適正な地代って何か基準ありますか？

質問

素人の質問ですいません。
３００－４００坪の土地を探しています。
そこに事務所を建てて15－20年仕事をする予定です。
年率利回りが５％で15年契約で元金保証（土地）という条件と
仮定すると、総額5千万の土地は年250万の価値を生むとして
月２０．８万の地代ということになると勝手に考えました。
もちろん契約の内容やリスクなどで変動すると思いますが、
この素人計算はプロの目からはどう映りますでしょうか？

回答No.2

noname#19073 · ベストアンサー

土地は何の用途にも供せずに単に所有しているだけでは、固定資産税等の出費があるだけで一種の負債とも言えます。（売却・賃貸など有れば別ですが、単に所有しているだけの状態であれば）

そういう観点で書かせて頂きますと、年率5%で回せる土地があれば地主としては結構良い条件かと思いますが・・（笑）それに揚げ足を取りますと、利回りというのは投下資金に対して考えるものであり、旧来からの地主が相手だった場合に、その様な概念が当てはまるかも疑問です。

今回は事務所との事ですが、一般的な借地権で戸建専用住宅を建てるケースなどでは、固定資産税等の水準も勘案し、大よその実勢価格の2～3%程度を年間地代として設定しているケースが多い様子です。

適正な地代という概念は難しい面があります。立地条件や建築法規により、どの程度のボリュームの建築物が建ち、どの程度の需要を生み出す可能性があるのかも千差万別ですから。
300～400坪程度と言っても、立地が異なれば土地の価値が大きく異なることもあります。

ご質問者の計算を頭から否定する気はありませんが、計算のプロセスとしては一つの与えられた条件（不動産は二つと同じ物がありませんので）の中でするべきで、架空の条件で一律に5%とか4%とかやるべきでは無いのではないかと思います。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
事業計画を建てていて、どうしても借りたい場所があり、
値段交渉する上で、土地を期限付きで貸して、
なお且つ地価の５％が地代として入れば地主さんも貸してくれまいか
と素人ながらに考えた訳です。

利用されていない土地はある種の負債という発想もあるのですね。
勉強になりました。

回答No.4

noname#21649

＞逆に言うと貸すほうとしては地価の５％というのは
「地価」の「総額5千万」というので固定資産税評価額が゜「5千万」としました。
最低の賃貸料です。

回答No.3

m_inoue

地代の基準はその周辺の賃貸料だと思いますが．．．。

＞事務所を建てて15－20年仕事をする予定

事務所用の建物を建て、賃貸し収益を出すなら理解できますが、自分で商売するなら利回りなどは関係の無い話しでは？

土地が利益を生むわけでは無いでしょう？
事業が利益を生むわけですから．．．。

ちょっと質問が理解しかねます？

回答No.1

noname#21649

素人です。
農業経営という観点から.
地価の5%が地代。
賃貸する場合には.稼働率が70-80%。
ょって.地価の4%程度の売上。

＞事務所を建てて15－20年仕事をする
＞総額5千万の土地は年250万の
より.
地代が全経費の5%を占めるから
250/12*20 = 417。
月間売上400万を下回る様では破産する。

お礼

回答ありがとうございます。
売上400万は厳しいかもしれません。
借りるほうの立場からは経費５％が地代相当という
ことでの計算ですね。

逆に言うと貸すほうとしては地価の５％というのは
かなり好条件といえそうですね。