住宅購入について(初心者です)

質問

２０代後半の夫婦＋子供１人で、税込み年収４９０万です。子供をもう一人欲しいのと、将来主人の両親と同居の可能性があるので、まだ家族構成が決まっていません。そこで・・・

１．情報誌などにのっている中古物件は、土地を含んだ金額なのでしょうか？そうだとしたら、土地を買うつもりで中古住宅を買い、必要に応じて何年後かに建替えをする。

２．土地だけ先に購入して、土地代を払い終えてから新築をたてる。（新築する頃には家族構成が決まっていると思います。）

３．新築の建売住宅を買う。（必要に応じて増改築をする。）

すぐにというわけではないですが、今住んでいるところは、いずれ出ていかなければなりません。注意点や、アドバイス等いただきたいです。よろしくお願いします。

回答No.8

noname#39684

◆１について：「中古物件を買って建て替えをする」という計画は資金不足の方が最初に考えることなのですが、中古物件を買う理由が「資金不足」である場合には絶対と言っていいほど計画通りにはいきません。なぜなら「中古物件の購入＋建替え」は全体で新築物件の購入の約1.5倍程度の資金が必要になるからです。

◆２について：土地の購入にはローンは使えないと考えてください。とても個人で利用できる金利ではありません。住宅ローンは3-4％ですが、土地の購入で利用できるローンは6-8％以上です。ですから「土地代を払い終えて」ということは現実不可能です。

◆３について、建売住宅のほとんどは建蔽率と容積率がきりぎりです。合法的な増築はまずできない物件ばかりです。

◆親からの資金の援助がない限り、年収490万円ではよほど土地を安く手に入れるのでなければ「増築のできない建売」「将来新築しない中古物件」「建築条件付土地に準注文住宅」の選択肢しかないのが現実です。

お礼

アドバイスありがとうございます。この場をお借りして、皆さんにお礼を申し上げたいと思います。税金、住宅ローンや金利、建蔽率の事など、色々な事を教えていただき、「家が欲しい！」と焦って行動しなくてすみました。知らない事が多すぎるので、情報収集して勉強しつつ、貯金に励みます。ありがとうございました。

回答No.7

walkingdic

>１．情報誌などにのっている中古物件は、土地を含んだ金額なのでしょうか？
もちろんそうです。

>土地を買うつもりで中古住宅を買い、必要に応じて何年後かに建替えをする。
そういうやり方もあります。

>２．土地だけ先に購入して、土地代を払い終えてから新築をたてる。
これは現実問題結構難しいです。通常の住宅ローンはあくまで住宅を建てる目的のローンなので、純粋に土地だけだと住宅ローンとは異なるローンとなり、要相談です。

あと更地だと土地の固定資産税が高いです。なのでローンの問題がＯＫとしても、古屋付きなどの土地にした方が賢明です。土地が安い地域であまり長い年数おかないのであれば、多少の負担増覚悟でということはありますが。

>３．新築の建売住宅を買う。（必要に応じて増改築をする。）
将来のプランが固まっていないと難しい側面がありますよね。
増改築といっても、それが出来るのかどうか（建築には敷地の大きさによる制限があります）という点も気をつけなければなりません。

私が一番お勧めなのは未定の話が多いのであれば確定するまではそのまま賃貸にしておくことです。

回答No.6

m_inoue

中古住宅を購入しての建て替えはおまりお勧めできません

中古住宅は改築して住むべきでしょうね

・土地２０００万円、家屋５００万円の中古住宅

住宅ローンで購入でしょうがいつ建て替えされますか？
１０年後？．．．まだ前のローンが残っていますので新規借入は困難です

取り壊し料も必要になります

・２０代後半
・年収５００万円

２５００万円・３５年程度の借入で新築が良いのでは？

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/kariire_sim.html

１０万円／月くらいの返済でしょうか．．．。

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/ganri_sim.html

住宅ローンはその都度借りると言うより一発勝負と考えないと借入に失敗します

土地だけ先行して購入しても利用しない土地はただのお荷物です

いざ建てるときに家庭の事情・経済情勢が変化している事もあります

土地・建物は一気に勝負する物です．．．（笑）。

回答No.5

kuku82

はじめまして。

1.中古住宅の解体ですが、将来的には今よりお金がかかるでしょう。中途半端に古い建材ですと産業廃棄物代がバカにならなくなると思います。

2.これには、2-2案もありますね。
土地を買ったつもりで貯金する。つまり、土地ローンをシミュレートして、毎月返済額分定期貯金します。
よほど、好条件の土地でなければ、買わない方がいいと思います。
子供さん、ご両親だけでなく、ご主人の転勤なんかもあるでしょうから。

