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社宅としての問題点
ややこしいのですがよろしくお願いします。 ２年前、親名義の土地・建物を住宅ローンを使って買い、自分の名義にしました。その後も親は住みつづけ、私も以前と変わらず近くの賃貸マンションに住んでいます。住宅ローンの返済の返済は親から家賃をもらいそれをそのまま充てています。今回、税金のことを考えて、親の経営する会社名義で土地・建物を社宅として買い、親の会社で働いている私が家賃を会社に払い、そこに引越しをしようと考えています。 住宅ローンや税金等何か問題はあるでしょうか？
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私も以前、同じような検討をしたことがありますので、アドバイスですが、まず、会社名義での購入を検討されているようなので、当然、会社の業績は問題ないという前提でのお話になります。 会社名義での購入だと手元の余剰金で買えるなら問題ありませんが、もし、銀行から借り入れをするとしたら、以下のデメリットが生じます。 １．土地部分の購入に関しては損金に計上できませんので、税引き後利益での購入となり、法人税率約４０％分も加味しなければいけないので、土地部分は１．４倍の高い買い物になります。 ２．当然事業としての借り入れですから、住宅ローンのように安い金利や融資条件は適応されません。 最も単純なのは、親に貸している土地建物を事業にすることです。（もうすでにそうかもしれませんが・・・） 事業化すれば、土地部分は無理でも、建物と借り入れ利息は損金に計上できるので、家賃収入を計上しても支払う税額は、微々たるものです。 その上で、中古住宅は自分が住む住宅として正式に住宅ローンを組めばいいと思います。（ただ、その場合はやっぱり銀行は変えた方がいいと思います） 事業としての借金プラス住宅用の借り入れで審査は厳しくなりますが、会社の業績が好調なら、親からの家賃収入も安定しているので、問題ない思います。
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不動産会社のものです。 建物等の規模が分かりませんが、少なくとも譲渡所得に対する税金がかなり高くかかります。 譲渡所得は土地や建物など不動産を売却した際の税金ですが、一定期間所有しつづけると軽減措置があります。しかし、2年間では適用されません。 他方、買い受け側の会社は不動産所得税がかかります。法人ですから自ら住むわけではないので軽減措置は使えないのではないでしょうか。 文面からは法人、入居者、質問者とも実際の財布は同じようなものと思われますが、名義を変える作業による税金だけでも相当だと思います。 税理士に相談して、具体的な数字の比較をお薦めします。
補足
今気づいたのですが、私の書き方が悪かったようです。 ２年前、親名義の土地建物Aを住宅ローンを使って買い、自分の名義にしました。その後も親は住みつづけ、私も以前と変わらず近くの賃貸マンションに住んでいます。住宅ローンの返済の返済は親から家賃をもらいそれをそのまま充てています。今回、税金のことを考えて、親の経営する会社名義で全く別の土地建物Bを社宅として買い、親の会社で働いている私が家賃を会社に払い、そこに引越しをしようと考えています。建物は中古一戸建てです。 住宅ローンや税金等何か問題はあるでしょうか？ つまり最後に社宅として買う土地建物は、親が持っていたものではなく全く別の土地建物です。 改めていかがでしょうか？
特に問題は無いと思いますが、 問題があるとすれば、あなた名義で住宅ローンを組んでいたその家にあなた自身が住んでいないことでしょうか。ローンの内容がわかりませんが、通常の住宅ローンでは本人居住が前提になることが多いです。 もしそういう条件だった場合に、厳密に言えば現在違反状態にあると言えます。しかし第三者に貸すことと違い、親族が住んでいることが多少うやむやにしやすいという感じです。 実際には売買を繰り返しているだけなので、不動産取得税やら譲渡所得税（これは売却益が出てないとかからないと思いますが）やら移転登録免許税やら、かかるものは普通にかかるというだけで、問題は無いと思います。ローンの残債は売買代金で完済することは大前提ですが・・。 しかし身内間で売買を繰り返していれば、何かやましいことでもあるのかな？と税務署などは疑いの目で見るかもしれませんね。
お礼
社宅に誰が住んでいるかの確認をされると住宅ローン違反がばれてしまうのではと危惧していました。 税金や登記費用等がかかるのは仕方ないと考えています。 ありがとうございました。
土地建物を収得すると不動産収得税が掛かってきますが。 そんなに何回も不動産収得税とローンの金利を支払って、 もったいないような気がしますが、どうなんですか。
補足
前回は訳有って名義変更する必要がありましたので。 今回はローンではなく現金です。 いかがでしょうか？
補足
御回答ありがとうございます。 今回は借り入れなしの現金払いになります。 将来は不動産会社をしていますので建売にするつもりです。ローンがらみだとデメリット多いですね。