貸借に於いてそれ以上の権利は質問者側に何ら有りません。

使用貸借で未来永劫質問者が使用出来るわけでは無いし、娘からの申し出もある意味では温情のある提案ではないかと思います。定期借地権の様に、との記載もありますが地代が発生することと無償とでは雲泥の差がありますので無償で使わせて貰っている伯父への配慮としても娘とはきちんと向かい合って話し合いをすべき事柄かと思います。

その他質問者が土地を買い取る又は賃貸借契約として借地権設定をする等の案は、恐らく今回の件では本質から外れそうなので省略します。

補足

適切なアドバイスありがとうございました。
確かにご指摘の通り、私の立場からは何も言う権利はないですね。
ローンはあと２０年残っています。家を建てた１０年前当初から、まさかローンが終わったら更地にして土地を返すなんて思っておらず、また先日この事を娘さんに正直に伝え、それは本当に困るんですと打ち明けたら先方も困ってる様子でした。確かに温情のある提案でもあると考え直す事が出来ました。最後に記載されていました１、土地を買い取る２、賃貸借契約として借地権設定をする等の案、、についてももしよろしかったら教えて下さい。また、自分が借りている土地の固定資産税は昨年まできちんと払っていました。今年からは上記の条件を提案されて、今後は払わなくていい（急にこういうことを頼んで申し訳ないし）と娘さんに言われています。

回答No.5

noname#22812

補足を拝見しまして、固定資産税程度の負担により30年もの期間土地を借り受ける事が出来ればこの上何を望むのかが疑問です。
しかしローン完済と同時に追い出される約定を結ぶ事に対する質問者の心情もお察し致します。

住宅建築目的とはいえ、30年もの期間使用貸借するわけですから先方がその期限で返還を求める限りにおいては質問者の立場は相当に弱いものです。
可否は別として1．その土地を質問者が伯父から買い取る事により土地建物共に質問者が完全な所有権を得る。2．無償（固定資産税程度の負担も無償と見做されます）では無く適正な地代を設定しての賃貸借契約とする。等の方法が考えられます。

しかし返還を求める相手にその様な提案が通るかを考えると難しいと思いましたので省略しました。
20年後返還という話も先行き不透明な部分が有りますので返還を求める目的等をよく話し合い、それに代わる方法が取れるのであれば他の糸口も見付けたいところでは有ります。仮に20年後には売却して換金したい意向であれば、質問者が今すぐ買い取る事も問題が無いのではないかというのが一例です。

お礼

適切なアドバイスどうもありがとうございます。お礼が遅れまして申し訳ありません。
やはり、自分の視野が狭かったと実感しました。これからじっくり話し合って行こうと思います。

回答No.4

hide_123

使用貸借は、借地借家法の適用がなく、権利としてはとても弱いものとなります。
原則的には、契約時に定めた際に、存続期間も定めていない、使用目的も定めて
いないとなると貸主はいつでも解除告知の上返還請求できます。
法的に争うのであれば、使用貸借ではなく賃貸借としての主張ができるかという
点です。例えば、賃料でなくても、土地のローン返済の一部を負担していて、さらに、固定資産税などの公租公課を負担しているなどがあれば賃貸借として
強い権利を主張できる可能性があります。
娘さんも立ち退きを要求する以上は、法律の専門家に相談していると思います
ので、もし、賃貸借の主張ができないようであれば、親族間での話し合いとして
ある程度条件を飲んで和解するしかないと思います。

補足

ありがとうございます。土地については借りている分の固定資産税だけは家を建てた当初からきちんと払っています。
頂いたアドバイスから、私が今出されている条件（少なくともあと２０年はそのまま住める）はかなり好条件に思えて来ました。やっぱりこれ以上は難しいでしょうか？借りた当初、まさかローンが終わったら立ち退くなんて思っていなかったものですから、、、

回答No.3

koala0305

使用貸借っていうからには無償で借りてるんですよね。だったら、質問者さんに権利があるのは築20年までです。ローン返済には無関係に後10年はこのままで構いません。その後は土地を返せって言われたら返すしかありません。建物撤去の費用も質問者さんが持つべきものです。

法的には上記の通りですから、得策と言われても・・・親戚の情にすがるぐらいでしょうか。使用貸借で家を建てるのはリスキーっていうのは結構広く知られてると思います。

補足

ありがとうございました。ではあと１０年で法的にも返さなければならないという事で、その時点でローンが残っていても関係なく土地を返さなければならないという解釈で良いでしょうか。

回答No.1

m_inoue

＞私の様な立場では今後どの様に動くのが得策なのでしょうか？

これが質問ですね？

親戚間で好意で借りている土地の場合話し合いでの解決が適当だと思われます

貴方の場合、法律に従って対応されると必ず

　「恩を仇で返した」

となります

穏やかな話し合いを継続されることをお勧めします

「拒否」「要求」「権利」「法律」などの言葉は出来るだけ避けて、叔父さんの家族の事も考えて円満な話の落とし所を探ってください

多少の得をしてもつまらないと思います

貯蓄もない叔父さんが貴方に無償で土地を貸してくれました

損得で考えるなら叔父さんが貴方に土地を貸したのは大損です

お礼

確かにご指摘の通りです。
自分の立場をよくわきまえて穏やかに話し合いを続けたいと思います。
どうもありがとうございました。