3.建売で増改築を考えた間取りや土地配置してるのは少ないと思いますよ。
もし増改築をお考えなら、小さくてもいいですから増改築を前提とした注文住宅にされるのがよいと思います。

回答No.4

haya0326

将来的にはご主人の両親と同居されるかもしれないということですので、二世帯住宅も頭に入れておかなければなりませんね。
どちらにお住まいなのでしょうか？
まず、資金計画をきちんと立ててから物件を選ぶことをお勧めします。
そのためには、「住宅にいくらお金を使えるのか」をきちんと認識しておくことです。

想定外の出費って結構ありますよ。

回答No.3

X-trail_00

家族構成が決まるまで購入を控えるのがベストだと思われます。
まずは、情報収集です。
資金調達方法（頭金の貯め方、ローンの種類など）を勉強しましょう。
現在の質問者さんの年収では3000万円借りることは厳しいです。
同時に貯蓄を開始します。
（同居される親御さんからの援助も期待できるのであれば
ひそかに計算しておくのもいいと思います）
次は、子供のことや生活、通勤を考えた立地を吟味します。
無料情報誌なんかで見るのもいいです。
近所を歩き回ってみたりしてもいいです。
（住宅展示場は薦めません。行くとHMのプッシュで買いたくなるから）
中古の建替え(リフォーム)はあまりお薦めしません。
立地が良くて安めな物件があれば別ですが・・・。
中古を買って20年くらい住むというのはいいと思います。
（もちろん物件のチェックは入念に！）

土地だけ買って云々は2年くらいで上を立てるのであればいいのですが
（もしくは一坪3万とかですといいですが）
土地だけ買うと住宅ローン金利は使えないような・・・。

建売は微妙ですね。
信頼できる業者ならいいかもしれませんが、

一生モノの買物なので準備に2,3年掛けてもいいと思いますので
焦らないようにしてください！
一番痛いのは買った後の後悔です。

回答No.2

kensaku

１．基本的には土地を含みます。
ただし、土地が借地の場合、定期借地の場合（５０年後に返却とか）などもあります。中古住宅の場合、築年数が古いものは、ほとんどが土地代だと思ってください。建物は、壊すのにもお金がかかります。

建て替えというのが一番大変です。二回引越しが必要になるので。
ボロ家を買って、壊して建て替えて住む、と言う方も多いですよ。

２．土地を買うのはいいですが、そこに縛られます。希少な物件であれば別ですが、どうしてもその場所でなければならないという理由が無いなら、無理しないほうがいいでしょう。
売りたい事情ができたときに、売れないと困ります。

３．土地には建蔽率や容積率というものが決まっていて、その面積の土地に建てていい建物の大きさの限界があります。
増築したくてもできない（お金を払っても違法建築になるので断られる）ということもあります。

手持ちの資金がどのくらいあるか？　によって、ローンを組む期間も違ってきますが、いずれにしても長期間借りることになります。慎重に考えることをお奨めします。
支払う金利は％は低いですが、金額にすると総額何千万円にもなるものです。できるだけ短期間で返済することを考えたほうがいいですよ。

回答No.1

noname#20412

１．情報誌などにのっている中古物件は、土地を含んだ金額なのでしょうか？そうだとしたら、土地を買うつもりで中古住宅を買い、必要に応じて何年後かに建替えをする。

　土地の値段は含んでいますね。築年数がかなり経ってて売り出している値段が土地のみの価値しかなかったら、家には価値がないので建て替えの考えも入れておいたほうがいいかもしれませんね。

２．土地だけ先に購入して、土地代を払い終えてから新築をたてる。（新築する頃には家族構成が決まっていると思います。）

　登記・土地代・固定資産税などいろいろな維持費などが発生してきます。土地が安くて数年後には新築できるのでしたらいいかもしれませんね。

３．新築の建売住宅を買う。（必要に応じて増改築をする。）

　買うときはよ～～く隅々をチェックしましょう。
　近所で建売住宅を買った人がかなりいますが、住んで数ヶ月で不具合がある箇所が見つかったり仕様変更（準リフォーム）している家があります。

　やはり結果的には家を買う場合は「予算」がものをいうので、個人的には土地買って注文住宅を建てたほうがベストですが如何でしょうか?
　個人的にはお勧めなんですが・・・。